房地产设计管理基本流程及审控要点

房地产设计管理基本流程及审控要点房地产设计管理基本流程及审控要点【原则】基本流程与原则【原则】基本流程与原则□业务主线□审控要点□管控要求□决策要素【要点】关键路径审控要点【要点】关键路径审控要点□设计前期□实施方案□施工图【法则】产品力提升基本法则□盈利模式□溢价能力□专业保障【Ⅰ】基本流程与原则1.整体业务主线【Ⅰ】基本流程与原则1.整体业务主线2.设计审控要点2.设计审控要点3.管控基本要求4.产品决策要素原则①：万科房地产开发整体业务流程。三大业务主线三大业务主线‡企划营销市场初步研究产品定位企划与销售获取土地‡企划营销步研究产品定位企划与销售土地‡设计设计研究规划及施工图设计设计配合设计‡工程项目建设报建采购与成本管理物业管理与客户服务整体开发思路：综合财务、市场、产品原则②：原则③：设计管理基本流程。四大阶段1投资分析2设计前期3实施方案4施工图规划设计初步设计拿地概念设计施工图设计¾规划草案¾可研报告¾规划方案景观设计室内设计¾规划草案¾产品定位指标¾可研报告¾项目定位¾可施工的图纸¾规划方案¾产品户型¾立面方案原则③:管控要求：3级评审、8个控制节点1.投资分析2.设计前期2.设计前期3.实施方案3.实施方案4.施工图4.施工图原则④：产品决策与产品解决之道3要素解决盈利模式规划1产品溢价解决盈利模式规划单体12提高产品溢价单体2保证效益效率强兵3保证效益效率强兵3【Ⅱ】关键路径审控要点【Ⅱ】关键路径审控要点‡概念设计产品决策‡概念设计实施方案产品决策产品实现‡实施方案产品实现质量控制‡施工图质量控制1投资分析2设计前期3实施方案4施工图1投资分析2设计前期3实施方案4施工图规划设计初步设计拿地施工图概念设计【设计前期】【设计前期】－－已拿地或意向拿地了。。。权.事.人职责、任务、控制重点、工作方法权.事.人职责、任务、控制重点、工作方法设计前期之权：各业务部门职责1■市场定位及产品建议书设计部“1/2主角”；但工作量繁重营销部■市场定位及产品建议书项目事务部□土地落实/规划要点落实；政府沟通＋营销部点落实；政府沟通□财务、成本测算财务部/成本部＋设计部□财务、成本测算财务部/成本部设计部■完成概念设计项目部□开发计划宗地初步勘察■完成概念设计■完成项目设计指导书设计前期之事：a.核心工作2核心：精准定位,产品决策核心：精准定位,产品决策权衡客户/市场/产品，确定赢利模式设计任务：概念设计权衡客户/市场/产品，确定赢利模式设计任务：概念设计预测成本预测成本2设计前期之事：b.做好概念设计，提高决策效率在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定决策效率11、指标、指标产品定位指标三大类：•各类建筑面积指标（主要：住宅、商业、车库、会所。。。）产品定位指标22、方案、方案各类建筑面积指标（主要：住宅、商业、车库、会所。。。）•产品配比（什么样的产品）•户型配比（多大的产品）22、方案、方案规划结构确定规划草案规划结构•点or板？围合or行列？高or小高。。。•主入口；商业。。。确定下一步规划设计深化方向确定下一步规划设计深化方向设计前期之事：c.多方案强排是决策、市场及成本测算的基础2产品决策强排方案•确定指标项目•确定指标•确定规划结构•盈利模式项目定位目标客户预估成本•目标客户•营销策略•预估成本•预估利润市场定位成本测算牢记：概念设计设计前期之人：设计主要工作（三步骤）3宗地分析产品分析宗地区域分析宗地区域分析宗地现状分析土地价值分析竞品楼盘分析意向产品分析1基础分析概念设计分析研究2强排方案强排方案规划结构分析概念设计深化2方案盈利模式分析清晰项目定位方案概念设计深化3确定规划结构清晰指标方案深化概念设计评审营销《项目定位报告》逻辑《项目定位报告》包括5方面内容：¾分析3个问题：土地属性、目标客户、竞争策略¾提出1个主张：项目定位¾阐述1组解决思路：产品初步建议做概念设计两大前提4一、项目土地规划要点确定土地规划要点确定红线；容积率；限高；退线；配套二、营销项目定位及户型配比商业；产品类型及配比；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。会所。。。概念设计的周期5（前置）正式概念设计35天N个35天！！！N个35天！！！严重注意：前置项目由于规划要点不明确，定位不清晰，经常会有经常会有概念设计评审成果要求6宗地分析宗地分析概念方案概念方案产品分析产品分析指标设计前期之一：宗地分析控制要点案例分解设计前期之一：宗地分析控制要点宗地分析宗地区域分析宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离宗地现状分析周边环境、道路、交通、配套，以及宗地本身控宗地分析宗地现状分析周边环境、道路、交通、配套，以及宗地本身控规分析土地价值分析对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”宗地分析小结通过分析加深对宗地的土地认知1、要分析四至及控规•知道宗地基本情况（长宽净地。。。）通过分析，加深对宗地的土地认知2、一定要对道路进行分析（特别对于改建新区；有助于确定知道宗地基本情况（长宽净地。。。）•知道有哪些未定的要点、不定因素；便于规避或配合索取析主入口及开发节奏）•应分析现状市政道路路宽？几车道？到底通到哪？•公交站点？•有无轨道交通？形式？站点？•有无轨道交通？形式？站点？•规划道路、桥梁要注明建成时间？•要说明主要人流车流方向3特殊地形或景观一定要分析3、特殊地形或景观定要分析•景观面•景观视线分析要有值结4、一定要有土地价值的结论•对宗地土地性质进行价值分类•产品分布开发节奏及主要入口•产品分布、开发节奏及主要入口案例分解设计前期之二：产品分析要素案例分解竞品楼盘主要分析“户型”、“价值点”及“售设计前期之二：产品分析要素产品分析竞品楼盘分析主要分析“户型”、“价值点”及“售价”；可与营销共同完成意向产品在营销初步产品建议基础上，收集类同的分析意向产品户型在营销初步产品建议基础上，收集类同的产品户型竞品选择标准竞品分析内容标杆楼盘：3个“最”最好的发展商的楼盘售价最高的楼盘区位交通、配套、环境、自然资源售价最高的楼盘销售速度最快的楼盘社区配套、活动场所、环境、安全竞争楼盘：3个“同”同区位的楼盘户型实用性、附加值、差异化同区位的楼盘同总价的楼盘同产品的楼盘装修公共部分装修、外立面装修同产品的楼盘公共部分装修、外立面装修设计前期之三：概念设计分析与研究控制要点概念设计分析与研究控制要点概念方案分析与研究强排方案根据用地价值分析，强排方案并计算指标目的：1、对产品建议指标进行初步评估测算；2、规划结构探讨进行规划结构的多方案比较分析与研究规划结构分析进行规划结构的多方案比较目的：在分析的基础上确定规划结构草案：点or板？围合or行列？高or小高。。。主入口；商业。。。确定下一步规划设计深化方向强排方案三步法。目的精准定位。1设想目标客户大致的面积段，明确项目竞争对手，描述主产竞争力第一设想目标客户主要产品竞争力。第一步设计强排方案容积率分析，测算比较不同产品解决方案的盈利能力，与竞品比较差异性，判断是第二步设计强排方案利能力与竞较异性判断是否有竞争力？第二步决策解决方案选择一种解决方案，竞品比较，明确产品竞争力，详细描述客户需求：第三步①户型面积段②户型配比③地段价值分区产品分布④中心花园组团花园与住宅均好性关系⑤主入口、围墙形象及仪式感⑥会所设施⑦停车方式⑧组团及单元大堂入口仪式感⑨外立面风格⑩景观意向突出重点需求⑾精装修标准⑿单元大堂入口仪式感⑨外立面风格⑩景观意向突出重点需求⑾精装修标准⑿新技术应用⒀管理模式⒁材料应用⒂示范区2强排方案要素a：要以宗地和市场分析结论为基础论为基础要素b：选择产品要遵循“客户-产品-标准”2要素c：容积率分析遵循“规划解决盈利模式”20.3-0.4独栋0.6-0.8联排/联排+叠拼1.0叠拼/5-6层多层/联排+11层高层/18层高层1.5多层+小高层/多层+高层/小高层/小高层+高层/联排+多层+高层+/+//+/++2.0高层/高层+小高层/高层+多层/高层+联排2.5高层/高层+多层/高层+联排原则：1、同一容积率的不同产品组合，以某类产品价值最大化为取向；2、同一容积率的不同产品组合，按客户细分分区明确；要素d：产品竞争力，聚焦客户最重要感知2规划层面1规划层面•可售比（架空层）•停车方式及地下室1停车方式及地下室•商业及业态•会所及配套建筑主体层面2景观精装修3精装修4两个常用工具：（1）Google3★★两个常用工具：（2）草模3强排方案注意事项41、不要轻易否定前期对宗地分析的结论强排方案要以分析结论为基础2、一定要牢记强排方案的目的•强排方案要以分析结论为基础•对产品建议指标进行初步评估测算；•规划结构探讨2、定要牢记强排方案的目的实质就是多种方案可能性＋算帐关键在规划结构上探讨不要做得太深关键在规划结构上探讨，不要做得太深一定要核算指标！定要核算指标！概念设计主要工作宗地分析宗地区域分析宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离宗地分析宗地现状分析周边环境、道路、交通、配套，以及宗地本身控规分析土地价值分析对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”1产品分析竞品楼盘分析主要分析“户型”、“价值点”及“售价”；可与营销共同完成意向产品户型在营销初步产品建议基础上，收集类同的产品户型进入第三阶段最新强排结论：概念方案分析与研究强排方案根据用地价值分析，强排方案并计算指标目的：1、对产品建议指标进行初步评估测算；2、规划结构探讨进行规划结构的多方案比较目的：在分析的基础上确定规划结构草案：2分析与研究规划结构分析目的：在分析的基础上确定规划结构草案：点or板？围合or行列？高or小高。。。主入口；商业。。。确定下一步规划设计深化方向2概念方案深化确定规划结构。。。3设计院做；我们控制在这个阶段我们干什么？1把舵1、把舵•我们强排方案坚持的结论，不要轻易否定•适当的控制设计院的设计欲望•节奏把控：明确各阶段的重点工作（重规划；轻立面）各阶段干各阶段的事2、提升•收集并研究类同项目：规划、单体、立面、景观。。。；为下一步深入设计打基础•外出考察（看什么？学习什么；非走马观花）外出考察（看什么学习什么；非走马观花）•特殊项目会先确定风格•要牢记：我们不仅仅是管理者也是设计师3确定4联络3、确定•项目的不定因素想办法落实、确定4、联络•勤交流；多沟通；•阶段性成果多汇报注意：给领导看之前一定要自己先复核讨论5、算帐•对设计院提交的过程方案，一定要核算指标•牢记我们是地产建筑师！！！•牢记我们是地产建筑师！！！概念设计案例如何提高概念设计效率？如何提高概念设计效率？‡重视设计前提‡重视设计前提‡掌握基本盈利模式掌握基本盈利模式‡注意积累固化重视设计前提1土地要点土地要点项目定位项目定位政府政策政府政策z对设计前提风险管理不足，是设计计划延迟和产生设计费用无效成本的重要原因要原因z公司和各相关部门对设计前提保持共同认识，是协调各方面工作达成运营目标的前提目标的前提？如何提高概念设计效率？之二：掌握基本盈利模式如何提高概念设计效率之二：掌握基本盈利模式秘诀：【掏干吃净】【掏干挖净】【掏干挖净】用足容积率用足容积率用足“高货值”产品容积率①景观资源最大化①景观资源最大化②拉高拍低③丰富产品形态有策略的开发用足建筑密度用足溢价空间用足溢价空间①锦上添花--赠绿规划、底层挖掘②雪中送炭--底商寸土寸金②雪中送炭底商寸土寸金③政策红利-抬高车库3注意积累固化--拿来主义“走出去！引进来！‡从“盈利模式”角度，对规划模式：调研、认知、积累、固化风之玫瑰风之玫瑰竞品、标杆项目调研形成产品库蓝本开发模式固化标准差异化产品实现（创新）固化标准成熟产品现（创新）设计＋营销＋成本对设计专业基本要求：多看多记多综合基本容积率概念基本产品原型基本基础基本容积率概念高层？连排？独栋？基本产品原型高层：1T4/1T6/＞、≤18层小高层：1T2/1T4基本基础规划停车连排？独栋？情景洋房？小高层小高层：1T2/1T4情景洋房连排、