世联出品_昌平4600亩新农村项目整体定位策划报告

昌平新农村项目4600亩整体定位和规划初步方案谨呈：北京恒盛融达投资有限公司[2008]GW版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。我们的研究范围：马池口镇奤夿屯村，村域面积4600亩，村镇集体建设用地面积888亩从：经济基础较弱、农民收入不高、设施和环境面貌落后的传统农村到：经社会济繁荣、生活舒适便利、独具特色和活力的社会主义新农村本报告是严格保密的。本次汇报内容和下阶段推进安排160亩的发展策略和物业发展方向提出4600亩地初步设想和规划草图针对4600亩整体定位和规划方案2008/08/112008/09/52008/09/12客户分析竞争分析160亩产品策略基于产品策略下的经济测算4600亩的初步想法（非文字）60亩的方案排布4600亩整体初步规划理念4600亩规划方案草图项目本体资源解析新农村建设政策研究城市发展机会研究国内外成功案例研究模式及案例适应性分析整体定位与开发理念新农村建设初步概念规划2008/09/26本次汇报内容下阶段推进安排上阶段工作本报告是严格保密的。主要研究内容政策解读规划定义项目发展方向初判案例借鉴本体条件市场空缺城市需求项目整体定位和发展策略小镇体系空间结构本报告是严格保密的。政策解读规划定义项目发展方向初判案例借鉴本体条件市场空缺城市需求项目整体定位和发展策略小镇体系空间结构本报告是严格保密的。发展生产力是社会主义新农村建设的首要任务世界各国发展农业的政策主要有两大目标：一是提高本国农产品的竞争力二是保证农民得到相对公平的收入社会主义新农村的发展目标：社会主义新农村建设不设统一的标准,但有统一的目标要求即：“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”————十六届五中全会合理利用和保护农业资源加强农村基础设施建设20字方针中“生产发展”是重中之重，打牢物质基础、增加农民收入，是新农村建设的首要任务和着力点，是全面实现新农村建设目标的基本保障。而现代农业是生产发展的主要途径。合理选择现代农业的实现路径促进农村劳动力充分就业社会主义新农村建设的关键问题政策背景本报告是严格保密的。北京首批十三个旧村改造试点村作为新农村建设的先行者，机遇与挑战并存，探索农村经济发展的创新模式是其迫切要解决的问题配套政策：加强规划，提供旧村改造规划编制指导。加强土地管理，依法办理用地手续。多元投资带动旧村改造产业发展。科学改造，合理确定农民住宅产权。积极引导加大旧村改造支持力度。新村垃圾、污水做到无害化处理和排放，环境整洁优美，新村内绿地率达到30%以上，村域生态良好。环境良好居住舒适：新村农民住宅建筑密度和容积率科学合理，单体设计经济实用，节能省地，新颖别致，适应农民未来生产和生活的需要；配套齐全：新村市政基础设施基本配套齐全，公共服务设施基本满足农民的生产和生活需要；经济发展：村集体年经济总收入增长10%以上，农民年人均纯收入增长10%以上，劳动力就业率在80%以上，生活质量和社会保障水平进一步提高布局合理：村内旧房改建或拆除，农民全部入住新修或新建住宅，农民用于新修或新建住宅的支出不超过当年家庭经济总收入的10倍用地集约：旧村改造完成后，除山区村庄外，应至少节约出40%左右的发展用地科学规划，合理布局，政策引导，规范发展，建设一批集体经济夯实、农民生活富足、住宅居住舒适、生态环境良好、社会安定有序、具有经济和建设特色的新农村，带动周边地区经济、社会和生态的协调发展；通过试点工作，探索符合首都经济发展要求、适应北京城市化、工业化和现代化发展水平的村庄建设新途径与新模式。政策背景发展目标本报告是严格保密的。新农村建设是解决三农问题，促进城乡一体化的重要举措，其根本目标是富民强村农业产业化农民非农化农村存在产业化程度较低、生产效率低下等问题，进行产业结构调整，提升产业化程度，发展现代农业，拓宽产业发展途径，是新农村农业发展的必由之路。解决农民问题的关键是增加农民收入，而增加收入的关键是增加非农就业机会，行之有效的措施就是推动农村产业发展，大幅度增加就业岗位；同时加强农村社会保障，削弱城乡二元化。加强道路、水电等基础设施建设，加速旧村改造，改善村容村貌，提高农民生活质量。增添康体、图书馆等设施，使得村民在物质生活城市化的同时，生活方式和精神能够同步城市化农村城市化新农村三大目标体系新农村战略目标：富民强村政策背景本报告是严格保密的。奤夿屯村位于昌平区马池口镇域北部，生态环境良好，产业发展以农业为主，有少量村办企业用地村域土地总面积4600亩，其中现状农村居住用地1252亩经济2004年全村经济总收入5256万元，工业总产值1920万元，占总收入的36.53%，村民人均收入6400元，低于当年昌平农村人均收入6752元。企业支柱企业9家，多数村办企业，总用工人数560人，其中本村就业人数385人村域内植被丰富，生态环境良好；村西有辛店河，村东有幸福河，但均已干涸行政隶属北京市昌平区马池口镇管辖，位于马池口镇域北部人口全村共有村民622户，2146人，劳动力1291人，其中已就业619人资源奤夿屯村基本情况村域边界京包铁路幸福河辛店河幸福河京通铁路宝贵石艺厂村工业区本报告是严格保密的。奤夿屯村处于新城规划中昌平组团边缘，规划用地性质为农村居住用地、绿地和农田，非二产重点发展区域奤夿屯村根据《昌平新城规划》，昌平新城共包括昌平、沙河两个组团，奤夿屯村位于昌平组团边缘；昌平组团主要承担高新技术产业、旅游服务功能；奤夿屯村未处在八达岭高速和七北路两条规划重要产业带上；也未处在二产发展的重点区域马池口-埝头片区内奤夿屯村域土地的规划性质为居住用地、绿地和农田奤夿屯村马池口-埝头片区奤夿屯村域八达岭高速产业带七北路产业带本报告是严格保密的。如何实现奤夿屯从传统农村向现代化新农村的转变？解决三农问题，实现和谐社会快速发展，成为全区乃至全市的示范村确立4600亩村域的发展定位及成功启动现阶段的首要问题是：如何解决新农村建设问题？R2期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）R1非期望结果（不作为、自然发展的结果）目前以农业为主的发展方向没有充分利用好本村的资源和政策优势，无法有效带动地方就业和增加农民收入，因而也就无法实现全村社会经济的可持续发展和新农村建设目标的实现？核心问题传统农村现代化农村传统农村转变为现代化新农村的途径、方式？农村生产方式落后农村设施和环境面貌落后农民收入水平较低农民生活条件简陋农民观念落后……农村生产方式先进农村就业机会增多农民收入水平提高、消费能力增强农民享受现代化的设施生活环境农民观念先进……本报告是严格保密的。北京“十一五时期”新农村建设发展规划为奤夿屯村发展提出了方向山区生态涵养圈平原农业发展圈近郊农业发展圈城市发展圈环京外埠合作农业发展圈城市发展圈：重点发展以城市绿地、园林景观、楼宇居室美化及农产品展示交易等为主要内容的景观农业和会展农业；近郊农业发展圈：重点发展园区农业、体验农业、科普农业和精品农业；平原农业发展圈：重点发展规模化、专业化、区域化、标准化的大宗农产品生产和加工农业；山区生态涵养发展圈：加强生态工程建设，重点发展以唯一性特色农产品培育、山区民俗旅游、生态旅游等为主要内容的特色农业、生态农业和休闲农业；环京外埠合作农业发展圈：本着优势互补和区域合作的原则，加强合作，重点抓好安全生产基地建设以及生态保护屏障建设。新农村农业应当大力发展都市型农业，优化布局的同时，提高现代农业的社会服务能力。适应城市居民日益增强的崇尚健康、回归自然的理念和对农业的观赏、休闲、文化、景观等需求，大力拓展农业的社会生活服务功能。非农产业按照“大分散、小集中”的布局，在工业化地区的村镇预留工商和服务业发展空间，在生态建设地区的村镇预留服务业发展空间。本报告是严格保密的。奤夿屯应依托自身的产业基础，大力发展都市型农业和休闲旅游业，快速实现富民强村目标•奤夿屯属于近郊农业发展圈，应当重点发展园区农业、体验农业、科普农业和精品农业；•奤夿屯处于生态建设地区应预留服务业发展空间，大力发展以旅游业为主的农村服务业。•奤夿屯村位于昌平区马池口镇域北部，生态环境良好，产业发展以农业为主，有少量村办企业。•在昌平新城规划中，新城规划中昌平组团边缘，规划用地性质为农村居住用地、绿地和农田，非二产发展重点区域现状规划以奤夿屯农业为基础建立核心产业链延伸都市农业产业链拓宽农村服务业产业链综合服务型农业旅游产业化开发养老产业开发农业旅游…………奤夿屯产业发展之路本报告是严格保密的。主要研究内容政策解读规划定义项目发展方向初判案例借鉴本体条件市场空缺城市需求项目整体定位和发展策略小镇体系空间结构本报告是严格保密的。案例借鉴-成都三圣乡和华盛顿小西德镇三环路环城高速三圣乡成渝高速华盛顿小西德镇成都三圣乡本报告是严格保密的。•区位限制：受到“城市通风口”特定区位的限制，不适合发展工业位于成都东南，距市区仅7公里；受到“城市通风口”特定区位的限制，是不可征用的非建设用地，无论是工业还是房地产等非农项目，在这里选择的机会难度较大。•自然资源&传统优势：花卉农业三圣乡常年花卉种植经营土地已发展到6000亩，日均上市量约占成都市场分额的80%，被国家命名为“中国花木之乡”和“全国十大重点花卉批发市场”。•交通状况：已经形成了现代化的交通网络三环路、成龙路、绕城高速公路、成渝路纵横全乡，构建了三圣乡与火车东站、南站及双流国际机场便捷的交通联系，为花卉产品的流通提供了有利条件。旅游市场：乡村旅游深受成都人民喜爱，三圣乡已成为成都中低收入市民重要的旅游憩息目的地成都被喻为“休闲之都”，居民历来就有休闲生活的习惯，对回归田园的雅趣生活的追求热情始终较高，成都也是上个世纪90年代全国最早兴起农家乐休闲方式的城市之一。三环路环城高速三圣乡成渝高速三圣乡富有传统的花卉农业优势和良好地域通达性，区位条件决定其不适合发展工业，但拥有消费巨大的乡村旅游消费市场案例：成都三圣乡以举办首届花卉博览会为切入点，发展以花卉种植产业为基础，以观光休闲旅游为主导的农业旅游本报告是严格保密的。在都市农业发展上，三圣乡突破原有的“农作物生产—销售”的低级产业链条，并花卉种植业为基础发展农业观光休闲旅游，拓展了农业发展空间、带动了相关产业发展，形成了完善的农业产业链条花卉种植农户分散种植，农业产业化程度低农民贫穷落后，2002年人均收入仅3000多元采取[市场+基地（公司）+股农]×科技的农业经营模式，大力发展龙头企业，形成种植、加工、销售为一体的农业产业化经营模式，原有农民到企业务工，获得薪金收入经济作物、花卉种植花卉加工改造前农业产业链改造后农业产业链花卉销售休闲观光旅游农产品销售缺少统一的大型销售渠道农民依托农居从事插花、餐饮、茶社等经营活动完整的农业产业链条农民生活水平有了本质的提高，红砂村的人均收入达到6080元兴建10000平方米的花卉交易批发市场农业发展农业产业链条缺矢案例：成都三圣乡本报告是严格保密的。以成功举办首届花卉博览会为切入点，三圣乡凭借花卉种植优势，以花为主题，打造具有旅游功能的“五朵金花”，形成“一村一品”的差异化旅游品牌花乡农居幸福梅林江家菜地东篱菊园荷塘月色2003年2004年2005年5月2005年10月开发项目规模项目特点3532亩2155亩5000余亩3000余亩1000余亩AAAA级国家旅游风景区五朵金花的核心区以花卉种植销售为主，依托花卉发展旅游、观光、休闲等相关产业以梅花种植为主围绕梅花文化和梅花产业链，发展旅游观光产业以江家绿色蔬菜品牌为依托通过都市人与采地农户签订代种协议结对，把传统种植业变为体验式休闲产业，实现城乡互动主要栽种四季菊花，形成四季菊花景观形成“环境、人文、菊韵、花海”的交融以种植莲偶和花卉为主吸引国内外知名画家来创作，促进当地文化产业链的形成2006年发展历程案例