上海南汇周浦镇15号地块商业部分策划推广报告_109P_上海汉宇

1南汇商业部分策划推广报告2第一部分项目定位3项目参数分析区域竞争分析项目SWOT分析项目分析结论与分析项目分析市场定位4确定“周浦镇15号地块”项目的各项参数指标，并和周围的商业项目进行对比。从数据的角度上，分析本项目的内部优势及劣势，外在经营环境中的机遇和威胁，为项目的进一步市场定位打好基础。5项目参数分析“周浦镇15号地块”位于上海市东南部的南汇区与浦东区交界处，全长约150米，地块呈长方形，总商业面积约30000平方米。本项目处于几百万平方米的大型居住区的中心区域，随着市政拆迁及住宅社区的新建、入住，周康版块将成为未来上海最主要的居住区之一。与此同时，洋山深水港的建设将有利带动区域经济,而未来轨道交通线的建设，将大大改善本项目周边的交通状况。6区域竞争分析小上海：上海市东南角的知名商业中心，现有商业面积约7万平方米。主要以出售为主,散户经营，整体管理经营不够完善。随着副城市中心的规划建设，万达商业广场、中邦金城、周浦庙街等现代化商业项目在两三年内将相继落成，规划新增商业面积近20万平方米。届时，周康区域的总体商业规模将达到顶峰，成为又一个区域商业中心。7区域竞争分析大连万达：周康西北区的大型商业设施由著名企业大连万达建造经营，总面积17万平方米，以写字楼、百货、卖场、数码广场、影城、步行街等组成，主要面向工薪阶层消费者，具有一定商业特色，目前正在建造筹备当中。在未来的3-5年内，该项目将成为区域内极具竞争力的商业设施。8区域竞争分析大润发：周浦东区具有影响力的商业设施，总面积约40000平方米，距离本项目仅2000米。目前商业以传统业态为主，诸如百货、卖场、专卖店等。周边居民是其主要消费群，主要以中低档消费为主，缺乏特色、休闲、娱乐的商业项目。9区域竞争分析优势劣势小上海•地理位置优越，市场知名度高•业态丰富，规模较大•深厚的历史文化底蕴•商业管理较差，商家品质不高•商业设施陈旧•主体不明确，吸引力有限大润发•周浦东部具有一定规模的商业中心•消费者有较高的认知度•目前周边居民的消费首选•地理位置较差，有碍商业发展•商业无特色，吸引力不强•缺乏休闲类业态，随机性消费一般大连万达•周边有大量居民区，提供稳定的客流•起点较高，业态较丰富•正在建设当中，知名度较高100246810121416小上海大润发大连万达本项目交通指数娱乐指数消费指数影响指数规模指数区域竞争分析从目前本项目市场定位看出，随着日后良好的经营，再配合有效的后期市场推广活动。将大大提高其在消费者心中的地位。11区域竞争总结本区域与周边现有的商业设施相比较而言，应强调商业文化的渲染，并且突出主题商业的特色，商业组合也需合理。但是随着未来周康成为区级商业中心，本项目需要配合独特的业态组合和定期的市场宣传、媒体推广活动来吸引客源。就南汇的区级商业中心而言，本项目将明确的客户定位与时尚的业态有机组合使之拥有得天独厚的竞争优势。上海时尚中心“新天地”的成功经验对于本项目的未来发展有着极好的借鉴作用，即强大的市场推广活动对于主题商业项目的成功有着巨大的促进作用。12项目SWOT分析—优势☺本项目优越的地理优势，加之其时尚的商业业态组合，将会受到消费者的青睐。☺本项目的商业业态组合迎合现代消费者的消费心理，有利于在年轻消费群中扩大项目的知名度。☺文化在商业经营中的运作，有助于在消费群中产生共鸣。☺本项目位于主干道旁，沿街的展示面较多，需定期配合市场推广活动，吸引目标消费者。。13项目SWOT分析—劣势本项目的交通状况不甚理想，目前仍然主要依赖地面公交系统来输送客流，从市区中心到本案不是十分便捷。随着轨道交通的建设，交通状况将大有改善。本项目所涉及的商业业态较多，因此各业态间的配合与否对项目未来的市场形象统一和推广造成一定难度。14项目SWOT分析—机遇近年来随着城市建造步伐的加快，项目周边地区有大量商品住宅房竣工，一批有较高消费能力的居民入驻，形成潜在的目标消费群。轨道交通的规划与建设，将使本项目的交通状况大为改善。洋山深水港的建设运营将带动该区域的经济快速发展。15项目SWOT分析—威胁本项目面临区域周边传统、新建商业中心的直接竞争。浦东区域具有一定规模的休闲购物广场将吸引其周边的消费者，与本项目形成竞争。本项目的成功会引来一批类似商业项目的建设，这势必会使客源分流。16项目发展目标近期目标：以南汇、周康为重心，配合有效的市场推广活动，在短期内扩大项目的市场影响力及知名度，既有助于未来住宅项目的销售，又有利于项目未来的进一步发展。中长期目标：从未来商业的发展趋势来看，本项目的商业主题将吸引越来越多的周边区域消费者，乃至外来旅游者，进而成为上海的又一休闲娱乐中心。17项目分析市场定位项目整体定位项目品质定位项目客户定位项目规模定位业态分布定位项目建筑定位市场形象定位18前言在我国，零售业界普遍存在着品质定位、功能定位、客户定位及市场形象定位模糊的现象。投资者面对各种新兴的零售业态，只是跟着感觉走。一些地方的传统零售业已进入混乱无序的状态，惨淡经营、难以为继成为诸多零售业者的写照。因此，科学地对一商业物业进行决策和定位、规划已经成为开发商不可忽略的步骤。19上海商业的分级标准上海商业环境的持续升温充分利用周边近30万的消费者未来便捷的交通环境区级特色商业中心项目整体定位将来区域的住宅建设开发，提供潜在的消费者符合消费者心理的商业业态组合20上海的商业环境及规模呈逐步上升阶段，宏观经济的持续快速发展对于项目的未来发展有着推动作用。项目的周边有近30万的消费者，随着未来周康房地产的发展及洋山深水港的建设发展，项目的目标消费者的规模还将扩大。项目周边的交通设施正逐步改善，尤其是未来11号线轨道交通设施的建设，本区域将与上海市其他区域的联系更加紧密。项目整体定位总结21项目整体定位总结未来区域房地产建设将为项目对外的影响力及吸引力的扩展提供很大的发展空间，康沈沿线将成为周康版块重要的商业街市。针对本项目的目标客户（25-45岁）为年轻消费者，根据他们的消费习惯和消费偏好，服饰、休闲餐饮、婚庆、家居类商业将进驻本项目，给目标客户以更多的消费选择。综上所述，本项目的整体定位是成为未来上海东南角的区域级商业中心，与周边及未来规划的商业设施形成错位经营。22项目品质定位现代人追求高品质的生活方式，在市中心区域已经出现了诸如新天地等多个休闲娱乐场所，但是上海东南角地区该类消费场所仍然匮乏，为本项目的发展提供了广阔的空间。本项目结合现代风格的建筑物，无论在装修还是整体的环境布局上，都力求体现项目独特的建筑风格，营造与众不同的商业氛围。因此，鉴于项目的整体布局，将力求创造具有独特品位、轻松惬意、中档消费的整体品质，并带动周边区域的消费水平的提高。23项目客户定位—初期本项目经营初期，主要以康桥、周浦两镇的年轻中档消费群体为主（25岁-45岁）。康桥、周浦两镇的年轻消费者，他们易于接受潮流时尚，是本项目初期主要的消费群体之一。周边住宅区域内的业主，他们有较高的消费能力，本项目将为他们提供朋友聚会、休闲娱乐的场所。周边的企业管理人员及科研人员，本项目为他们提供了休闲放松的场所。24项目客户定位—中长期随着本项目未来的营销推广及自身的发展，将吸引越来越多的消费群体，主要包括以下两类：随着区域的居住氛围逐渐成熟，将有一大批白领阶层消费者入住该区域，本项目适合的地理位置和商业品位，将成为他们休闲消费的首选。随着本项目的市场影响力不断拓广，南汇区的年轻消费群体以及浦东区域临近本商业的消费者将会来此消费。25目标定位分析I目标定位的错位经营是同一商圈内不同商家共存的关键。否则商家之间的恶性竞争只会造成两败俱伤的局面。目前本项目周边商圈的经营目标定位如下：５０００-１００００３０-４５大连万达２０００-３０００２０-３０５０-６０大润发１５００-２５００１８-３０小上海目标客户收入结构主力客户年龄层商圈26基于周边商圈的错位经营状况可以得出，在年龄为25-45岁、收入在2500-5000元的区域存在市场的真空区间。因此，通过对项目周边商圈的目标定位分析，以及对本区域消费者的了解，我司建议将本项目目标客户定位于25-45岁之间及收入在2500-5000元左右，追求品质生活的中产阶级。目标定位分析II27传统商业业态服装艺术工艺品钟表、珠宝、眼镜儿童服装、玩具电子用品、影音器材运动休闲用品家居用品超市百货箱包、鞋类服务行业（银行、旅游中心等）美容化妆品娱乐休闲（影院、KTV、健身中心）文具图书餐饮28项目周边的小上海商业街以传统临街商铺形式经营，商业体量近７万平方米，但其商业以中低档消费为主。在大连万达未来规划中将有大量高档商业存在，且就目前周康版块居民的收入结构来看，高档商品在本项目取得成功的压力较大。本项目总体面积较大，单纯引进散户很难支撑,建议引进大卖场,可为本案提供大量的随机型客户。商业业态选择分析I29商业业态选择分析II小上海存在大量的服装店、小商品店，品牌众多，因此，服装及小商品类商户的未来竞争压力较大。本项目独立小商业区域配以多家大型餐饮项目或娱乐场所，与大型购物商场形成互补增添消费客户来源。30商业业态选择分析（续上）独立商业量贩式KTV、大型连锁餐饮、足浴房、餐饮、美容美发院、婚庆类3/F卖场、家具、电脑、电器专卖2/F高级西餐厅、高级日式料理、高级沪粤菜馆、高级美容美发/SPA、KTV娱乐中心、网吧、卖场、综合性大型书店G/F24小时自助银行、各类服饰专卖、皮鞋专卖、工艺品专卖、黄金首饰专卖、咖啡吧、茶坊、餐饮、最终选择商业：31项目规模定位•本项目的总体定位在于区域级的商业中心，且结合项目特色的建筑风格和外观设计，因此，本项目是商业中心和特色商业街的结合体。•作为商业中心或特色商业街的重要组成部分，服装、餐饮、休闲娱乐、健身及婚庆类的商业设施将成为本项目的主要商业业态。•为营造项目整体的商业氛围，各类商业业态中除了1-2家主力旗舰店外，其他中小规模的同类型商户将为消费者提供更多商品的选择，形成同类商品的横向系列。32类型面积（m2）商圈选择建筑要求本项目内数量服饰专卖店50-100社区型、区域型、都市型商业街市门面宽不少于3.3米，层高不低于2.80米10-15家1000-1500首饰礼品店100-150人流量较大的商业街市门面宽不少于3.3米，层高不低于2.80米2-4家300-600酒吧咖啡饮品店100-200高雅地段、消费者有一定的消费能力或文化修养层高不低于2.80米，在居民区以侧设隔音层1-2家100-200项目内总面积（m2）项目规模定位-商业设施标准I33项目规模定位-商业设施标准II类型面积（m2）商圈选择建筑要求本项目内数量项目内总面积（m2）婚纱摄影150-200社区型商业中心或繁华街市无特殊要求2-3家450-600婚庆喜铺50-100社区型商业中心或繁华街市无特殊要求2-4家200-400美容店100-250中档消费商圈或靠近居住区无特殊要求2-3家450-750中型餐饮店500-1500居住小区、社区型商业中心离开污染源10米以上2-3家3000-400034项目规模定位-商业设施标准III类型面积（m2）商圈选择建筑要求本项目内数量项目内总面积（m2）休闲娱乐健身500-800周边有10万人的居住社区层高大于3米，柱距大于5米2-3家2000-2400西式快餐250-400社区型商业中心或繁华街市无特殊要求3-4家750-1200ATM机10-25人流量较大处附着建筑物要牢固可靠5-7家100-175卖场10000-20000社区型商业中心或繁华街市层高大于3米，柱距大于5米1家10000-20000总计30-463275235项目规模定位-业态比例商业业态总面积所占比例餐饮类3750-5200m243%服饰类1000-1500m212%婚庆类650-1000m28%美容类450-750m27%休闲娱乐健身类2000-2400m220%首饰礼品类300-600m25%其他类300-500m24%合计8450-11950m2100%36商户建议37