中达项目策划建议书

中达项目策划建议书目录一、贵阳房地产宏观市场分析：(一)2000年贵阳房地产发展分析(二)2000年贵阳市房地产发展趋势(三)贵州将推进住宅产业化(四)贵州省2000年居民住房消费状况(五)贵阳房地产郊区化发展成为趋势(六)贵阳市2000年1-3月批准商品房预售二、贵阳市房地产微观市场分析1．从市场板块角度分析2．从房地产实体分析3．从项目包装推广手法分析4．从房地产发展的成熟度上分析5．从价格定位上分析6．从消费群体上分析三、贵阳市楼盘广告分析四、项目竞争对手个案分析：一中天广场案例：1.中天广场推出市场的形象是2.中天广场目标客户群3.推广策略总结语二钻石广场案例1．钻石广场推出市场的形象2.目标客户群3．推广策略三中天星园案例：1．中天星园推出市场的形象是2.物业管理3.中天星综合素质体现4.目标客户群5.推广策略四新大陆广场1.新大陆广场在推出市场时的形象是五时代名仕案例1.时代名仕楼在推出市场时的形象是2.目标客户群3.推广策略五、项目分析(一)项目概况1.智能化管理系统2.户内配套3.物业管理4.总体规划(二)项目机会点1.市场有空间..........................................82.区域有优势..........................................83.发展商有实力........................................84.自身规划设计及概念超前..............错误!未定义书签。5.有策划前置观念......................错误!未定义书签。(三)项目问题点..........................................91.发展商尚未有较高知名度..............................92.项目前期形象口碑不好................................93.项目目标客户层面较窄................错误!未定义书签。六、人民家园项目包装、项目定位策略........................10(一)人民家园形象定位...................................10(二)项目的市场推广定位.................................12(三)目标客户群定位.....................................131.CEO（老板阶层或首席执行官）........................132.二次或以上的置业人士...............................143.投资买家...........................................144.长期驻贵阳的外来商人...............................155.私营经济中成长的“新贵”...........................156.原住这一带的“老市民”.............................157.在中华路一带的中小型公司单位........错误!未定义书签。(四)项目包装...........................................161.宗旨、思路、策略...................................162.项目包装系列.......................................17(五)项目自身素质提升策略...............................211.户型设计方面.......................................212.外立面更改建议（看附件）...........................213.园林概念设计.......................................214.物业管理及功能配套建议.............................22(六)会所配套建议.......................................22(七)物业管理建议：.....................................231.建立网络平台.......................................242.物业管理方面，可以实现：...........................253.安全管理采用集中监控手段。在安全防护方面，配备有：.26(八)项目有关提高附加值的建议...........................261.直饮净水系统.......................................262.提供高气纯净水.....................................263.节能设备与节材的建议...............................274.环保设计...........................................27七、人民家园市场推广策略..................................28(一)市场推广策略台阶....................错误!未定义书签。(二)贵阳市首个CEO物业的塑造...........................28(二)项目市场推广步骤...................................30（三）项目推广活动..................................321、筹备CEO精英会——招募CEO精英会会员...............322、连环奖上奖（消费越多，享受越高）...................323、高尔夫球邀请赛.....................................334、公关活动：贵阳市首个CEO沙龙成立仪式品酒美食会错误!未定义书签。5、公关活动：最新德国奔驰S系列名车展及拍卖会错误!未定义书签。八、项目的全局统筹........................错误!未定义书签。(一)概念................................................36(二)内容...............................................361.人员素质的训练和控制...............................362.计划清晰详尽.......................................373.人员安排和分配.....................................374.控制...............................................375.信息反馈...........................................376.策略调整...........................................38前言本公司作为房地产行业的资深代理公司，自2000年7月进入贵阳市厂以来，已成功参与多个项目的策划与操作。现有幸参与贵司项目的竟标，深感荣幸。此次主要是做一个本项目的定位方案。愿能与贵司合作，共创贵阳的又一明星楼盘，共创新世纪房地产销售的又一奇迹。一、项目概况(一)概况1．位置：项目地处我市沙冲路与营盘路交汇处,正面为沙冲路，背后为营盘路。比邻贵阳火车站。2．周边设施：学校：铁五局飞机坝幼儿园，铁五局贵阳第一小学，，尚义小学，十六中，二十七中医院：南明区妇幼保健院，市口腔医院其它：大昌隆仓储式购物中心，达高桥综合批发市场，第三农副产品批发市场，图书批发市场，市图书馆，省展览馆，民航售票处，香溪宾馆，金龙陶瓷装饰材料市场，省体育旅行社，体育宾馆，通达饭店，朝阳影剧院交通：多路大中巴通过。与体育馆长途汽车站、贵阳火车站相邻，交通极为便利。3．项目技术指标：总占地面积：2.5万平方米总建筑面积：6万——10万平方米容积率：4建筑密度：30%其它：本项目由于将有2万平方米的建筑面积将用于安置回迁户，所以可售面积为4万——8万平方米。(二)项目机会点1.市场有空间在贵阳成为大西南的政策利好前提下，市场对具有特色、综合素质商的高档住宅精品小区有较强的承接力。随着外来和本地经营的成功人士和高级的白领阶层队伍的不断壮大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进的高尚住宅小区将有一个持续成长的市场空间。2.区域有优势项目位于贵阳市沙冲路路口，，是城市复中心区域中较有优势的地段，由于贵阳市市区内成片开发的土地较少，因此本项目的规模优势将更为突出。3.发展商有较前置的开发理念经过发展商与代理商的资源整合，强强联手，融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使项目成为贵阳楼市一道亮丽的风景线。4.目标客户群的层面较宽由于本面目为较大规模的中低档盘，所能吸纳的目标客户群层面较广。因此，敝司建议应对本项目作一个准确的定位和较好的规划，以吸纳目标客户群。（三)项目问题点1.发展商尚未有较高知名度现时贵阳房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段。而将来的房地产市场必将是比品牌，比规划，比实力时代。就目前的情况来看，贵司尚未有较高知名度。建议：需要和较专业的房地产代理公司、物业管理公司合作，共同创立出高档明星楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立发展商和本项目的品牌形象。2.项目地段形象不好该项目地处沙冲路和营盘路的交汇处，与铁路毗邻，环境复杂，噪音大，火车和汽车的过往将在一定程度上影响项目的形象。建议：房开商应对小区进行全封闭的物业管理，对小区的隔音做一个整体的规划，如设置隔音墙和隔音玻璃，以实现人们在都市中闹中取静的愿望。二、项目包装、项目定位策略项目现状处于初期开发阶段，敝司建议首先将项目进行包装，以下是敝司通过对贵阳房地产市场的调查及对该项目的详细分析得出的系列思想。(一)项目名称包装首先对项目名称进行包装项目命名为：人民家园理由是：1.人民一词具有较强的唯一性，同时具有较强烈的感情色彩，容易产生共鸣，创出楼盘的品牌。2.符合本项目目标客户群较宽的实际情况。3.直接体现以人为本的思想，直接打动目标客户群。4.基于时下贵阳市房地产市场中的楼盘名称大多较为俗气，空洞的情况，该名称较易脱颖而出，容易为贵司创出品牌。·(二)项目规划定位根据该项目的地块状况以及技术经济指标，敝司建议本项目建成以小高层为主的小区楼盘，理由是：1.本项目建筑物实际占地面积为7500平方米，如果做成以小高层为主的楼盘，层数为12层，总建面为9万平方米，如果部分小高层改为多层，总建面也将达到8万多平方米。2.在该地段小区盘全为多层，若本项目以小高层为主，多层为辅的结构推出，将会有力填补区域内的市场空白点，最大化的体现本项目的地段优势。3.园林及建筑外立面、小区规划建议见附件·（三)项目整体定位首先对该项目形象定位为：大型人性化家园理由：1.该项目有足够的质素支持其“大型人性化家园”的概念。依据：1)该项目为贵阳市城市副中心区域沙冲路地段的大型以小高层为主，多层为辅的住宅小区。2）本项目采取了小区规划的思路，按照人文与自然协调共存，物质需求与精神需求相结合，交通便捷的总体要求，做到以人为本，以方便居住和生活为中心，在居住规划区的范围内对住宅、市政和公共配套等设计进行总体优化的规划设计。3）采用人性化、专业化的物业管理。体现以人为本的主题思想，提升楼盘自身的档次。2.目前贵阳市均价在3000元/m2以上的楼盘有20多个。豪宅市场处于供过于求的状态，在这种竞争激烈的环境下，大部分项目都走向了一种同质化