东莞长安明珠广场前期策划报告

1日期二00四年十一月十八日东莞长安明珠广场商业运作初步方案2目录第一部分长安镇宏观环境分析一、长安镇概述二、长安镇交通状况三、长安镇近年经济发展状况四、长安镇规划现状及发展目标第二部分长安镇房地产市场分析一、东莞市房地产市场走势分析二、长安镇房地产市场综述三、长安镇商业市场分析四、项目周边商场对比分析第三部分项目定位建议一、项目概况二、商业规划三、商业运作第四部分结束语3第一部分长安镇宏观环境分析一、长安镇概述长安地处珠江口，在东莞市最南端。东至风轮地，与深圳市宝安区松岗镇相接；西至上角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，濒临珠江口伶仃洋；北至莲花山，与大岭山镇接壤。广深高速公路、107国道、S358省道贯穿而过，是广州、东莞与深圳交通往来的南大门。长安镇东西长15公里，南北跨7公里，面积83平方公里。辖13个村（居）民委员会，户籍人口3.5万多人，外来流动人口60多万人，旅游同胞3万多人。改革开放以来，长安镇抓住机遇，不懈奋斗，两个文明建设取得了显著成效。全镇综合经济实力位居广东省镇级第二，并先后获得“中国乡镇之星”、“国家卫生镇”、“全国村镇建设先进镇”等33项国家级的荣誉。二、长安镇交通状况长安的交通运输事业，以高起点规划，高标准建设，高效能管理为要求，规划、建设、管理同步运行。1990年，长安镇委，镇政府先后投资5亿多元，兴建了长安一环路、二环路、振安路、长青路等17条高规格的主干道路；2002、42003年，镇政府对镇区内的交通道路进行全面的升级改造工程，全面铺设沥青，营造了一个文明现代的城镇形象。为了做好公交运输，长安建起了一座功能齐全的大型公共汽车站和广深高速公路长安立交出口，开通镇内外公共巴士；连接S358省道和长南大道直通海岸的八龙出海公路工程已基本完成。全国一级汽车客运站——长安汽车站长安镇到周边城市长安镇100KM/90分钟香港长安镇90KM/60分钟广州长安镇60KM/50分钟深圳长安镇32KM/20分钟东莞长安镇60KM/60分钟中山长安镇90KM/80分钟珠海其他交通线路长安22KM/20分钟深圳黄田机场巴士30分钟/班长安100KM/60分钟广州白云机场巴士30分钟/班长安100KM/90分钟香港国际机场巴士1小时/班长安36KM/30分钟东莞常平站北京-香港、广州-深圳长安100KM/90分钟香港贷柜码头葵涌贷柜码头长安60KM/60分钟深圳蛇口港客运贷柜码头长安70KM/70分钟深圳盐田港客运贷柜码头长安18KM/20分钟东莞虎门码头客运贷柜码头长安25KM/30分钟深圳福永码头客运1小时/班喷射船长安3KM/5分钟广深高速入口长安15KM/20分钟莞深高速入口107国道四线行车40米宽省道S358六线行车60米宽振安大道六线行车60米宽小结：5——长安镇的交通线路多，使得长安到周边城镇的时间大大缩短，形成了10分钟～1小时生活圈，增强了长安和周边城镇的人口流动性，同时也使得长安的房地产市场对外发展的趋势加强。三、长安镇经济发展情况长安镇加大各项工作力度，力促镇区经济发展。今年该镇经济继续保持稳定增长，经济增长速度和经济运行质量同步提高。长安镇的经济成分比较均衡，集体经济、外向型经济、个体私营经济等相互带动发展，产业结构比例较恰当，目前三大产业结构比例分别为：农业7%、工业63%第三产业30%。1、主要经济指标稳定增长。2004年上半年，全镇国内生产总值完成21.8亿元，比前年同期增长35.3%；工农业总产值完成32.2亿元，比前年同期增长28.5%；各项税收3.87亿元；镇本级可支配财政收入5亿元，同比增长40.3%；村、组两级集体经济总收入4.8亿元，同比增长8.5%。各项存款余额112.9亿元，同比增长32.2%，其中城乡居民储蓄存款75.4亿元，同比增长34.2%。全镇用电总量10.14亿千瓦时，增长25.1%；社会消费品零售总额5.68亿元，增长18.7%，居民消费品价格指数略有上升。2、招商引资继续向前推进。长安镇外经发展势头良好，实际利用外资、外资企业出口总值、工缴费分别比去年同期增长0.3%、17.2%、10.1%。据外经办数据显示，今年上半年长安镇对外经济继续保持较大增幅势头，实际利用外资金额、外资企业出口总值、工缴费收入分别比上年同期增长0.3%、17.2%、10.1%。今年上半年长安镇增资项目达196宗，增资金额达6247万美元，比上年同期增6长72%；实际利用外资金额达9125万美元，累计增长0.3%；外资企业出口总值为145739万美元，同比增长17.2%；工缴费收入达87174万港元，同比增长10.1%。3、长安镇“十五”期间经济社会目标：逐步完善社会主义市场经济体制，继续发展外向型经济，加大力度扶持民营经济发展，进一步优化产业结构。经济总量比“九五”期间翻一番，国民生产总值年均增长速度达到15%。至2005年，全镇国内生产总值达到33.5亿元，人均国民生产总值达到9.8万元，工农业总产值达到98.7亿元，其中工业总产值达到94.5亿元。四、长安镇规划现状及发展目标1、土地现状利用特征在长安城镇化过程中，形成了以村为单位的分散的土地开发与利用模式。由于长安镇土地权属构成中，村集体土地占绝对多数，造成全镇土地开发以村为主，镇级土地开发较少的格局。作为各村经济主要来源的土地出让和租售厂房行为，加剧了土地开发和利用的混乱程度。在长安高速工业化过程中，土地给各村带来了可观的经济收益，各村竞相开发。然而，限于认识的高度和对问题思考的角度，集体土地的管理者忽略土地利用的效率、环境质量水平、城镇整体布局、设施配套等的要求。致使全镇土地开发总量高，结构不合理，强度低，综合效益差，土地资源浪费比较严重。2、新规划打造现代化中心城镇7被列为广东省中心镇、全国小城镇建设示范镇的东莞市长安镇，2003年以来在城镇规划建设方面又推出了一系列大动作：投入9亿元建设新主干道路和对原有道路进行升级改造；投入逾亿元进行市政和环境配套设施建设；实施工业进园，兴建3个大型高科技工业园区。镇政府的目标是要把长安建设成为“富裕文明的现代化中心城镇”。拥有1600多家外资企业和500多家民营工厂的长安镇，近年来经济发展迅速，人口增长快。1986年，长安镇首次对镇中心区进行了规划，1993年，又对城镇发展规划进行了修编，1995年，编制了《长安镇环境规划》，1998年，完成了《长安镇总体规划》的制定。2003年4月中旬，他们又请中国规划设计研究院深圳分院对全镇总体规划进行修编，以更高的起点和标准整合全镇规划，使总体规划进一步适应经济、社会和环境发展的需要。长安镇坚持“规划一张图、建设一盘棋、审批一支笔、管理一张网”的原则，抓好各类重点建设项目的规划、论证、审批及管理，无论领导换几届，规划不随领导改，有效维护了规划的严肃性，保证了规划的实施。近年来，长安镇按照“一条道路一个景点，一幢建筑一个景点，一个小区一个景点，一个中心村一个景点，一个自然村一个景点”的“五个一”标准进行镇中心区和中心村的建设，兴建了一大批高标准、具有现代感的基础设施和城镇功能配套设施，如修建了200多公里高等级水泥公路，1座22万伏变电站、3座11万伏变电站，7家三星级以上酒店，26所设施一流、环境优美的中小学校和幼儿园，5家医疗设施齐备先进的医院，7家高档影剧院等一批文化体育设施。全镇绿化覆盖率40.2％，道路绿化里程100％，同时还大力调整工业、民宅布局，整合工业园区，兴建村民住宅小区。8长青街美景全国乡镇企业科技园区——安力科技园乌沙村江贝农民住宅3、远景发展规划作为东莞市城镇化试点镇的长安镇，将投资9.5亿多元用于推进城镇化建设工作。其中2004年植树绿化、清洁卫生和旧城改造是其三项工作重点，另外长安镇还将投资2.4亿元，用于完成四环路二期工程建设。长安镇将围绕市委、市政府提出的“一城三创五争先”工作思路，广泛开展植树绿化、净化环境和旧城改造三项基础性工作，力争实现“畅、宽、洁、绿、净、美”的工作目标，改善镇区城市环境面貌，加快城镇化进程。今年长安镇推进城镇化工作的三项任务及市政建设共需投入资金95742.51万元。其中植树绿化8239.9万元，环境净化1938.61万元，旧城改造23692万元，市政建设61872万元。推进城镇化三项工作从2004年4月5日开始至2004年12月31日结束，分四个阶段进行。长安镇城建规划的目标是：争取到2005年，全镇的城市化水平达到90%以上，旧村改造率50%左右，环境综合指标95分，城镇生活污水处理率达到80%，垃圾无害化处理达到100%，信息化综合指数90%，全镇范围内均可实现宽带网9络入户，为群众提供配套完善的居住条件，便捷舒适的出行条件，一流的文化、教育、体育、娱乐、旅游设施。实现布局合理、设施先进、功能齐全、治安良好，具有较强的聚集和辐射能力，宜商宜居的现代化城市环境。小结：——长安镇在经济建设与城市规划建设取得巨大成就的同时，也给镇区的房地产业也带来了新的发展契机。第二部分长安镇地产及商业市场分析10一、东莞市地产市场走势分析（一）东莞房地产宏观市场分析2004年上半年，国家出台了一系列针对房地产行业的政策，加强对房地产市场的宏观调控。东莞根据发展形势积极调整开发经营策略，建造适销对路的商品房，来满足消费者的需要。据有关数据显示，今年上半年东莞房地产开发保持良好的发展态势，房地产投资保持适度增长，商品房建设和销售与去年同期相比也有较大增幅，但增幅有所回落。1、房地产开发审批情况今年上半年东莞批准房地产项目建设立项48项，比去年同期的29项增长65.5％；计划投资73.32亿元，计划用地面积421.95㎡。核准商品房准建83宗，投资总额32.65亿元，建筑面积369.95万㎡；批准商品房预售总面积212.36万㎡，其中住宅171.05万㎡，商铺31.17万平米，写字楼10.12万平米。2、房地产开发建设情况东莞房地产开发完成投资36.41亿元，比去年同期的18.64亿元增长95.33％。其中住宅完成投资28.73亿元，商业营业用房完成投资4.93亿元，分别占房地产开发投资额的78.91％和13.54％。商品房竣工面积62.79万㎡，比去年同期的87.87万㎡稍有下降，其中住宅竣工面积59.26万㎡。3、商品房销售情况商品房实际销售面积57.26万㎡，其中外销面积5.32万㎡，住宅实际销售面积52.78万㎡；实际销售面积比去年同期的49.38万㎡增长15.96％。商品房预售面积55.22万㎡，其中住宅销售面积52.23万㎡。销售额（含预售额）36.9亿元。114、商品房空置面积商品房空置面积110.85万㎡，其中住宅90.08万㎡，办公楼0.57万㎡，商业营业用房17.34万㎡，其他2.86万㎡。空置面积比去年年底的112.69万㎡略有下降。5、2004年上半年东莞房地产市场特点1）、内销市场活跃，外销市场进一步下滑今年上半年东莞商品房内销面积106.16万㎡，占商品房销售总面积的94.38％，比去年同期的80.35万㎡增长31.35，内销市场比较活跃。东莞房地产发展初期，境外居民需求占有重要地位，但近年来下滑较快。据统计，1998年全市外销商品房面积占商品房销售总面积的50.34％，而2003年所占比例不到10％，今年上半年已经下降至5.62％。2）、中等户型住宅需求空间大据东莞市房地产交易所数据显示，今年上半年住宅销售（含预售）5983套，其中120㎡以下（含120㎡）4985套，表明中等户型住宅需求空间较大。这一方面是因为本地居民有意改善现有住房条件而使得购房数量逐渐增多，另一方面随着东莞产业技术含量的提高，不上外来高素质打工人员已转变为常住人口，他们有购房意向，但因消费能力有限，所以购房时一般选择面积适中的中低档住宅。3）、商品房销售价格呈上升趋势今年上半年，东莞商品房平均销售价格3280元/㎡，比去年的2910元/㎡上升了12.7％，价格呈稳中有升的趋势。（二）东莞商业地产发展蒸蒸日上12从2001年开始，在东莞新一轮的城市化进程中，政府斥资500亿打造未来的政治