方案设计阶段的成本管控要点

方案设计阶段的成本管控重点目前已进入方案深化设计与产品论证阶段，成本中心提出如下成本管控重点，报公司决策层审批，下发各部门配合实施；1.总平规划1.1.挖填及距离综合考虑（重点）根据地勘报告，尽量减少大开挖、大回填。本次基础开挖土方堆放目前应根据后期开发策划确定堆放场地，一是不要影响本期开发现场施工，二是不要影响本次组团景观。三是要考虑回填距离。1.2.地勘与基础形式相关指标论证（重点）尽快根据地勘确定是否有地下软弱层，是否需要对地勘作桩基处理；尽快根据地勘确定基础埋深；基础形式重点选择独立基础与条形基础；请设计单位备选基础设计方案作对比，如换填厚度的变化与基础大小的对比设计；基础优先顺序：天然地基＞复合地基＞桩基础；1.3.挡土墙挡土墙的成本与经济性博弈论证；本次场地有高差变化，是否利用挡墙，在总平的时候要综合交通与景观考虑；1.4.雨污管网（重点）地下管网雨污排放要充分利用本坡地场地，并综合整个项目考虑。雨污管网是分区独自向市政排放还是场内汇总统一排放。山顶的雨污排水是向山南排放还是向山北排放，要统一考虑；尽快明确雨污水接水点；雨污水管网材料与埋深综合本场地压力与埋深后期论证选择；生化池的位置选择应考虑本场地的管网与市政接放点的水头压力考虑，防止倒灌；1.5.给水（重点）本次总平必须综合考虑山顶及山北的给水。由于山顶有11层及18层小高层，而山高达到40米，因此总高度达到90米，市政给水压力不能满足一次供水到山北及山顶，本次应综合考虑管网布置是否从本期场内穿过，是一次性在山脚加压至山顶户内，还是选择加压至山顶再二次加压至户内，进行技术与经济对比论证；1.6.总平用电（重点）尽快明确总平用电接驳点；本期用电应考虑后期整个项目荷载，是否需要单独建开闭站；本期电网规划应统筹整个项目电网综合设置考虑，山北与山南片区相对较远，对山北与山顶电网重点考虑其距离，是否论证考虑分区用电；1.7.总平设计与施工方案结合考虑（重点）道路：施工道路尽量与总平道路结合，后期利用；请项目工程和设计尽快碰头；施工用电缆：一期施工临时用电接口优化：目前如从售楼部引去，会增加电缆约240米，估计电缆成本会增加约10万元，因此请项目考虑目前在是否还有其他接电口，如无应请设计尽量考虑该施工电缆与后期总平电缆规格一致；另外：也可以考虑租用或看一期总承包是否有此类电缆计算其使用费也可；现场管理：一期现场年前进行土方开挖，而山坡汇水面积大，请在年前考虑靠山脚开挖截水沟，防水后期雨水影响场地施工及基础危害；1.8.总平停车位总平停车位优先顺序：地面停车＞半地下室停车＞专用停车库＞地下室停车本期地面停车位：应将重要景观区停车位移到右侧红线边沿设置，将景观重点区域展示；1.9.总平景观景观关键节点：一期应重点展示重点景观区域；景观成本：尽快划分本期景观成本重点区域，有针对性的成本投入；1.10.总平工程材料使用：总平砂浆必须优先使用机制砂浆，机制砂每立方价优天然砂30元/立方米；2.建筑单体设计成本建议2.1.成本理解的产品品质：就是在用户可能接触到的位置增加足够细节；高层讲势，低层注重形，近距离看品质；各种风格产品成本定位：以简约为特征的现代风格：低成本、中价位、高速度大屋顶为代表的中式风格：高成本、高价位、低速度文化符号点缀的后现代派：中成本、高价位、中速度精雕细研的欧美特色建筑：高成本、高价位、低速度2.2.产品功能意见功能与面积：请产品设计尽量明确各种功能分区的最低、舒适、奢侈型面积区间；各种产品应根据功能及户型档次需要来定位产积户型面积；面积与灰空间：赠送不能面面俱到，要以等于或低于正常建筑成本去置换灰空间，而不能牺牲高于正常成本去硬性获得灰空间；2.3.限额设计重点限额设计指标序号限额内容限额指标单位1多层含钢量地上38㎏/㎡2小高层含地下383钢筋用法结构构造配筋钢筋用二级钢4窗地比0.23㎡/㎡5外窗单块玻璃面积1.5㎡6结构限制禁用转换层一转换层相当于二至三个标准层；72.4.建筑设计相关产品成本优先选择2.4.1.窗塑钢窗＞普通铝合金窗＞断热桥窗推拉塑钢窗＞平开塑钢窗＞门带窗对窗型设计应控制能耗大朝向的窗面积；选择合适的塑钢窗窗型构造，控制型材用量；2.4.2.门尽量选用标配尺寸的门，不能因为户型面积而刻意追求大尺寸异型门，增加成本投入；2.4.3.栏杆景观阳台与生活阳台可以区分使用不同品质栏杆；矩管栏杆＞铁花栏杆＞玻璃栏杆2.4.4.外墙装饰涂料＞外墙面砖；选择涂料与面砖，要视建筑产品风格与客户敏感度确定；外墙面砖除了材料品质影响外，从工艺上应尽量考虑使用小规格纸皮砖；2.4.5.线条装饰60㎝（展开面宽）GRC线条每米材料带安装成本约100元；建议在尽量满足整体风格的情况下，在首层及顶层设置部分线条，在视线不易关注或通达的地方取消线条，在中间层尽量用色带替代GRC线条处理；3.结构设计建议产品户型尽量减少掉角、不规则平面形状；户内尽量保持横平坚直；窗高位置设置：尽量不设过梁，例如层高2.9-0.5米梁高-1.8窗-0.6窗台，正好与地面平；窗高与窗户平面位置设置：尽量减少因设置窗洞而在侧边加设较窄砖砌体侧边；边沿构件：在门洞处，减少为满足门框而加设的砖柱以满足后期门框固定，在前期可以以素砼替代；板结构配筋：尽量按最低板跨值比例取值设计；减少异形钢筋设计；部分隔墙用建筑钢筋考虑设置；4.施工设计4.1.重点计划周期：2011年5月结构封顶，5-9月为建筑装饰及总平施工时间，而这段时间为中江雨季，应提前考虑总平管网实施；5.招标计划紧争招标：成本换时间正常招标：时间换成本凡是紧急招标类必然以较高成本获得供应商的合作，因此对招标周期应提前作好计划；对大型招标时间按如下建议规定招标金额招标周期（天）招标方式其他20万以内12议标或招标20万-50万15招标50万-100万25招标100以上30招标成本中心2010-12-24