虹桥商务区产业发展规划研究

大虹桥商务功能区项目分析市场拓展部2010年7月6日大虹桥商务区规划范围地理位置图大虹桥商务区范围示意图“大虹桥商务区”是上海市依托虹桥综合交通枢纽工程，实现产业集聚，推动长三角经济一体化而实施的重点发展区域规划。“大虹桥商务区”核心规划区域范围：东至环西一大道，即外环线A20；西至现状铁路外环线，即华翔路；南至A9沪青平高速公路；北至规划北翟高架路。一期规划总用地面积约26.3平方公里。虹桥商务区规划已获市政府批准，该商务区用地约26.3平方公里，规划总建设规模约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米（虹桥综合交通枢纽市政工程建设规模）；商务办公等公共设施约490万平方米。其中：商务核心功能区1.4平方公里在建，综合交通枢纽工程一期已竣工投入使用。大虹桥商务区远景规划虹桥商务功能拓展区为60平方公里，规划范围：沪宁高速公路（A11）以南，嘉金高速公路（A5）以东，沪清平高速（A9）以北，虹桥商务区以西的区域。该处控详规划尚在编制完善中。虹桥商务区虹桥商务功能拓展区大虹桥商务区区位环境古北高档居住区项目位置大虹桥商务区（虹桥交通枢纽）虹桥开发区西郊别墅区大虹桥商务区一期规划大虹桥商务区一期规划位于虹桥交通枢纽西侧，规划为商务功能核心区，规划用地面积1.4平方公里，开发规模约158万平方米，其中商务办公约110万平方米，商业约14万平方米，文化娱乐约6万平方米，酒店约14万平方米，会展约14万平方米。2009年9月，虹桥商务区管委会正式成立，副市长沈骏兼任管委会主任，原百联集团董事长薛全荣任常务副主任，土地一级开发单位为“上海申虹投资发展有限公司，全面开展商务功能核心区的招商。虹桥机场交通枢纽虹桥商务功能核心区06#05#08#虹桥综合交通枢纽说明虹桥综合交通枢纽由机场、城市公共交通、磁悬浮、高速铁路四大交通体系构成。设计输送客流48万人次/日。东侧为虹桥机场第二航站楼及新建的机场航道；中部贯穿有京沪高铁站台，该高速铁路在北京-上海之间沿途设有21个站点（其中：南京-上海段已投入营运）；磁悬浮为虹桥、浦东机场、沪杭磁悬浮之间规划预留；市内交通包括地铁2号线和市内公交客运总站的布局。虹桥商务区规划特性虹桥商务区的规划涉及，充分发挥交通枢纽和商务功能的集聚整合作用，突出低碳设计和商务社区的规划理念，提出“三位一体”发展理念，即低碳、社区、商务，建成后将成为上海第一个低碳商务区，同时，也对招商引资的对象有低碳节能环保建设的相关技术和经验要求。虹桥商务区将试点带方案招标的土地供应机制，不追求价格上的“地王”目标，将低碳、地下空间开发、商务社区等设计与土地报价进行综合性方案比选，优者中标。对于优先发展产业给予特殊扶持，设想建立大宗商品交易平台、航空租赁业、汽车及大型服务展示、现代物流贸易等产业集聚。同时，积极鼓励优秀的外资企业切入开发及技术合作。虹桥商务区立足于打造沪上第一个低碳商务区开创沪上“土地供应新机制”，带方案招标，不追逐“地王”虹桥商务区招商和运营状况虹桥交通枢纽于世博会前夕投入运营，提升区域经济的能级虹桥商务区于今年春节后启动招商，受到各方著名企业关注虹桥综合交通枢纽是连接长三角的门户，通过一站式换乘，实现境内外客流的快速转换和长三角主要城市之间的城际交通直达。使得该区域逐步发展成为未来上海对外交通的中心。对区域的涉外经济、现代服务业和居住环境有显著提升。同时，为迎接2010上海世博会的展开，该虹桥综合交通枢纽工程于世博会同步投入运营，展示上海国际大都市的城市形象。虹桥商务区招商以来，受到了各方的高度关注。除了1.4平方公里功能核心区以外，不少企业纷纷提出加大土地开发力度，奠定特色产业集聚。例如上海世博局提出在核心区以外，另辟土地开发50万平方米会展中心。目前，已有嘉华国际、中海油等大型企业集团订立土地意向开发协议。地块初步分析地块容积率土地面积总建筑面积办公商业文化娱乐酒店公共设施土地价格（万元）总投资（万元）05#3.1480420252279167397280921179045000-302735504558各产品定位所占比例66.35%11.14%4.67%17.84%-121亩土地，2500万元/亩06#3.88782652253871385344170717991196007555270464450774各产品定位所占比例61.46%18.50%7.98%8.70%3.35%117亩土地，2300万元/亩08#2.53105399266138235570252455323--319366532276各产品定位所占比例88.51%9.49%2.00%158亩土地，2000万元/亩说明：该05#、06#、08#三幅土地价格约30亿元，总投资约50亿元，建设期总投资单位成本约2万元/平方米。按照区域2-3年后走向成熟、形成CBD商务集聚，以及综合交通枢纽二期工程交付使用，进一步提升配套服务水平，该区域的商务、商业价值将可望获得大幅度的提升。预计3年后，该区域商务、商业类产品市场价格可达4万元/平方米。单位净利润约1万元/平方米，投资回报率50%，按3年开发周期计，自有资金投资回报率27%/年。谢谢