龙湖地产细节式成本管理

1龙湖“细节式”成本管理2012.7龙湖的成本管理与传统成本管理的区别龙湖进行“细节式”成本管理的原因龙湖进行成本管理的方法目录龙湖的成本管理与传统成本管理的区别与传统成本管理的区别管理范围参与管理的部门传统成本管理建安成本成本管理部门龙湖的成本管理--“细节式”成本管理1、建安成本2、项目前期费用3、期间费用（财务、管理、营销费用）4、合同管理5、招投标管理等1、成本管理部门2、设计管理部门3、工程管理部门4、销售、策划部门5、财务部门龙湖成本管理的特征细节化阶段性动态性项目制系统性全员参与性信息化与传统成本管理的区别市场的要求传统成本管理的弊端1、事后算账2、无法预控风险，无法保证利润的实现3、管理范围过窄开发速度的加快1、拿地周期的缩短，要求必须对项目的成本进行快速、准确的判断；2、开发周期的缩短，要求我们必须在最短的时间内能够拿出满足市场的产品，过去那种大概计算成本的方式已经不能满足现在的项目开发要求了。进行细节式成本管理的原因合理利用资源的要求人力1、将成本管理流程化，可以有效地控制人力成本；2、将有些固定的、便于控制的工作交予外委的咨询公司完成物力根据各项目的开发进度，将开发进度类似的各项目统一安排采购、招投标，增加甲方的议价能力，以便有效地节约和控制成本信息进行成本的“细节式”管理，要求做到信息的对称和共享财力在同时进行多项目开发时，“细节式”成本管理可以合理化使用资金，使资金使用的高峰期和低谷期能够得到合理的分布进行细节式成本管理的原因变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素目标成本管理招投标管理合同管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理动态成本管理结算管理成本信息化管理考核龙湖进行成本管理的方法变革组织架构，明确岗位职责组织架构的变革组织架构变更前后的区别成本管理中各部门的职责造价采购部的组织架构集团对地区公司的成本管理模式龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法组织架构变更前后的区别龙湖进行成本管理的方法变更前变更后组织形式职能制组织架构矩阵式组织架构考核部门职能部门项目团队和职能部门汇报上级职能负责人项目负责人管理层级4级3级管理跨度大小成本管理责任人职能负责人项目成本经理优缺点1、集中化程度高，适用于同时开发的项目数量较少的情况；2、对成本管理部门职能负责人的业务能力要求较高；3、管理模式在各项目不易复制，绩效和员工的业务能力有较大的关系，员工不易有成就感。1、授权和权责下放，适用于同时开发项目数量较多的情况；2、对成本管理部门职能负责人的管理能力要求较高；3、管理模式在各项目容易复制，便于各项目进行对比，员工较易有成就感。成本管理中各部门的职责龙湖进行成本管理的方法职能部门成本管理中的职责发展部土地成本的管控研发部1、设计费用的管控2、根据相关部门的建议进行设计优化造价采购部1、开发成本（含营销设施建造成本）的管控2、材料设备的采购管理3、合同及招投标管理4、目标成本编制及动态成本跟踪工程部1、进行工程质量和进度与成本的匹配；2、签证、变更的现场管控营销部销售费用（除营销设施建造成本之外）的管控计划财务部1、财务费用的管控2、公司总体资金计划的管控3、项目财务指标的控制行政人力资源部公司管理费用的管控龙湖进行成本管理的方法集团对各地区公司的成本管理模式龙湖进行成本管理的方法管理层级职能集团运营管理中心1、制定统一的成本管理办法；2、跟踪成本管理办法的执行情况，并定期进行修正；3、对地区公司的成本管理结果进行抽查，并及时进行纠正。地区公司成本管理各部门1、开发成本的管控和审核；2、期间费用的管控和审核。项目成本管理1、开发成本的管控；2、目标成本的编制和报审；3、动态成本、合同、材料设备采购管理变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素目标成本管理招投标管理合同管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理动态成本管理结算管理成本信息化管理考核龙湖进行成本管理的方法成本管理的几个要素管理主线---目标成本管理核心---合同管理目标成本与实际成本的转换点---招投标龙湖进行成本管理的方法变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素目标成本管理招投标管理合同管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理动态成本管理结算管理成本信息化管理考核龙湖进行成本管理的方法目标成本管理成本的构成成本管理的阶段成本管理中各个阶段的作业指导成本分摊原则目标成本的分解成本责任部门成本调整的方式及审批流程景观工程和公区装饰工程的成本管理目标成本管理中的相关表格龙湖进行成本管理的方法成本的构成龙湖进行成本管理的方法成本分类成本项目说明开发成本土地成本土地价款、契税、青苗补偿等和土地有关的费用前期费用设计费、报建费、三通一平等项目前期费用配套设施费用项目配套、可以计算建筑面积但不计入可售面积的建筑物的建造成本，如学校、幼儿园等的建造费用基础设施费用建造“解决项目使用功能的设施”的费用主体建安费用项目主体建筑的建造费用，包括建筑、装饰、安装费用园林景观工程费用小区及代征地范围内的景观工程建造费用工程相关费用和工程有关但又不能计入实体建筑建造费用的费用，如：工程造价咨询、工程监理、定额外检测、物业前期介入、维修基金等费用期间费用销售费用为销售所发生的费用（一般为销售收入的2-3%），其中营销设施建造费用含在开发成本中财务费用为了获取开发资金而发生的成本管理费用行政支出、员工工资、福利等费用龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法成本分摊原则—适用于分期开发的项目龙湖进行成本管理的方法序号成本项目分摊方式1土地成本按照各期的占地面积进行分摊2前期费用按照各期的受益面积进行分摊3配套设施费用按照各期的受益面积进行分摊4基础设施费用按照各期的受益面积进行分摊5主体建安成本按照各期的实际成本进行分摊6园林景观工程费用按照各期的受益面积进行分摊7工程相关费用按照各期的实际成本进行分摊8销售费用按照各期的可售面积进行分摊9财务费用按照各期的可售面积进行分摊10管理费用按照各期的可售面积进行分摊说明：1、本分摊方式主要适用于分期开发的项目；2、可售面积不含赠送面积，地下车库按照建筑面积的50%计算可售面积。龙湖进行成本管理的方法①②②③③1、塔楼的基础成本=①X塔楼面积/（塔楼+裙房+地下室）面积2、裙楼的基础成本=①X裙房面积/（塔楼+裙房+地下室）面积+②X裙房面积/（裙房+地下室面积3、地下室的基础成本=①X地下室面积/（塔楼+裙房+地下室）面积X地下室面积/（裙房+地下室）面积+③目标成本的分解龙湖进行成本管理的方法步骤分解口径分解的内容1按照成本费项进行分类土地成本前期费用配套设施费用基础设施费用主体建安成本园林景观工程费用工程相关费用销售费用财务费用管理费用2按照合同口径进行分类1、在各个费项下面按照合同口径进行分解，即形成合约规划，在合同管理中进行讲述；2、须要预留不需要签订合同的金额（即非合同成）。成本责任部门龙湖进行成本管理的方法序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、契税等发展部2前期费用设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费水、电气配套工程部水区弱电、总平工程造价采购部5主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施造建费造价采购部其它销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部成本调整的方式及审批流程龙湖进行成本管理的方法调整的时间调整的依据审批流程施工图完成后45天内施工图预算项目成本经理→项目负责人→PMO负责人每个季度最后一个月25日前动态成本（除土地成本外）＞目标成本（除土地成本外）×（1+2%）项目成本经理→项目负责人→地区公司PMO（会议形式）→地区总经理其他调整项目成本经理→项目负责人→PMO负责人其他时间动态成本（除土地成本外）＞目标成本（除土地成本外）×（1+5%）项目成本经理→项目负责人→地区公司PMO（会议形式）→地区总经理成本敏感分析在工程各阶段中的应用设计阶段确定成本敏感项目，并确定进行限额设计的各项指标（如平米钢筋量、平米混凝土量、户型、窗地比等）。工程实施阶段（1）节能工程（2）外立面工程（3）园林景观工程（4）消防通风工程（5）电梯、阀门等设备的采购工程竣工阶段要根据结算数据，验证前期的分析判断，为新项目的成本敏感分析提供参考。景观工程和公区装饰工程成本管理阶段龙湖进行成本管理的方法工程类型控制阶段研发部/工程部责任造价采购部责任景观工程方案及初步设计阶段1、提供设计图纸2、进行方案交底3、提供设计的各项技术指标、设计项目及工程量1、复核设计提供的各项技术指标、设计项目及工程量2、景观工程成本专项分解实施阶段1、提供施工图（研发部）2、管理设计变更（研发部）3、管理技术核定和现场签证（工程部）1、编制施工图预算2、进行设计变更、技术核定、现场签证的费用核算3、动态成本回顾和跟进竣工阶段1、提供竣工图（工程部）2、组织现场收方（工程部）1、竣工结算2、完善成本数据库公区装饰工程方案及初步设计阶段1、提供设计图纸2、进行方案交底3、提供设计的各项技术指标、设计项目及工程量1、复核设计提供的各项技术指标、设计项目及工程量2、景观工程成本专项分解实施阶段1、提供施工图（研发部）2、管理设计变更（研发部）3、管理技术核定和现场签证（工程部）1、编制施工图预算2、进行设计变更、技术核定、现场签证的费用核算3、动态成本回顾和跟进竣工阶段1、提供竣工图（工程部）2、配合现场数据确认（工程部）1、竣工结算2、完善成本数据库景观工程和公区装饰工程成本管理特点一、根据景观工程和公区装饰工程的特性，分阶段进行成本管理；二、在投标时需要提供乔木的照片，并和拟中标单位共同确认乔木来源(即号苗），在乙供乔木不能满足工程要求时，采用甲供乔木的方式，乙方保成活和栽植；三、预留签证变更费用，比例一般为8-10%；四、考虑软景的效果调整费，减少因为移栽等原因造成的签证变更费用；五、为了保证工程效果和成活率，在绝大多数地区公司都有自己的苗圃，石材和用量较大的面层材料采用甲供方式；六、景观工程的竣工图仅作为结算的参考，以实际收方的数量作为结算依据。龙湖进行成本管理的方法目标成本管理中的相关表格1、目标成本目标成本编制模板.xls2、竣工成本竣工成本模板.xls3、成本调整目标成本调整.doc龙湖进行成本管理的方法变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素目标成本管理招投标管理合同管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理动态成本管理结算管理成本信息化管理考核龙湖进行成本管理的方法招投标管理—招标方式及适用范围龙湖进行成本管理的方法序号招标方式适用范围1公开招标因为属于民营企业，未采用2邀请招标1、分项工程造价＞50万元的工程类招标2、造价＞20万元的材料设备类招标3比价/询价（即简易招标）1、分项工程造价≤50万元的工程类招标2、造价≤20万元的材料设备类招标3、在已经合作过且合作良好的供应商中选择招投标的管理流程及须提供的成果龙湖进行成本管理的方法序号管理流程工作成果1编制招投标计划《工程及材设采购招投标计划》2针对分项工程编制考察计划《考察计划》3考察、确定入围单位《考察报告》4编制、发放招标文件《招标文件》、《招标答疑》及附件5回标《投标文件》及附件6开标《开标记录》7评标《评标报告》8投标澄清《投标澄清函》9定标《中标通知书》《中标结果通知书》10签约《合同》及附件说明：项目团