河北廊坊房地产市场客户需求调研报告

1廊坊xx项目研究报告2目录调研技术说明经济与社会发展概况写字楼篇商业篇住宅篇酒店篇主要结论与建议3调研技术说明4普查区域：东至东外环南至南外环西至西外环北至北外环区域半径：3-4公里区域面积：约35平方公里普查内容：住宅、写字楼、商铺（零售业、餐饮业、服务业、休闲娱乐）、酒店调研技术说明调研方法：普查+定量调查+定性访谈+二手资料收集+实地踏访楼盘5调研技术说明定量调查问卷完成样本量投资意向《投资意向测试（电话）》536商业《周边居民商业需求定量调查》420《商铺经营者开设新店/更换经营场所潜量定量调查》310《商铺经营者需求定量调查》100《商铺投资者定量调查》50写字楼（办公场所）《办公用户更换办公场所潜量定量调查》194《写字楼客户需求定量调查》82《总部基地概念测试》21《办公场所投资者定量调查》30住宅《潜在住房需求定量调查》156《公寓投资者定量调查》51合计19506调研技术说明定性访谈写字楼调研对象中太广场-物业管理者天利.得益-销售主管第六大街-销售主管公寓/住宅调研对象荣盛-销售主管（江南水郡、君兰苑等）华夏-销售主管（第六大街、第九园）廊坊顺驰-主管凤河公寓-销售人员紫金华府-销售人员商业调研对象新朝阳购物中心-招商部经理酒店调研对象中天广场-酒店客房部经理7经济与社会发展概况廊坊概况廊坊宏观经济概况廊坊房地产概况GDP及增长率产业结构08年企业个数固定资产投资社会消费品零售总额城镇居民收入与支出房地产投资商品房供销情况商品房销售价格住房用地供应年度计划住房建设年度计划8经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况【城市概况】廊坊市位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间，区位优势得天独厚，被誉为“京津走廊上的明珠”。现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。总面积6429平方千米。2008年末总人口408.3万人，其中城区人口73.8万人。【便捷的立体交通体系】廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。【城市定位】京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。【拥有优越交通条件的新兴现代城市】9经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况【京津冀经济联合圈轴心】京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好、发展最快的区域之一。京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。10经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况一轴三带“一轴”：京津发展轴，廊坊位于此主轴。“三带”：滨海新兴发展带、山前传统发展带、燕山—太行山山区生态文化带。经济总量2005年，京津冀都市圈都市圈实现地区生产总值18336.58亿元，约占全国经济总量的9.3%。廊坊主导产业•以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；•以金融保险、商务与信息服务、会展等为核心的生产服务业；•以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；•钢铁、石油化工等基础原材料产业。【受惠京津冀都市发展圈及经济联合圈】11经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况【城市布局：三点组团】【整体布局一个中心两个次中心】“一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。中心三河次中心霸州次中心【中心城市结构采取三点组团方式】开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。市区：城市的文化、政治、商业、居住中心12经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况廊坊GDP及增长率2002年-2007年廊坊市GDP保持强劲增长势头。受国际金融危机等影响，2008年廊坊市GDP增幅放缓，但增速仍高于河北省10.1%的平均水平。0200400600800100012000246810121416GDP（亿元）410.2471.3545.1621.2729.8883.41051.5GDP增长率（%）11.612.112.513.115.21511.82002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2002-2008年廊坊GDP及增长率数据来源：廊坊统计信息网13经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况廊坊市第二产业占主导地位，第三产业所占比重不高；产业结构有待进一步优化。廊坊产业结构2002-2008年廊坊产业结构（%）1515171615141254.255.253.854.855.955.756.630.730.329.229.129.530.231.10%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年第三产业第二产业第一产业数据来源：廊坊统计信息网14经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况廊坊2008年企业个数数据来源：廊坊统计年鉴2008企业数量企业数量按经济成分国有单位2745城镇集体147其他经济成分526企业数量企业数量按行业农林牧副渔34房地产业54制造业299租赁和商务服务业78电力燃气及水的生产和供应业30科学研究技术服务和地质勘查业49建筑业115水利环境和公共设施管理业39交通运输仓储和邮政业82居民服务和其他服务业13信息传输计算机服务和软件业29教育1116批发和零售业166卫生社会保障和社会福利业151住宿和餐饮业12文化体育和娱乐业48金融业130公共管理和社会组织973合计341815经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况廊坊固定资产投资数据来源：廊坊统计信息网2002-2007年廊坊固定资产投资增速迅猛。2008年增速有所放缓，但仍高于河北省28.8%的平均水平。2002-2008年廊坊固定资产投资010020030040050060070080090010000102030405060固定资产投资（亿元）182.7224.3265.5341460.1685.9926固定资产投资增长率（%）11.422.821.62847.149.1352002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年16经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况廊坊社会消费品零售总额数据来源：廊坊统计信息网2002-2008年廊坊社会消费品零售总额增长迅速。2002-2008年社会消费品零售总额0501001502002503003500510152025社会消费品零售总额（亿元）108120.6138.3178.2206244300.2社会消费品零售总额增长率（%）12.711.714.615.215.618.5232002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年17经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况廊坊城镇居民收入与支出数据来源：廊坊统计信息网2008年城镇居民支出增长迅速，支出增幅高于收入增幅。2002-2008年城镇居民收入与支出50007000900011000130001500017000城镇居民人均可支配收入77678404921910152112631397516302工资收入55825955655092198130997511362城镇居民人均总支出7325843282509426102911157614676消费性支出589768826476787882428554106032002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年18经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况廊坊市房地产投资2002-2008年廊坊房地产投资0501001502002500102030405060708090100房地产投资（亿元）19.328.54158.666.4123.4219.8房地产投资增长率（%）31.747.54042.913.385.878.12002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年除2006年，2002-2008年房地产投资保持高速增长，2007年、2008年增速更是高达80%左右。19经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况廊坊市商品房供销情况2002-2008年廊坊商品房总竣工面积1278.4万平米，总销售面积1713.4万平米，供销比0.75，商品房需求旺盛。0501001502002503003504004502002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年商品房销售面积（万平米）商品房竣工面积（万平米）2002-2008年廊坊商品房供销情况20经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况廊坊市商品房销售价格2002-2008年廊坊市商品房销售价格增长迅速，2008年增速放缓。05001000150020002500300035004000450005101520253035商品房价格（元/平米）1311143618022086263033843931商品房价格增长率（%）8.0523.5518.0825.5729.1517.032002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2002-2008年廊坊商品房销售价格21经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况廊坊市住房用地供应年度计划2008年到2012年间，住房建设用地供应量为1.3万亩，套型建筑面积90平方米以下住房用地9094亩，其中经济适用房用地1949亩，90平米以下商品房用地7145亩。数据来源：廊坊市住房建设规划（2008-2012年）2008-2012年廊坊市住房用地供应年度计划年份总量经济适用房商品房廉租房90平米以下90平米以上90平米以下1%配建1.5%配建单位亩亩亩亩亩亩2008年24163622054132924362009年20253041721111420302010年26553982257146027402011年28034202383154228422012年3092464262817013146总计12991194911042714513019522经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况廊坊市住房建设年度计划2008到2012年间，共建设住房11.8万套，其中廉租房以各新建住房项目的1-1.5%进行配建，计划建设共计2454套-3681套。数据来源：廊坊市住房建设规划（2008-2012年）2008-2012年廊坊市住房建设年度计划（1）年份总量经济适用房商品房廉租房90平米以下90平米以上90平米以下1%配建1.5%配建单位套套套套套套2008年21912427917633147664566852009年18366358614780123763835742010年24075470119374162235017522011年25424496420460171325307942012年2804554762256818898584876总计1178222300794815793952454368123经济与社会发展概况•廊坊概况•宏观经济概况•房地产市场概况廊坊市住房建设年度计划2008年到2012年间，共建设住房建筑面积1227.0万平方米，其中廉租房以各新建住房项目的1-1.5%进行配建，建筑面积12.3-18.4万平