房地产开发流程简谈

房地产开发流程简谈概念•什么是房地产开发？•房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。取得土地•房地产土地市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。•二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。•三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。取得土地方式1、招标、拍卖土地使用权：是商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房这六类用地获取的主要方式；2、转让土地使用权：国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内转让给提地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权；（部分商品房用地获取方式）3、划拨国有土地使用权：房改房、经济适用房用地获取的主要方式，县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。•国有土地使用权出让年限：•1、居住用地：70年•2、工业用地：50年•3、教育、科技、文化卫生、体育用地：50年•4、综合或其它用地：50年•5、商业、旅游、娱乐用地：40年开发流程•取得土地方式图解建设单位取得土地流程（一级土地市场）土地挂牌公告购买挂牌文件缴纳保证金及相关资料取得竞买人资格挂牌完成，签订成交确认书项目立项•定义：•立项是投资建设项目领域的通用词汇。特指建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可（原称立项批文），可以进入项目实施阶段。立项前的工作一般称为项目前期（主要包括项目规划、可行性研究、初步设计等），立项后的工作一般称为项目实施（主要包括施工图设计、招投标、签约、采购、施工及竣工验收、决算及项目后评价等）。•由于投资主体、投资的行业、投资规模、项目性质（盈利与非盈利等）的差异，政府有着不同的项目报批规定。按照前述要素将投资项目划分为禁止类、限制类、许可类和鼓励类等四类。除禁止类不允许建设外，其余的分别执行审批制、核准制和备案制。其立项审批所处的阶段、要求提交报批的资料、报批前应先行取得的其他行政许可各有不同。项目立项流程编制项目可行性研究报告编制项目地震安全性评价报告编制项目环境影响评价报告委托具有相应资质机构：编制节能性评估报告地震局出具审查意见环保局出具审查意见立项核准济南市环境评估中心进行技术评估并提出书面评估意见编制地形图房地产开发资质项目登记备案证（报建证）房地产企业开发资质•申报材料：•1、房地产开发企业资质申报表•2、企业营业执照正副本•3、企业税务登记证•4、公司章程•5、企业验资报告•6、企业固定办公场所证明•7、企业组织机构代码证•8、企业法人代表、总经理任职文件；企业经济、技术、财务等负责人任职文件•9、企业专业技术人员的职称、资格证件、劳动合同，企业人员交纳的养老保险证明材料•10、企业专业技术人员职称证•11、企业开发项目的证明文件•12、法律、法规规定的其他文件材料。《建设用地规划许可证》•定义：•《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。《建设用地规划许可证》办理1、建设资金30%落实证明2、用地规划许可申请表3、环保局出具的环评批复意见4、立项批文5、1:500地形图6、国有土地出让合同7、土地勘测定界图《建设用地规划许可证》注：按用地面积2.1元/平方米缴纳用地技术服务费《国有土地使用权证》•定义：•《国有土地使用权证》是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。《国有土地使用权证》办理1、土地登记申请2、地籍调查表3、四邻指界4、全额土地出让金及契税、耕地占用税5、土地出让合同6、土地成交确认书7、企业营业执照及法人身份证明8、授权委托书注：土地登记费：企业1000平方米以下100元，每超过500平方米内加收40元，最高不超过4万元。《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》•定义：•《建设工程规划许可证》，由城市规划行政主管部门依法核发，是确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。它是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建设工程规划许可证》办理•一、申报条件：（1）建设工程规划许可证申请表；（2）建设项目批准、核准或者备案文件（如为复印件，需核验原件）；（3）土地使用权属证件（复印件，需核验原件）以及土地勘测定界图，出让用地还需提供国有土地使用权出让（转让）合同及补充协议（复印件，需核验原件）；申请道路、管线工程建设工程规划许可的，可提供使用土地的证明文件；（4）符合国家标准和制图规范规定的建设工程设计方案成果3套（含公示牌小样；需要编制修建性详细规划的建设项目，一并提供修建性详细规划成果）；市政管线和道路桥梁工程需提供装订成册的总平面图、横断面图、纵断面图、管线综合图3套；（5）进行日照分析的项目，应提供由具备相应资格的单位编制的、经复核的日照分析报告；（6）环境影响评价文件和环保部门出具的审批意见（如为复印件，需核验原件）；（7）以下项目需提供消防部门的方案审查意见：大型公共建筑（如体育场馆、会堂、展览馆、商场、影剧院、民用机场航站楼等）；城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站；（8）经专家评审论证的修建性详细规划和建设工程设计方案，应提供专家评审会议纪要；（9）根据建设项目的特殊性需提供的其他相关材料。•二、办理所需证件：（1）建设工程规划许可证申请表；（2）建设项目批准、核准或者备案文件（如为复印件，需核验原件）；（3）土地使用权属证件（复印件，需核验原件）以及土地勘测定界图，出让用地还需提供国有土地使用权出让（转让）合同及补充协议（复印件，需核验原件）；申请道路、管线工程建设工程规划许可的，可提供使用土地的证明文件；（4）符合国家标准和制图规范规定的建设工程设计方案成果3套（含公示牌小样；需要编制修建性详细规划的建设项目，一并提供修建性详细规划成果）；市政管线和道路桥梁工程需提供装订成册的总平面图、横断面图、纵断面图、管线综合图3套；（5）进行日照分析的项目，应提供由具备相应资格的单位编制的、经复核的日照分析报告；（6）环境影响评价文件和环保部门出具的审批意见（如为复印件，需核验原件）；（7）以下项目需提供消防部门的方案审查意见：大型公共建筑（如体育场馆、会堂、展览馆、商场、影剧院、民用机场航站楼等）；城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站；（8）经专家评审论证的修建性详细规划和建设工程设计方案，应提供专家评审会议纪要；（9）根据建设项目的特殊性需提供的其他相关材料。•三、办理流程：1.申请与受理市规划局在市行政审批服务中心设总服务窗口，高新区分局、直属第三分局（历城）和第四分局（长清）分别在辖区内设服务分窗口。总服务窗口受理历下区、市中区、槐荫区、天桥区选址意见书（选址意见函）、建设用地规划许可证（含建设用地规划通知书）、建设工程规划设计要求通知书、建设工程规划许可证、建设工程规划核实证和济南市行政区域测绘管理等事项；服务分窗口负责受理其辖区内规划管理事项。历下区、市中区、槐荫区、天桥区施工图规划备案、规划验线事项可直接到直属第一、第二分局办公地点提出申请。2.审查、审批承办处室（分局）根据《济南市规划局业务项目分类与分级规定》确定的工作流程研究办理。3.核发证件或函复意见申请人凭行政审批事项收件受理通知单领取审批结果，发件窗口确认后发出。建设工程规划验线•定义：•规划验线是城乡规划实施管理的重要环节，是城乡规划建设具体实施的有效保障，也是规划验收的一项基础工作。•已取得建设工程规划许可证并已履行施工图规划备案手续的建设工程，申请人在施工现场醒目位置设置规划批后公示牌（除法律、法规规定的涉密内容）后，委托具有相应测绘资质的测绘单位进行建设工程放线，形成规划放线测量成果。申请人持建设工程规划放线测量成果等资料向市规划局相应直属分局申请规划验线。地下管线等隐蔽工程在覆土前申请规划验线。规划验线合格的，核发建设工程规划验线合格通知书。•办理所需证件：•（1）建设工程规划验线申请表（申请函）；•（2）施工图规划备案证明；•（3）规划放线测绘成果（临时建设工程、居民私房提供放线示意图）。《建设工程施工许可证》•定义：•《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《建设工程施工许可证》办理•施工许可申报材料：•1、济南市建筑工程施工许可申请表•2、建设工程用地批准手续•3、建设工程规划许可证及附表•4、施工图设计审查合格证•5、经过备案的施工合同和应实行监理的监理合同或项目管理合同，施工单位和监理单位中标通知书•6、建设资金到位证明•7、施工单位安全生产许可证•8、工程质量、安全监督手续•9、消防设计审核意见或消防抽检备案手续•10、建设项目环境影响报告批复文件或意见•11、在市建筑工程交易中心办理各项手续、交纳各项费用的申报表•12、已缴纳新型墙体材料专项基金（10元/平方米）；.•13、建设工程档案建档及报送服务合同书•14、济南市配套费缴费联络单•15、《济南市建筑工程施工许可现场踏勘情况记录表》和《施工现场各类地下管线资料交接联络单》山东省实施建筑工程施工许可证管理办法细则•第一条为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《山东省建筑市场管理条例》和建设部（建筑工程施工许可管理办法）等有关规定，结合本省实际，制定本细则。第二条在本省行政区域内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按照本细则的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证，但应到省建设行政主管部门办理备案手续。第三条建筑工程施工许可实行分级管理：（一）省定重大建设工程项目的施工许可证，经工程所在地设区的市建设行政主管部门初审后，山省建设行政主管部门负责颁发；（二）前项规定以外建筑工程的施工许可证，有工程所在地设区的中、县（市）建设行政主管部门负责颁发。第四条本细则规定必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工建设。任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。•第五条招标工程以招标的标的为申请办理施工许可证的最小单位，非招标工程以立项批准文件中批准的规模和投资作为办理施工许可证的最小单位。第六条建设单位申请领取施工许可证应当提交下列证明文件：（一）《建筑工程施工许可证申请表》；（二）投资50万元以上的建设工程项目已取得报建证；（三）已经办理建设工程用地批准手续，取得土地使用权证书；（四）在城市规划区的建设工程，已经取得建设用地规划许可证和建设工程规划