地产设计管理流程及控制要点

东亚新华地产1设计管理部流程及控制要点1、范围1.1本流程适用于公司获取地块后进行方案设计及施工图设计的控制。目的明确各部门在设计各阶段管理工作中的责权和工作要求，提高跨部门的协作效率。1.2本部门工作流程顺序参考《设计流程控制图》，1.3本流程由设计部负责解释。2、设计流程控制图东亚新华地产23、前期3.1收集地块的基础资料；3.2开发部向当地职能部门收集《地形图》及《管网现状图》；3.3开发部向当地职能部门收集《红线图申请》及《规划设计要点申请》；3.4开发部向当地职能部门咨询公共服务配套配置要求；3.5开发部向当地职能部门（人防、消防、环保、水利、供电等）咨询意见；3.6营销部门编制《项目产品建议书》。3.7前期研究管理与设计部门衔接控制点4、（报规）建筑方案设计流程序号关键控制点主责部门备注CP1完成《项目设计基础资料汇总》、《项目设计基础资料收集》设计中心CP2形成项目开发策略初步意见营销管理中心CP3完成《项目可行性研究报告》营销管理中心CP4审批《项目可行性研究报告》决策CP5项目获取（土地使用证、规划条件）开发发展中心东亚新华地产3根据《项目产品建议书》，委托设计院进行（报批）地块的方案设计。4.1流程关键控制节点序号关键控制点主责部门备注CP1完成《项目产品建议书》营销部CP2确定设计单位，签定设计合同设计部CP3完成方案设计成果（报规方案文本并取得用地规划复函）设计部CP4进行方案设计成果交底（方案设计成果图纸、相关数据和文字说明、方案设计和后续设计工作相互衔接）设计部4.2设计成果：◎阐述对项目环境、周边现状条件的分析和理解，提出方案构思和设计特点，对设计图纸进行必要和全面的解释说明；◎总体规划平面图；◎日照分析图（含文字说明）；◎局部详规图（代表性的组团空间进行深化设计）；◎交通分析图（人行系统分析、车行流线、地上和地下停车分析、消防车行）；◎景观分析图（表现出集中绿地、景观节点、组团内部空间的设计意图）；◎规划结构分析图（总体规划中层数和各产品类型的分布情况）；◎建筑的平面图（各户型平面图及含家具配置和典型单体的组合平面图）、立面图（主要立面彩色图、典型单体立面彩色图）、剖面图（反映出各层高度和变化情况，表示出室内外空间之间的竖向关系）；◎效果图（总体规划鸟瞰图、透视图、反映相关重要节点的效果图）。4.3当地规划局进行审定，通过盖有“当地规划局技术管理专用章”及《工程项目坐标放线通知单》；4.4向当地人防办、交通队、消防局等对建设工程相关专业内容及范围进行审查，签署相关意思；◎人防报规提交成果要求：人防报规划条件（提前设计，取得设计方案复函后即可申报）人防总平面图人防面积计算表人防规划设计条件咨询意见书审定及修改4.5开发部门办理《用地规划许可证》。（附流程表见3-4）4.6设计技术控制点：①、平面户型及立面要按照任务书的要求充分细化设计；东亚新华地产4②、保证各项经济技术指标的严肃性、准确性和真实性，尤其保证建筑面积计算的准确性；③、保证户型面积要求、户型比、户型布置要求等；④、路网和建筑相互关系；⑤、总图规划及日照分析满足当地的规范。表3-45、初步（深化）设计以规划部门批准的设计方案为依据，进行建筑设计及相关专门的初步设计，设计达到国家规定的方案深度，同时必须满足《设计任务书》（《项目产品建议书》）要求。5.1作业依据在取得《用地规划许可证》及规划复函之后。5.2向当地政府职能部门联系，征询相关的各工种设计条件和意见；5.3设计成果：◎设计依据；◎工程概况；项目选址意向书及规划设计条件项目批准文件（立项批文）地形红线图及项目示意图设计方案审查意见书批准的总平面有关部门意见（人防、交通）输出用地规划许可证输入建设用地规划许可证申请表东亚新华地产5◎设计思想；◎技术经济指标；◎设计综述（交通设计、消防设计、绿化设计等）；◎建筑设计（总平面图、总平面竖向设计图、单体平面图、立面造型、建筑用料、特殊建筑节点大样等）；◎结构设计（结构平面图、设计荷载、材料、结构体系设计及电算分析成果）；◎给排水设计（给水部分、消防系统、排水系统、环保、管材等）；◎电气设计（平面图、负荷计算、设备选型、照明电力空调设计、消防报警系统、通信系统、安保系统等）；◎暖通设计（平面图、通风设计、防排烟系统、环境保护等）；◎燃气部分（燃气耗量等）。5.4向当地政府建设局申请初步设计审核，签发批复意见；5.5向当地政府职能部门申请各工种初步设计审核，签发批复意见。5.6设计技术控制点：①、总图的设计深度；②、经济指标的复核；③、当地各职能部门意见是否矛盾与冲突；④、单元户型详图的审核（水电、设备等）；(见附1)⑤、确定剪力墙布置方案。6、施工设计图6.1作业依据在扩初方案审批之后。6.2流程关键控制节点序号关键控制点主责部门备注CP1完成各专业的扩初设计设计部CP2完成施工图设计成果设计部CP3施工图审查工作设计部开发部报审CP4进行施工图设计交底设计部工程部临建6.2从设计院取得施工设计图；（目录略）6.3将施工图通过行政主管部门授权的审图机构审查，得到规划、消防、环保等部门的批复。取得《建筑工程施工图设计文件审查批准书》；另获得《建筑工程消防设计审核意见书》等；6.4申请规划放线；6.5责成部门办理《建设工程规划许可证》。6.6设计技术控制点：东亚新华地产6①、规划布局、建筑形态和外装饰、单体内部格局等是否与扩初方案一致或有所优化改进；②、政府各专业建筑管理部门、配套部门对扩初方案的审查修改意见是否都在施工图上得到了落实；③、墙体材料的选用是否适当，是否符合政府导向，其荷载取值是否存在张冠李戴；电梯井道的内净尺寸是否与已确定的设备匹配；④、特殊的结构或装饰构造是否有成熟的施工技术来实施，大幅度增加的成本值得不值得；⑤、桩基，基础或地下室的结构设计是否经过经济技术比较；是否还有更经济合理的潜力。附：1、《住宅户型设计要求》