XXXX年4月1.0容积率下产品组合分析_37P_新景祥

日建筑顾问组在当今社会生活节奏日益加快的今天，财富分配分化加大。住宅市场产品包罗万象，从0.3容积率的独栋项目至容积率3以上的高层住宅。而处于0.3—1—3之间的1，应该怎样做出最好的产品组合呢？绪言——本次报告主要内容为分析容积率1.0左右（0.9-1.1）项目的产品物业类型的建筑面积配比,项目所在地包括北京、上海、苏州、重庆、无锡、珠海等,住宅建筑面积的规模从35000平方米~250000平方米不等,共计14个项目，其中7个为纯低、多层项目；7个为综合项目。小常识：根据消防规范，1-3层为低层住宅，4-6层为多层住宅，7-11层为小高层住宅，12-18层为中高层住宅，19层及以上为高层住宅。不排除个别区域的标准会有所不同。说明上海龙湖艳澜山物业类型：叠加别墅、联排别墅、双拼别墅项目位置：青浦赵巷嘉松中路6788弄占地面积：144495平方米总建筑面积：144495平方米容积率：1.0绿地率：35%配套：1500平方米物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比双拼别墅3F260-2901375010%15%联排别墅3F220-2502148415%21%叠加别墅5F175-18010772875%64%住宅总142995100%100%重庆复地别院物业类型：花园洋房、叠加别墅、联排别墅、独栋别墅项目位置：重庆市北部新区金开大道（金渝大道交汇处）占地面积：57576平方米总建面积：57000平方米容积率：0.99绿地率：58%建筑形态：16栋独栋别墅、12栋联排别墅、11栋叠加洋房组合物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比独栋别墅2F27644168%16%联排别墅3F220-2391103219%32%叠加别墅4F214-2241897633%52%花园洋房5F105-1932257640%合计57000100%100%苏州招商依云3号物业类型：叠加电梯别墅、联排别墅项目位置：阳澄湖东路98号占地面积：69900万平方米总建筑面积：76212平方米容积率：1.09绿地率：60%为叠加产品，其余为联排别墅物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比联排别墅3F233-3151350018%45%叠加电梯别墅4-5F175-3216271282%55%合计76212100%100%北京龙湖香醍系列物业类型：花园洋房、联排别墅项目位置：顺义潮白河国家森林公园占地面积：约120000平方米(不含活动公园)总建面积：约120000平方米，其中类独栋联排约占1/3，花园洋房占2/3容积率：1.0建筑形态：37栋类独栋联排，16栋洋房物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比联排别墅3F190-2154240035%57%花园洋房6F90-3207760065%43%合计120000100%100%苏州姑苏桃花源物业类型：双拼别墅、联排别墅、花园洋房项目位置：吴中木渎别墅区竹园路788号占地面积：200000平方米总建面积：192000平方米容积率：0.96绿地率：40%建筑形态：365套联排别墅、26套双拼别墅、698套花园洋房物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比双拼别墅3F主力户型25065003%12%联排别墅3F主力户型2207300038%47%41%花园洋房5F170-22011250059%合计192000100%100%苏州玖园物业类型：酒店式公寓、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅项目位置：金阊区虎丘路228号占地面积：37634平方米总建面积：35000平方米容积率：0.93绿地率：30%建筑形态：1栋酒店式公寓、1栋双拼别墅、12栋联排别墅、3栋叠加别墅物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比双拼别墅3F3396782%3%联排别墅3F205-2841652847%67%叠加别墅5F103-2101135233%25%酒店公寓4-6F644218%5%合计35000100%100%上海招商雍华府物业类型：电梯公寓、双拼别墅项目位置：闵行都市路2988号占地面积：约130000平方米总建筑面积：约134000平方米容积率：1.03绿地率：35%建筑形态：48栋多层，53栋双拼别墅配套：2300平方米物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比双拼别墅3F208-2192236017%42%电梯公寓6-8F58-16610934083%58%合计131700100%100%物业类型：小高层、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅项目位置：松江新城三新北路文宇路路口占地面积：106048平方米总建面积：约100000平方米容积率：0.9绿地率：36%建筑形态：10栋小高层、20栋独栋别墅、29栋双拼别墅、11栋联排别墅配套：17000平方米上海绿地诺丁山物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比联排别墅3F190-21288009%17%双拼别墅3F230-2551392017%28%独栋别墅3F290-31560007%19%小高层10-11F45-925428065%36%合计83000100%100%上海中大九里德物业类型：联排、小高层、中高层项目位置：松江九杜路1000弄占地面积：约260000平方米总建筑面积：约250000万平方米容积率：0.96绿地率：46%建筑形态：9栋高层、6栋小高层、90栋联排别墅物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比中高层公寓15-17F80-16010500042%32%小高层公寓11-14F50-1405500022%17%联排别墅3F150-3009000036%51%合计250000100%100%苏州水巷邻里物业类型：小（中）高层公寓、花园洋房、联排、独栋项目位置：金鸡湖路1号占地面积：约148364㎡总建筑面积：约148957㎡容积率：1.0绿地率：50%建筑形态：20栋小高层，8栋多层、8栋类独栋联排和5栋独栋会所：3个共4000平方米物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比小（中）高层公寓8-17F140-40011341378%65%花园洋房6-7F145-2101978414%15%联排别墅3F355-37587606%10%独栋别墅2F60030002%10%合计144957100%100%北京万城华府物业类型：小高层公寓、复式洋房、多层、叠加别墅、联排别墅项目位置：海淀区昆玉河畔万柳高尔夫俱乐部南侧占地面积：187700平方米总建筑面积：197000平方米容积率：1.04绿地率：30%会所：5000平方米物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比联排别墅3F500-6002750014%17%叠加别墅5F280-3606916036%35%小高层5-9F280-3005544029%31%复式洋房9-10F370-3903108016%11%多层6F70-15088205%6%合计192000100%100%上海一品漫城物业类型：别墅（独栋、双拼、联排）、多层、小高层项目位置：闵行区浦星路568号占地面积：464374平方米总建面积：498734平方米容积率：1.07绿地率：35%商业及配套公建建筑面积：52734平方米物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比小（中）高层9-13F60-23029094065%38%多层4-5F130-2506463315%17%别墅2-3F200-3009042720%45%住宅总446000100%100%无锡滟澜山物业类型：类独栋联排、叠加叠加、小高层项目位置：无锡市太湖新城湖景路以北、净慧西道以西占地面积：188000万平方米总建面积：207000平方米容积率：1.1绿地率：55%商业及配套公建建筑面积：5000平方米物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比中高层16F/7600038%18%叠加4F1704800024%22%类独栋联排3F290-3807800038%60%住宅总202000100%100%珠海凤凰山一号物业类型：高层公寓、复式洋房、叠加别墅、联排、独栋项目位置：珠海香洲情侣北路399号占地面积：约91000㎡总建筑面积：约91000万㎡容积率：1.0绿地率：60%建筑形态：3栋高层，2栋复式洋房、3栋叠加别墅、15栋类独栋联排和42栋独栋配套：5000㎡物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比高层公寓30F100-2603950046%12%复式洋房6F240-30058007%8%叠加别墅4F240-2701530017%8%联排别墅3F220-2601280015%37%独栋别墅3F280-3801260015%35%合计86000100%100%上海宝华盛世铂翠物业类型：小高层、独栋别墅项目位置：上海市金山区朱泾秀州路南圩路占地面积：27793平方米总建面积：40402平方米容积率：1.0绿地率：35%建筑形态：5栋小高层和10栋独栋别墅组成物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比小高层12F87-1363501984%45%独栋别墅2F500538316%55%合计40402100%100%独栋别墅小高层上海绿洲香格丽花园物业类型：联排别墅、叠加式公寓和小高层组团组成项目位置：上海市嘉定区徐行镇占地面积：178573平方米总建面积：2.3万平方米容积率：1.0绿地率：35%建筑形态：联排别墅、叠加式别墅和5幢13层小高层、9幢6-8层多层联排别墅叠加式别墅小高层多层物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比联排别墅2F\6571428%46%叠加式别墅4F\4446420%20%小高层13F\8482237%20%多层6-8F\3500015%14%合计230000100%100%上海嘉业·海悦物业类型：住宅、高层公寓、独栋别墅项目位置：上海市奉贤南至金汇塘路占地面积：72167平方米总建面积：50000平方米容积率：0.69绿地率：36.7%建筑形态：小高层3栋、高层2栋、别墅49栋物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比小高层8F80-126923735%16%高层19F85-1471428938%19%独栋别墅3F260-3802647427%66%合计50000100%100%独栋别墅高层天津住总尚清湾物业类型：小高层、高层、花园洋房、联排、双拼、叠加、独栋别墅项目位置：武清泉旺路天鹅湖度假村西侧占地面积：269000平方米总建面积：276000平方米容积率：1.0绿地率：45%建筑形态：由高层板楼、花园洋房和多类型别墅组成物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比小高层8F80-1053440012%7%高层19F90-14012500035%10%花园洋房8F110-1506200019%14%联排别墅3F165-1802340012%23%叠加别墅4F260-29096005%6%双拼别墅3F220-250288009%15%独栋别墅2F280228008%25%合计276000100%100%花园洋房小高层高层叠加双拼别墅联排别墅独栋别墅青岛银盛泰·德郡物业类型：联排、双拼、多层、高层项目位置：青岛城阳区铁骑山路17号占地面积：63万㎡总建面积：660175㎡容积率：1.0绿地率：40%建筑形态：联排与双拼三层，多层住宅6层、高层19层物业类型层数户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比占地面积比联排别墅3F180-26012540022%38%双拼别墅3F175-260402008%16%多层6F73-14314400024%24%高层19F43-23029040046%22%合计630000100%100%多层高层高层六联排别墅四联排别墅苏州