第六章-房地产规划与设计管理

周小平北京师范大学主要内容6.1房地产开发与城市规划6.2房地产开发项目规划管理6.3房地产规划与设计指标6.4房地产开发项目规划设计方案及评价周小平北京师范大学§6.1房地产投资分析概述6.1.1城市规划与城市规划管理的基本概念（1）城市规划的概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的社会、经济和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。周小平北京师范大学（2）城市规划管理的概念城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法律的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。周小平北京师范大学6.1.2城市规划体系根据侧重点和应用范围的不同，城市规划一般可以划分为总体规划和详细规划两个层次。城市总体规划的内容应当包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划等。城市总体规划的规划期限一般为20年，在编制城市总体规划时，还应当对城市更长远的发展做出预测性安排。（1）城市总体规划周小平北京师范大学城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。城市分区规划的内容包括：原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地的范围。确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。确定绿地系统、河湖水面、对外交通设施、风景名胜的用地界限和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求。确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。（2）城市分区规划周小平北京师范大学（3）城市详细规划城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。城市详细规划包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。根据城市建设的阶段和工作需要，城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。周小平北京师范大学控制性详细规划的主要任务：以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。控制性详细规划的基本内容控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划的主要任务：以总体规划、分区(规划或者控制性详细规划)为依据，直接对建设作出具体的修建安排及规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。修建性详细规划的主要内容周小平北京师范大学6.1.3城市规划与房地产开发的关系从某种程度上说，城市规划和房地产开发是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。城市规划是城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分，具体体现在以下三个方面：城市规划对房地产开发起到管制作用城市规划指导和促进房地产开发城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段周小平北京师范大学§6.2房地产开发项目规划管理6.2.1建设用地选址管理（1）建设项目选址管理的含义建设项目选址管理，是指城市规划行政主管部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设项目选址意见书的行政管理工作。（2）建设项目选址管理的依据:《中华人民共和国城乡规划法》（3）建设项目选址管理的目的与任务周小平北京师范大学（4）《建设项目选址意见书》的办理步骤《建设项目选址意见书》的办理共分为提出选址申请、规划管理人员现场踏勘、审查、结果领取四个步骤。建设项目选址意见书有效期为一年，确需延长的，须在期满前1个月内向市规划行政主管部门提出申请，延长期不得超过6个月。（5）《建设项目选址意见书》办理申请材料申办《建设项目选址意见书》，申请人须提交选址申请，并按要求提供所规定的文件、图纸、资料进行申报。周小平北京师范大学6.2.2建设用地规划管理（1）建设用地规划管理的含义建设用地规划管理就是城市规划主管部门根据城市规划法规和批准的城市规划，确定规划区内建设项目用地的选址、定点和范围，审查总平面，核发建设用地许可证等各项管理工作的总称。（2）建设用地规划管理的依据:《中国人民共和国城乡规划法》（3）建设用地规划管理的目的与任务（4）建设用地规划管理的内容周小平北京师范大学（5）《建设用地规划许可证》的办理步骤《建设用地规划许可证》办理共包括申请材料报送、现场踏勘、根据需要征求有关部门意见、核定建设用地位置和界线、提供规划设计条件、审查建设用地总平面布置、核发建设用地规划许可证八个步骤。《建设用地规划许可证》有效期限为六个月，逾期未申请办理的，许可证将自行失效；申请人需要延续有效期限的，有效期限届满30日前提出申请。（6）《建设用地规划许可证》办理申请材料周小平北京师范大学6.2.3建设工程规划管理（1）建设工程规划管理的含义建设工程规划管理是指城市规划行政主管部门根据城市规划及有关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，审查规划方案，核发《建设工程规划许可证》等行政管理工作的统称。（2）建设工程规划管理的主要内容建设工程规划管理的主要内容包括建筑管理、道路管理和管线管理。（3）建设工程规划管理的程序建设工程规划管理分为规划设计方案审查、建设工程施工图审查和《建设工程规划许可证》核发三个阶段。周小平北京师范大学（4）《建设工程规划许可证》办理申请材料建设工程规划许可证申请表；土地权属资料（土地使用证或建设用地批准书等）；1：500或1：1000现势性地形图；规划设计方案审查意见；施工图中的总平面及平、立、剖面图；道路管线工程须提供道路管线规划图纸、文件二套；人防等相关专业部门的审查意见。周小平北京师范大学§6.3房地产规划与设计指标6.3.1居住项目规划与设计指标（1）居住区规划相关概念1000-30007000-1500030000-50000人口（人）300-7002000-400010000-15000户数（户）组团小区居住区1000-30007000-1500030000-50000人口（人）300-7002000-400010000-15000户数（户）组团小区居住区居住区分级控制规模居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级，居住区分级控制规模见下表。居住区规划组织结构可采用居住区-小区-组团、居住区-组团、小区-组团及独立式组团等多种类型。周小平北京师范大学居住区。泛指不同居住人口规模的生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。小区。指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7000-15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。组团。指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000-3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的生活聚居地。周小平北京师范大学（2）用地指标居住区总用地包括居住区用地和其他用地，其结构体系如下图所示：周小平北京师范大学100100100居住区用地3-85-127.5-15公共绿地5-127-138-15道路用地6-1818-2720-32公建用地65-7555-6545-60住宅用地组团小区居住区用地构成100100100居住区用地3-85-127.5-15公共绿地5-127-138-15道路用地6-1818-2720-32公建用地65-7555-6545-60住宅用地组团小区居住区用地构成居住区用地平衡控制指标（%）来源：《城市居住区规划设计规范》GB50180-93下面是国家规定的居住区用地平衡控制指标表以及巢湖市远洲玫瑰园小区用地平衡表的案例：周小平北京师范大学案例：巢湖市远洲玫瑰园小区用地平衡表38.91100125989.74居住区用地3.589.211600公共绿地4.5311.614671道路用地5.9915.419400公建用地24.8063.880318住宅用地人均用地面积（平方米/人）百分比（%）面积（平方米）用地构成38.91100125989.74居住区用地3.589.211600公共绿地4.5311.614671道路用地5.9915.419400公建用地24.8063.880318住宅用地人均用地面积（平方米/人）百分比（%）面积（平方米）用地构成周小平北京师范大学（3）项目设计指标住宅平均层数高层住宅比例中层住宅比例人口毛密度人口净密度住宅面积毛密度住宅面积净密度住宅建筑净密度建筑密度绿地率周小平北京师范大学6.3.2非居住项目规划与设计指标非居住项目一般指酒店、办公、商业、工业等其他用途的房地产开发项目，在规划设计中通常使用下列指标。（1）建筑容积率（2）总建筑面积（3）建筑密度（4）规划建设用地面积（5）建筑高度（6）绿化比率（7）停车位个数（8）有效面积系数周小平北京师范大学§6.4房地产开发项目规划设计方案及评价6.4.1房地产开发项目规划设计方案编制（1）居住区规划的基本要求居住区规划设计的基本要求主要包括以下7个方面：安全的要求卫生的要求物质舒适性要求精神享受性的要求与城市发展相协调的要求可持续性的要求产业化的要求周小平北京师范大学（2）居住区规划方案编制程序工作过程可分为调查分析、规划设计、成果表达三个阶段。（3）居住区规划设计方案的内容居住区规划设计方案的主要内容包括规划结构、住宅形式与布局选择、配套服务设施、道路交通、绿地与景观、竖向、管线综合等多个方面，并按照居民区规划设计的层次性特点，在总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划等不同层次的规划阶段中的侧重点有所不同。周小平北京师范大学规划空间结构一般情况下，居住区包括住宅、道路、配套公共服务设施、公共绿地四个部分，通过对空间结构的分析，将四个部分要素加以组合，确定基本布局和空间形态。影响居住区规划结构的主要因素包括区位及规划要求、场地及环境条件、人的生活需求、经济性、社会管理制度等。目前常见的居住区规划空间结构的类型主要有内向型、开放型、自由型等。周小平北京师范大学住宅形式与布局选择住宅的形式取决于自然环境、经济水平、技术水平、文化习俗和家庭结构等因素。在《住宅建筑设计规范》中，根据住宅建造层数将住宅划分为低层住宅（1至3层）、多层住宅（4至6层）、中高层住宅（7至9层）、高层住宅（10至30层）。住宅的布局有行列式、周边式和点群式三种基本形式。住宅布置中必须要重点考虑日照和通风，这是居住区规划的根本问题，也是现代城市规划产生的起点。周小平北京师范大学配套服务设施公共服务设施也称为配套公建，决定居民生活服务质量和方便程度，是居住区不可或缺的组成部分。公共服务设施的规划布局应体现方便生活、减少干扰、有利经营、美化环境的原则，可采用分散、集中、分散和集中相结合的方式布局。而且，为了保证合理的服务半径，注意未来发展需要，规划中还应留有余地。道路交通居住区道路网结构在形态上有规则式、自由式、混合式等，在交通组织上分为人车混行、人车分流两种形式。周小平北京师范大学