《房地产工程质量安全精细化管理》课件

房地产项目管理精细化之-计划、风险、质量及现场管理第一部分工程管理的范围及现状第二部分要素管理第三部分现场管理及工程质量把控目录第一部分工程管理的范围及现状先从房产品的质量谈起，更多的房地产公司谓之“品质”国家规范对工程质量的影响：国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分部分项工程整体验收合格。项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质量不合格。国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失，无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要。只告诉你如何检验“合格”与否，从不告诉你如何达成“合格”，更不用说达成“精品”铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求。对所需检验项目的检验方法没有明确要求。一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离；二、产品的价值评判标准的差异；三、建立最终使用者评价标准的重要性目标（范围）质量：工艺质量标准进度：施工工艺进度成本：合同成本控制施工企业的目标管理房地产企业产品力提升之道-施工单位管理目标的修正与升华房地产企业普遍面临的问题：1、越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力；2、肢解分包，房地产公司如何做总承包？3、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质;4、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有效应对，几何级数倍增的复杂要素如何掌控？5、满足国标质量就能做出好品质吗？6、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？7、低价中标的误区落地执行难？？方向与执行的关系管理发展阶段的启示规范型管理观念转变阶段规范化阶段精细化阶段经验型管理精益化阶段精细型管理精益型管理创业期成长期成熟期再造期企业生命周期手工作坊粗放式规范化精细化精益化做什么？如何做？如何做好？如何做到最优？现阶段的解决之道：工程精细化管理对制度、流程、标准的认知•规定管理原则、统一行为准则、说明层级责权等•是各类管理文件的基础和依据；•用于说明业务活动开展的程序及方法；•基于制度，应用于业务协调；•规定具体工作节点的工作标准，并提供统一操作方法•是实现业务操作标准化的重要保障制度流程标准/模板工程管理的范围：纵向与横向的幅度探讨。浦东星河湾一期售价4.8万元/平米，周边2万元/平米；二期售价8万元/平米，周边3万元/平米浦东星河湾一期售价4.8万元/平米，周边2万元/平米；二期售价8万元/平米，周边3万元/平米温州鹿城广场实现两年内3倍溢价第二部分要素管理审图与技术评审样板工程成品保护进度管理要素管理成品保护管理木制品的成品保护案例：某工程项目的规定：根据现场情况，应搭建临时卫生间或在阳台、露台部位放置小便桶等临时卫生设施，严禁现场随地大小便。管理程序-固化的成品保护规定重点：图片化的标准，形象直观，标准统一。小结：通过图文并茂的指引文件，形成全面细致的成品保护标准，通过详细的表格检查记录固化操作流程和标准，不仅提高工程管理人员的全面性，更能积极调动监理的力量为质量提升提供可靠的保证。审图与技术评审样板工程成品保护进度管理要素管理一、设计管理与技术评审管理常见问题1、产品品质与客户需求有差距，但找不到为什么？2、产品品质有问题，但主要是工艺的问题；3、设计各专业“打架”现象严重，领导“拍板”的方案需推倒重来；4、设计院“粗心大意”，小业主投诉问题颇多，但好像无法避免。5、决策性错误多，导致开发困难、成本居高不下。（产品标准化能解决问题吗?）可实现性功能定位设计管理审图要点基础性工作：标准的制定和研究1、技术评审-可实现性把控可实现性案例工艺实现与设计效果的辩证统一工具是什么？任何项目的理念和定位，都需要通过工程施工才能由思路、方案变成最终的产品，所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的施工工艺难易程度发表专业意见，通过各职能的相互藕合，追求项目在“理想”和“现实”的高度统一。比如：产品的前瞻性与可行性如何兼顾？如何使定位的产品更容易实现？哪种材料更容易施工？质量更稳定？采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好？差距交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑调整后的欧亚米黄石材整体效果实现的目标=客户评价标准》设计效果客户评价标准评价标准的建立与执行案例：石材的客户评价标准如何建立？启示：1、未雨绸缪，可实现性把控理所当然成为设计把控的首要任务；2、理想与现实的差距，适当的时候只能调整“理想”；2、功能定位与功能性把控宴会厅原设计方案效果图宴会厅吊顶方案调整案例2：某项目吊顶管线综合图绘制完成后引起的设计调整宴会厅调整后效果图宴会厅吊顶方案调整最终确认的宴会厅天花综合图宴会厅吊顶方案调整总结：有效工具-综合天花图某楼盘阳台能走通某楼盘阳台能走通某楼盘小屋面能走通某楼盘八角窗均为封闭玻璃58座便器空间控制在750以上；冰箱预留宽度均调整为640mm～670mm之间；洗衣机预留宽度均调整为630mm～650mm之间，（下图9）60一期厨房的台面造型在与墙面瓷砖的挡水条阴角处为直角容易堆积污垢，边沿突起挡水（左图12）二期厨房的台面造型在与墙面瓷砖的挡水条阴角处理为圆角，边沿无突起、下部设滴水线，确保台面清洁、使用空间更舒畅（右图13）二期厨房的门板在一期的基础上增加阻尼装置，消除了门板关闭时的碰撞声，延长了使用寿命；（见如下对比照片）（一期厨房下柜门板安装情况如左图14）（二期厨房下柜门板安装情况如左图15）总结：使用功能是客户基本需求的着力点案例总结：美观，创造美好是抓住客户升华点，是开发者作为商人的基本职责。启示：1、综合再综合，穿针引线于设计和施工之间的重任唯一也只能落在我们身上；2、以业主的心态去弥补设计师的“粗心大意”；3、必须形成全面的审图标准，企业内部“强规”，弥补“百密一疏”。问题：1、管理制度一大堆，八股化严重，解读困难？2、无实际操作的标准？3.“强制性条文”解读1）电梯基坑采取有组织排水；2）淋浴房2000以下做防水；3）电梯轿厢吊顶禁止采取玻璃饰面（含安全玻璃）3.“强制性条文”解读4）园区保安亭设置应在规划设计阶段予以整体考虑，建筑设计应充分考虑保安亭的遮风避雨功能及夏热冬冷防护措施，并设置洗手间.保安亭视线应通透无遮挡。5）幼儿园建筑外墙禁止采用面砖、石材等饰面。6）在砌体和墙抹灰施工中，严禁使用砂浆王、石灰王、微沫剂等外加剂。7)生活水箱和给水泵应采用食品级不锈钢材质。8)电梯井道和机房不得与卧室、起居室和书房紧邻布置，无法做到的，必须要进行噪音测试和隔音设计。3.“强制性条文”解读9）毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向。10）毛坯交付用房室内面板、插座等离地高度，除应满足国家相关规范要求外，尚应预留不小于50mm的地面装饰面层厚度。11）基坑围护设计和施工方案、桩基工程施工方案、钢结构工程施工方案等应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。12)石材幕墙、玻璃幕墙、铝板幕墙等外墙饰面工程(含保温防水体系)应委托有资质的专业公司进行施工图专项深化设计，并经过集团相关职能部门评审后方可实施.O.1、项目级标准的制定图纸案例分期、地库、户型图纸案例节点做法梳理O.2、公司级标准的制定审图的提升空间控方案优成本增效益案例：地下车库设计地下车库停车率分析平面形式有无人防柱网取值建筑主体分析报告第一部分停车率:有效地下车库建筑面积/停车数（这里的地下车库总面积由于各种计算方式不同有较大差异，可以指地下车库外墙围合的所有建筑面积，也可以是剔除设备用房和地上建筑主体地下部分后的总面积。）设备用房一、停车率分析分析报告技术指标对比项目名称地杰浦江花园国际绿地公元1860绿城玉兰花园江桥万达广场恒大华府2号车库有效地下建筑面积（不包括主体核心筒部分地下及过渡空间）一期：10000一期：30133二期：25500148322494111386北区:108838040910837车位数量333（含机车位）一期：706二期：579435637268北区:2351734+400（机械位）273停车率（有效地下建筑面积）30.03一期：42.68二期：43.2373942北区:463739.69停车率（扣除主体设备用房）..二期：3934373939.34柱网8.7x8.7一期：8.1x8.1二期：8.7x8.78.4x8.48.1x8.16.0x6.68.4x6.68.4x8.48.4x8.4影响地下车库停车率因素平面形式有无人防柱网取值建筑主体分析报告设备用房分析报告1、平面形式：结论：以同样4000平米车库面积计算,规整形比不规整形地库停车率大约3m2/辆规整形不规整形一、停车率分析建筑面积:4104m2停车位:157个停车率:26.11建筑面积:4104m2停车位:141个停车率:29.1一、停车率分析分析报告2、地下车库是否含人防：结论：同条件情况下,有人防地下车库比普通地下车库增加约5平方/辆普通地库停车率:29人防地库停车率:34按规范凡九层以上以及基础深超3米的建筑按首层投影面积配置人防，多层部分地上面积的2%配置。具体需经民防办核面积。人员掩蔽体口部:290平方一、停车率分析分析报告3、车库车位布置与柱网关系：标准车位分析车型号长(mm)宽(mm)高(mm)宝马730521219021478奥迪Q7508619831737雅阁2.0494518451480帕萨特467517401461奥迪Q5462918801653标致307424917861556马自达34532175514658.8.4X8.48.1X8.18.7X8.7随着车辆的使用率的提高,车辆的外形也逐渐变大.且SUV的保有量也越来越多.停车的舒适性越来约被人们强调.一、停车率分析分析报告地下车库柱网取值：结论：用相同停车数量所需面积推算,柱网大小对停车率数值以2平米递进.柱网的取值由车位大小以及主楼柱网大小所决定.8.1x8.1柱网8.4x8.4柱网8.7x8.7柱网建筑面积:4104m2停车位:157个停车率:26.11建筑面积:4418m2停车位:155个停车率:28.51建筑面积:4658m2停车位:155个停车率:30.05一、停车率分析分析报告4、建筑主体是否落入车库内：如果建筑主楼落在地下室中间会对地下室停车位的设置\行车路线以及柱网大小带来一定影响.据万科集团的研究,上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的三分之一时,停车率数值在原有数值上至少增加1平米,且随着比例越大值也越大.建筑主楼一、停车率分析分析报告5、设备用房的面积：一般地下室的设备用房包含变配电电间,水泵房,生活水池,消防水池,进风排风机房消防控制室等.根据几个案例项目的设备用房面积分析，设备用房占到整个地下车库的8％－15％不等。对停车率的影响较大。技术指标对比项目名称地杰浦江花园新都绿地公元1860绿城玉兰花园江桥万达广场恒大华府2号车库有效地下建筑面积（不包括主体核心筒部分地下及过渡空间）一期：10000一期：30133二期：25500148322494111386北区:108838040910837设备用房二期：24321305127480416451553停车率（有效地下建筑面积）30.03一期：42.68二期：43.2373942北区:463739.69停车率（扣除主体设备用房）..二期：3934373939.34柱网8.7x8.7一期：8.1x8.1二期：8.7x8.78.4x8.48.1x8.16.0x6.68.4x6.68.4x8.48.4x8.4分析报告影响停车率的因数:分析影响地下库停车率的主要因数主要因素主要因素的表现形式规范限值控制指标固有因素地下车库平面形态无人防车库停车率