房地产基金的发展现状及创新案例分析

房地产基金发展动态及创新案例分析唐琪2011年6月上海1Contents1.房地产基金发展动态3.房地产基金的未来发展路径2.房地产基金创新案例分析2基金的基本架构基金项目方投资者基金管理人发行机构3房地产基金的发展现状房地产基金：推而广之即为“房地产投资金融产品”。房地产投资金融产品（房地产基金）房地产信托产品房地产私募基金4结构化房地产信托基金百瑞宝盈建业地产信托基金2号建业集团信托计划优先受益权9亿一般受益权3亿项目公司（基金的投资方向是多个项目）提供回购承诺持股49%持股51%认购投资者认购5结构化房地产信托基金百瑞宝盈建业地产信托基金2号一、收益条款：固定+浮动收益。1、固定收益为8.5%/年。2、如信托计划优先受益人分配收益时，当期核算现金收益率未达到8.5%/年的，由建业集团补足；3、信托计划以非正常清算方式退出项目公司的，建业集团承诺根据基金投资期限，以不低于15%/年的溢价率收购信托计划持有的项目公司的所有股权；二、基金要点：1、股权投资模式2、结构化信托：优先级与一般级比例为3:1。3、信托期限:3+1+1。4、信托资金用途：主要以增资和新设公司形式组合投资于建业集团下属项目公司。6结构化房地产信托基金银泰零售业发展投资基金1期项目集合资金信托计划天津银泰零售业发展股权投资基金合伙企业（有限合伙）银泰零售业发展投资基金1期项目集合资金信托计划（有限合伙人）普通合伙人奉化银泰天地项目北仑银泰天地项目成都银泰天地项目优先级(12亿）次级（4亿）信托公司投资者认购以股权和债权方式投资中国银泰投资有限公司持股认购承诺担保以所认购的4亿次级受益权补足信托计划的实际收益到16%项目公司股权质押保证基金在项目上所获得收益不低于18%期限5年7结构化房地产信托基金承诺收益及有限保本承诺收益及有限保本（房地产信托基金模式之一）结构化承诺到期时预期收益的实现项目公司股权质押有限保本优先级次级交易对手3：1次级为优先级提供补偿承诺到期回购提供承诺担保8非结构化房地产信托基金泰发上元基金（常州馨河郦舍项目）集合资金信托计划信托计划荣盛泰发泰发上元股权投资基金（有限合伙）上元置业（常州馨河郦舍项目）荣盛发展荣盛控股LP持股49%持股51%股权质押提供回购承诺1.4亿元债权投资提供收益补足承诺提供管理1.1亿元用于收购上元置业49%的股权9非结构化房地产基金承诺收益及有限保本承诺收益及有限保本（房地产信托基金模式之二）承诺到期时预期收益的实现有限保本交易对手提供承诺担保项目公司股权质押10非结构化房地产信托基金平安信托同鑫1号、2号股权投资信托计划信托公司（合计出资6亿元）金地集团（出资8亿元）金地观澜项目（总投资28亿元）观澜项目公司（注册资本14亿元）提供股东垫款14亿元持股42.86%持股57.14%投资同鑫1号信托计划（规模2.466亿元）同鑫2号信托计划（规模3.534亿元）提供到期回购承诺期限为五年预期收益率：22%/年11非结构化房地产信托基金复地天元一号股权投资信托计划项目上海复地股权投资有限公司信托计划复地投资集团复地集团期限：3+1年持股100%持股100%认购部分信托单位份额提供投资管理提供回购承诺投资12非结构化房地产基金稳盈股权投资基金稳盛投资信托计划LP1LP2LPn天津稳盈股权投资基金（有限合伙）金地集团项目公司（注册资本7.35亿元）（资金峰值15.36亿元）投资360万（1%）出资3.75亿元出资3.6亿元持股49%持股51%股东贷款8.01亿元投资39670万（99%）预计年化收益率25.5%项目退出条件：项目住宅部分销售率达到90%或增资完成后满4.5年提供回购承诺13非结构化房地产基金有限保本有限保本机制（房地产信托基金模式之三）不承诺到期收益（提供预期收益预测）交易对手承诺到期回购有限保本保本措施：回购承诺14房地产基金收益率状况统计分析15房地产信托关键要素分析房地产信托关键要素收益支付有限保本是否承诺固定收益？是否支付浮动收益？结构化抵押股权质押第三方担保到期承诺回购其他固定收益产品必定是有限保本产品16信托----房地产基金的规模化募集路径万达商业地产发展基金Ⅰ号、Ⅱ号信托计划：募集资金均达到15亿元17房地产信托的发展现状监管层严控银监会对房地产信托业务实施窗口指导规模吃紧融资成本节节攀升18净资本管理下信托公司的新挑战净资本管理的监管标准①净资本≥2亿元②净资本/各项业务风险资本之和≥100%③净资本/净资产≥40%净资产净资本信托业务规模按风险系数挂钩信托业务规模受限风险资本19监管层的监管压力来自何方？出于房地产调控的原因？OR另有内情？问题提出：为什么监管层推动信托公司证券账户的开立和证券投资信托的发展？为什么房地产信托成为银监会的监管重点？20信托产品与保本重要提示：所有的房地产信托产品都是有限保本产品非保本信托产品的投资方向集中于证券市场信托产品证券投资信托房地产信托管理型证券投资信托结构化证券投资信托非保本有限保本其他管理型PE信托21信托产品与保本房地产信托的达摩克利斯之剑刚性兑付本金收益22房地产信托的发展空间预测之一“刚性兑付”已经成为房地产信托发展的紧箍咒问题提出：房地产信托的发展取决于信托公司的刚性兑付能力而非管理能力？23房地产信托的发展空间预测之二“有限保本”已经成为房地产信托产品的标签回购承诺：最基本的房地产信托“保本机制”问题：谁提供回购承诺？如何保证回购承诺的履行？24房地产基金的背景之辩开发商主导型房地产基金的发展困惑：关联交易房地产基金背景之辩金融资本主导型开发商主导型汉威资本稳盛投资复地投资独立基金建银精锐25汉威资本收购第五广场项目易达国际投资有限公司北京中铁泰博房地产开发有限公司北京第五广场置业有限公司汉威资本持股61.22%持股38.78%控制信托公司华润集团提供信托融资提供连带责任担保支付股权收购款股权转让26基金管理方的信用放大稳实股权投资基金期限：2年预期收益率：10%/年特点：向金地集团体系外项目投资。风险控制：天津稳恒（金地关联企业）提供回购担保承诺。信托计划稳盛(天津)投资管理有限公司天津稳实股权投资基金合伙企业（有限合伙）湖南福晟房地产开发有限公司福晟钱隆世家有限合伙人普通合伙人股权投资（持股比例超过99%）投资福建福晟集团有限公司受让股权实现信托资金退出天津稳恒提供回购担保27私募基金案例分析建银精瑞投资基金之稳健收益系列久隆项目基金（有限合伙）江苏久隆投资置业集团实际控制人LPGP（上海建银精瑞资产管理有限公司）LPLP增资股东贷款持股土地抵押股权质押投资管理连带责任担保28房地产基金的背景之辩“有限保本”：对国内房地产基金影响甚大“有限保本”的运作基础：1、股东或出资方背景支持2、抵押、质押等风险控制措施29房地产基金的现实困境收益率节节攀升已经成为房地产基金难以承受之重房地产基金如何走出收益率攀升之困境？30机构投资者的理财需求偏好新的保本机制的引入保险公司的介入：为信托计划兑付提供保险服务。海螺水泥于2011年6月14日通过董事会决议，同意公司将总金额为40亿元的经营资金用于理财。其中与四川信托设立信托计划，信托资金7.5亿元，信托期限为1年，预期年化收益率为8.5%。上述信托计划设立之同时，中国银行芜湖分行为该信托理财计划在中银保险有限公司安徽分公司进行投保，海螺水泥是被保险人和受益人。该信托理财计划到期后，如被保险人持有的信托理财计划份额所对应的信托理财计划资产净值加上累计分红款项之和，低于信托理财计划成立日本金与信托理财计划合同约定的预期收益之和的，中银保险将按照保险合同的约定，负责向被保险人赔偿上述差额。重要提示：机构投资者的理财偏好：1、期限1年之内2、固定收益31和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划优先级（6亿）劣后级（3亿）项目1项目2项目n北京和泓置地有限公司认购提供流动性支持投资期限6年信托计划32信托计划的流动性安排和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划一、封闭期为1年。二、其后每年可分两次赎回。每年6月30日，12月30日为赎回开放日，委托人有权于赎回开放日赎回封闭期已经届满的信托单位。三、每年可分四次申购：申购期为每季度末月第30日（例如：3月30日，6月30，9月30日，12月30日）前30个工作日。信托期限优先级年预期收益1至3年9%3年（包含）至6年9%+30%超额收益6年（包含）及以上9%+40%超额收益33结构化信托的财务杠杆和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划信托期限为1至3年信托公司收取年浮动信托报酬为：劣后级本金×（信托计划回报-9%）×0.2×3。34结构化信托的财务杠杆和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划信托期限为3年（包含）至6年信托公司收取年浮动信托报酬为：劣后级本金×（信托计划回报-9%）×0.3×3。35结构化信托的财务杠杆和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划信托期限为6年（包含）及以上信托公司收取年浮动信托报酬为：劣后级本金×（信托计划回报-9%）×1。36信托计划的发行安排和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划信托计划的投资顾问公司北京上投柏金投资管理有限公司，与代销本信托计划的银行展开如下方式的合作：按合作银行在本信托计划的销售额的1:1.5配比存款。(注：1，指银行销售本信托计划的数额；1.5，指上投柏金为银行在已销售信托数额的基础上配比的1.5倍存款)信托计划成立后，10～15个工作日内，存款资金存入合作银行；存入银行的资金按项目进度使用；合作按照长期滚动的原则进行，项目的销售回款同样按比例存入合作银行；优先与合作银行开展按揭合作。37房地产基金的规模化发展路径“结构化”财务杠杆所带来的财务风险及杠杆效益？收益支付承诺？回购承诺？流动性安排？38房地产基金的未来发展路径房地产基金房地产基金金融杠杆的运用项目管理项目管理收益提升特定投资者核心出资者信用的放大金融杠杆的有限运用专业能力专业能力收益提升特定投资者非特定投资者规模化基金特定范围基金募集募集募集有利于39答疑与交流电话：[phone]邮箱：[e-mail]专注于信托、私募基金、财富管理等领域的研发培训及投融资咨询服务。为华夏银行、中国邮政储蓄银行、中诚信托、北京国际信托、中原信托、华宝信托、紫金信托、华澳信托、英大信托、中国投资担保有限公司等多家国内知名金融机构及复地投资集团、中国房地产基金联盟等私募基金提供培训及咨询服务。