中楠房产嘉兴项目市场定位产品策划报告-60PPT-36M

项目开发要解决的主要问题项目地块的价值在哪里？谁是我们的市场客源？我们能为客户提供怎样的产品？我们的产品“好”在哪里？如何来“卖”我们的产品？如何评价地块的先天条件？——项目在城市中的地位秀洲新区南湖区（秀城区）区域定性：城市发展中的弱势区域，市场关注度有限？区域定性：政府导向明显市民对区域发展前景较乐观非主流区域项目开发面临的市场状况地段概念分明，政府导向明显地段对项目的负面影响明显楼市步入高层时代市场和消费者面临观念的转型期企划成熟但营销执行不到位销售执行力不足影响到项目整体去化只选好的，不怕贵的产品品质及性价比成为市场竞争关键城市人口有限、租售回报不对等自住型客源为主，关注产品的实用性地块的价值在哪里？最大的森林公园－－穆湖利：有一定知名度，景观条件较好弊：水景具有相似性，不具备直接优势，诉求卖点不强烈思考：挖掘水的内涵和价值，不拘泥于单纯的景观概念营造地块的价值在哪里？百年名校－－秀州中学利：有较高知名度，市场接受度高弊：人文氛围不足，诉求力度不强，较西区院校群落落差明显思考：跳脱泛泛的人文概念，寻找其与相关事物的关联地块的价值在哪里？良好的交通通达度－－禾兴路利：禾兴路可直达城区中心，00生活距离多路公交线路，交通出行便捷思考：将禾兴路与项目地块联系起来，以点代面，强化交通优势地块的价值在哪里？较成熟的生活配套－－农工商利：较南湖区及秀洲新区有一定优势弊：对期房开发而言，现时市场抗性差别不明显思考：不能成为主要诉求点，对客源缺乏足够吸引力项目开发立地条件研判可利用资源有限，且不具备明显优势项目开发更多地应从产品上着手项目的市场机会在哪里？区域性个案定位:产品售价受区域行情影响明显难以提升，同区域个案相比不具价格优势区域客源群量有限，难以满足项目体量要求产品品质较低，虽资金回笼较快但利润取得有限全市性个案定位:项目市场竞争面扩大性价比较外区域同质个案更高，可有效规避地段劣势影响可实现客源最大化和利润最大化利于开发商品牌营造以产品性价比赢得市场怎样有效提升项目价值？充分利用容积率，降低楼面地价大面积特色景观营造，提升景观价值产品外观的特色性塑造户型优化设计合理面积控制提高性价比合理控制车库及配套成本支出有效的营销推广策略多层还是高层？多层高层优势产品得房率较高物业管理费用较低市场接受度高房型面积易于控制眼球效应明显栋距开阔，通风采光好绿化景观价值大幅提升视野景观良好劣势楼面地价偏高影响价格建筑密度高，栋距过近难以提高绿化景观质量市场逐步接受过程中面积较多层适度放大得房率略低物业费用更高产品定位的提出禾兴路、穆湖畔20万平米中情西韵全景观精品名宅产品档次定位为中高档，主要通过产品附加值表现产品在建筑外观及布局上富于特色和内涵以人文为轴线串连建筑和景观，用现代手法表现历史元素不聚焦具像卖点，注重对客源心理的引导和把握谁是我们的目标客源？追求性价比和生活质量的菁英阶层购房用于保值增值的私营业主阶层异地置业，投资自住两用型投资客产品方案定位策划秀洲区南湖区城市坐标LOCATIONSITE西块WEST东块EAST穆湖LAKEVIEW禾兴北路秀洲中学HIGHSCHOOL住宅小区地块现状分析TERRAINANALYSIS昌盛北路禾城世纪花园西块WEST67515R≤2东块EAST55574R≤3穆湖LAKEVIEW禾兴北路规划立地条件秀洲中学HIGHSCHOOL西块WEST东块EAST穆湖LAKEVIEW禾兴北路融入与渗透标志性规模效应市中心总平面图一（全小高层）MASTPLAN院落与围合院落与围合总平面图MASTPLAN设计概念DESIGNCONCEPT水冲进了城市、衍生出生命和文化设计概念DESIGNCONCEPT大开大合、收放有序交通分析图SITEMOVEMENT充分减少道路对景观的影响、对人行的破坏绿化分析DESIGNCONSEPT绿化分析DESIGNCONSEPT设计概念DESIGNCONCEPT文华（西、开放、融会贯通）颐景（中、精致、博大精深）上禾城景观分析图LANDSCAPE景观分析图LANDSCAPE会所CLUBHOUSE会所CLUBHOUSE建筑风格示意图建筑立面细部表现二房户型表现三房户型表现半地下车库示意图营销企划表现