招商地产项目部(公司)标准化管理工作手册(2012年12月修订版)

招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册（深圳地区版2012年11月修订）1招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册（深圳地区版）编制部门：运营管理中心编制人：陈智恒、张庆存、郭明鸿、杨桐、章传兵、范军审核：黄杲、聂黎明审定：编制时间：2012年11月30日序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件一获取土地及前期研究阶段（该阶段主要包括：地块研究、地质条件调查、前期策划及定位、规划设计（方案）任务书等一设计、报建阶段1规划（方案设计）及初步设计及、相关报建工作1、与设计工作同期进行的项目前期工作：取得国土证并完成接地工作后，立即进行项目围墙（详见招标阶段的“围墙招标”专项）和七通一平（详见招标阶段的“围墙招标”专项）的招标及相关施工；2、项目完成规划设计后，立即进行地质勘察（详见招标阶段的“地质勘察招标”专项）的招标和现场勘察工作，并可根据项目实际情况直接进行地质详勘工作；3、取得详勘报告后，同时启动基坑设计和桩基选型设计工作，基坑设计根据工程节点要求尽量提前完成，桩基设计工作要求与初步设计同时完成。1.1项目投资立项项目总经理（主责）深圳运营部（协助）门20取得《房地产证》（深圳运营部）1、项目部委托编制《建设项目申请报告》2、深圳运营部门负责办理《深圳社会投资项目核准通知单》《深圳社会投资项目核准通知单》1、《建设项目申请报告》编制工作启动后，项目总经理通知采购、成本、财务、设计等相关部门及责任人配合相关工作，10天内应完成以下：项目部提交项目工程进度和资金安排表（可以是粗略计划）；设计部提交初步规划方案（满足编制《建设项目申请报告》要求即可，编制机构将提供要求模板）；财务部配合提供银行资金证明并核对项目投资总额；成本部提交项目投资估算。2、深圳运营部门凭《建设项目选址意见书》（或土地证明的其它资料）﹑《建设项目申请报告》和申报表等材料到市发展和改革委员会办理项目投资立项手续，10个工作日内取得《深圳市社会投资项目核准通知书》1、《深圳地区业务管理权责手册》1.1-20112、《深圳地区报建事务管理流程》CMPD-SZ-YY-PD0011.2第一阶段成本盈利目标编制成本部（主责）项目部、发展部，财务部（协助）15取得《房地产证》（深圳运营部）根据土地指标，和前期相关文件会议纪要，以及财务、土地地质、当地房价等条件编制《第一阶段成本目标》《第一阶段成本目标》编制文本第一阶段成本目标须报控股成本部，分管总，总经理审批。（由成本部与项目部共同提出初步合约规划（含集团采购计划）1、《深圳地区业务管理权责手册》1.1-20112、《目标成本管理作业指引》CMPD-SZ-CB-WI002招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册（深圳地区版2012年11月修订）21.23委托编制《建设项目环境影响报告表/书》及环保报建项目部、深圳运营部门40/1101、取得工业区《土地确认函》（深圳财务部负责）或通过招拍挂获取地（发展部负责）2、完成初步规划方案（深圳产品管理部负责）1、项目部深圳运营部门委托有资质的单位编制《建设项目环境影响报告表/书》，深圳运营部门配合完成委托编制单位的选定。2、深圳运营部门负责完成委托合同的审批和审价程序。3、设计部或项目部配合环评单位完成《建设项目环境影响报告表/书》的编制。4、《建设项目环境影响报告表/书》编制完成后由深圳运营部门到相关政府部门完成建设项目环境影响审批手续。《建设项目环境影响报告书》/《建设项目环境影响报告表》《建设项目环境影响审查批复》1、占地面积5万㎡以上或总建筑面积10万㎡以上，需编制《建设项目环境影响报告书》；反之编制《建设项目环境影响报告表》。2、因《建设项目环境影响报告书》审批时间较长，取得《工业区土地确认函》（或土地证明的其它资料）后，即启动环保报建工作。项目完成概念设计后，应要求环评单位提前介入。3、申报的资料文件：①《深圳市建设项目环境影响审批申请表》。②《深圳市社会投资项目核准通知书》等投资计划批文。③《建设项目选址意见书》或《宗地图》。④总平面布置图或用地规划方案图，用地红线周围100米范围内主要建筑物与相邻单位平面位置图。4、按政府规定，明确是否须要聘请专门的监理单位。1、《深圳地区业务管理权责手册》1.1-20112、《深圳地区报建事务管理流程》CMPD-SZ-YY-PD0013、详情可登“深圳人居环境网，”查询。序号工作任务项目部责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.34方案设计报建深圳运营部门（主办）项目部（协助）20完成方案设计报建文件（深圳产品管理部负责）1、项目总经理确认方案设计成果并提交给深圳运营部门。2、深圳运营部门凭相关材料到规划国土部门办理《建筑方案设计审批意见书》手续。3、若需要方案设计招标，流程见本项“操作要点”栏。4、深圳产品管理部负责提交设计任务书。《建筑设计方案审批意见书》1、项目取得《建设用地规划许可证》后，深圳产品管理部根据项目规模确定方案设计是否招标。若需方案设计招标，深圳运营部门凭上述材料及方案设计文件三份（包括建设场地环境方案设计图）及电子数据、建筑方案设计招标书、建筑方案设计任务书、设计单位的工程设计资格证书等到规划国土部门办理《建筑方案设计招标文件备案》。2、项目取得《建筑方案设计招标文件备案》受理回执30天后，设计部负责设计方案评审会的一切工作，如评审会的时间、地点、议程、参审专家的邀请和沟通。3、项目设计方案评审会后，设计团队提供专家意见及中标通知书、中标方案册等资料。4、深圳运营部门凭上述材料到规划国土部门办理《建筑方案设计审批意见书》手续。5、设计方案送审前，项目部应提前与规划国土相关部门做好沟通协调工作，保证设计方案报建能一次通过，避免影响工期。6、方案报建文件送审后，应立即开始初步设计工作（对于一般民用住宅建筑，则直接进入施工图设计），即在规划国土部门办理方案设计审查期间进行下一阶段设计，待取得《建筑设计方案审批意见书》后，初步设计已基本完成，以达到压缩工期的目的。1、《深圳地区业务管理权责手册》1.1-20112、《深圳地区报建事务管理流程》CMPD-SZ-YY-PD001招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册（深圳地区版2012年11月修订）31.45人防方案报建深圳运营部门(主办)项目部（协助）20方案报建完成（深圳运营部负责）1、项目部提供手续办理相关材料。2、由运营中心报建部备齐资料，到市应急管理办公室办理。《深圳市人防地下室建设意见征询单》1、1、应在初步设计前期完成，作为人防初步设计的依据。2、应提交每栋每层的面积统计表。3、人防面积计算应注意：建筑设计方案中应有每栋各层的总建筑面积明细列表（包括规定核建筑面积等、层数和建筑面积等按市规划国土部门相关规定计算）、每栋基础埋置深度（建筑方案中基础埋置深度小于3米的项目，须设计院提供桩基础设计文件作为依据）。1、《深圳地区报建事务管理流程》CMPD-SZ-YY-PD001详情可登深圳市人民政府应急管理办公室“应建人防工程报建审核”办事流程查询1.6第二阶段成本盈利目标编制成本部（主办）项目部（协助）30方案报建完成（深圳运营部负责）收集准备《方案设计成果》、《第一阶段成本目标》、《产品标准》确定版、管理销售财务三大费用预算、实际已发生合同、《项目总体控制计划》、《设计限额指标》等。《第二阶段成本目标》编制文本第二阶段成本目标不得超过第一阶段成本目标。项目工程师负责提供工程建设项次的细分与技术审核。1、《深圳地区业务管理权责手册》1.1-20112、《目标成本管理作业指引》CMPD-SZ-CB-WI0021.7第二阶段成本盈利目标审核成本部、财务部、项目部总经理7第一阶段成本盈利目标编制完成（成本管理部负责）第二阶段目标完成后，由成本管理小组、总经理审批完成后报控股成本部，审批后再报成本委员会审定《第二阶段成本盈利目标》申请上会前应将上会稿报控股成本管理部预审。1、《深圳地区业务管理权责手册》1.1-20112、《目标成本管理作业指引》CMPD-SZ-CB-WI002序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.58编制《初步设计及施工图设计任务书》项目部（主责）项目部20项目部与深圳产品管理部负责策划中心完成方案设计成果移交由项目部设计专员组织编写《初步设计及施工图设计任务书》《初步设计及施工图设计任务书》1、设计任务书编写应根据设计移交中的所有意见及要求进行，尤其应关注政府部门批复意见。2、设计任务书应要求设计单位必须按《房屋建筑面积测绘技术规范》的相关规定进行面积计算，应明确计算误差控制为小于建筑面积的1%且不大于200㎡，并写进设计合同。3、设计任务书应包括策划设计中心提交项目绿色技术应用，其中包括绿色建筑实施大纲（方案）和绿色建筑技术可行性研究报告（初设）两部分。4、设计任务书应包含由成本部提供的项目限额设计部分内容。5、设计任务书应包含物业管理用房等配套用设计相关要求。1、《初步设计管理作业指引》CMPD-SZ-SJ-WI0032、《施工图设计管理作业指引》CMPD-SZ-SJ-WI004招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册（深圳地区版2012年11月修订）41.69确定初设/施工图设计单位及合同的签订项目部设计人员和项目总经理20方案设计文本完成（深圳产品管理部负责）1、项目部设计专员负责从《设计供应商库》中选择设计单位、报设计部审核，由项目总经理进行审定。2、合同谈判。3、拟定合同初稿。4、办理设计合同签订手续及合同归档。1、《设计单位审批表》CMPD-KG-XM-WR0032、《设计合同谈判会议记录》CMPD-KG-XM-WR0073、《深圳项目部设计合同审定会签单》CMPD-KG-XM-WR0064、《建设工程设计合同》CMPD-KG-XM-WR0081、根据项目规模、业态等，按相招投标法规、条例等，确定招标方式。2、项目部根据工程项目所处的区域位置、种类及规模进行分析，从《设计供应商库》中初选设计单位，初选设计单位应不少于两家。3、确定设计单位且《初步设计及施工图设计任务书》定稿后，项目部组织设计部、采购部、成本部及财务部的相关人员与设计单位进行设计合同谈判，确定设计周期、进度、设计费用及支付等相关事宜。4、双方达成共识后，由项目部拟定合同初稿，提交设计部、成本部、财务部、法务部进行审核和会签，会签稿应交设计单位进行确认。5、当设计单位书面确认会签稿内容后，由项目总经理审定。1、《设计单位选择与管理作业指引》CMPD-SZ-SJ-WI0052、《初步设计管理作业指引》CMPD-SZ-SJ-WI0033、《施工图设计管理作业指引》CMPD-SZ-SJ-WI0041.710办理《建筑物法定命名》深圳运营部201、《深圳市土地使用权出让合同书》或《补充协议》（深圳运营部）2、项目鸟瞰效果图或照片（深圳产品管理部负责）3、《建设用地规划许可证》（深圳运营部负责）1、项目部负责征求营销中心项目案名意见（一个首选名和不少于一个备用名称），后报项目分管总确认。2、深圳运营部门负责向规划部门地名办申请建筑物法定命名。1、公司办公会确认项目命名的有关文件或会议纪要。2、取得《建筑物法定命名批复》。1、项目建筑物法定命名涉及项目部、营销中心和项目分管总的审批程序。为避免时间仓促，概念设计后，项目部应尽早启动命名程序。2、申报的资料文件：①深圳市建筑物命名申请表及申请报告；②《宗地图》或位置略图（应标项目周边街道名称）；③《深圳市土地使用权出让合同书》；④建筑物现状照片，未建成的提供效果图。3、项目的名称使用应规范为“曾用名”和“法定名”，超过两个以上会造成混乱。1、《深圳地区报建事务管理流程》CMPD-SZ-YY-PD001序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工