XXXX年产品验收规程

云安·阳光城开盘后推广思路2012.11.2一、前期推广总结•前期营销节点:8月25日售楼部、样板房同期开放,9月28日集中换卡,10月14日首次住宅开盘，10月27日二次住宅房源及公寓推售。•前期推广周期：项目于8月21日开始正式推广，到目前为止推广周期约三个月。•前期推广渠道：主要以报媒为主，配合短信及电台、加油周刊（1期），以及现场围墙及楼体广告。报广示意小结：•前期整盘推广热度不够，在西市片区有一定知名度，但在北市及其它片区影响很弱。•前期推广以销售为导向，针对营销节点单点传播，无系统性。•项目价值点虽已向市场输出，却因无整体节奏性无法给客户系统统一认知。•前期以节点蓄客为主，画面内容偏功能性，在调性及美感上有所削弱。当前推广目标确定项目整盘形象价值，提升品质二、当前市场现状全国市场动态11月1日，最新数据显示，10月，全国100个城市的住宅均价为8768元/平方米，环比上涨0.17%，是自2012年6月止跌后第五个月环比上涨。然而，本报记者自多方权威渠道获悉，以限购为代表的本轮调控年内仍将以稳为主，并将持续到明年年初。财政部财科所所长贾康11月1日在第八届中国地产金融年会上表示，楼市调控的前期是以限购为代表的过渡性措施，下一步将逐步过渡为市场和经济化的楼市调控手段。9月中下旬，住房和城乡建设部有关负责人表示，房价尚不具备全面反弹的条件。住建部称房价不会反但多弹，随着交易量回升，部分城市房价环比出现微涨，尽管不数城市房价同比仍为下降。从近期督查情况看，少城市环比上涨，但同比涨幅普遍仍为回落，有的仍是负增长，没有出现大范围的房价大幅反弹现象。从9月底开始，深圳、贵阳、西安、武汉、天津、镇江、江门等地先后对楼市政策进行微调，这也是自国务院督查组督查楼市以来，地方政府首次密集微调政策。业内人士认为，多地微调政策的目的，主要在于刺激楼市消费，进而缓解地方政府财政“吃紧”的局面。未来可能会有更多的城市尝试微调楼市政策，房地产市场也将从底部逐渐升温。又一家内地房地产企业海外融资受到国际资本热捧，SOHO中国昨日成功在海外发行两笔总额为10亿美元的优先票据，消息人士透露，该项10亿美元的融资活动共得到82.5亿美元的资金捧场。受此消息刺激，A股市场的房地产股全线大涨，多达12只地产股涨停收市，房地产板块则以3.76%的涨幅高居板块涨幅榜首。国际资本看好中国地产业事实上，10月中旬以来，已有融创中国、华南城、龙湖地产、禹洲地产、方兴地产等多家内地房地产企业在海外发债融资，加上SOHO中国，10月份内地房地产企业通过发债在海外融资总额已达26.75亿美元。昆明市场动态来自全国主要城市地价监测报告显示，今年三季度，昆明住宅用地环比上涨3.33%，在全国排名第六。专家分析称，全国房地产用地市场回暖迹象显现，房企库存压力逐渐释放增加土地储备成土地供应回暖主因。被冠以“银十”的10月，昆明楼市的成交量及房价均呈下挫态势。来自昨日中国指数研究院发布的“2012年10月中国房地产指数系统百城价格指数”显示，昆明该月房价在继之前连续两个月出现下调之后再次环比跌0.34%，每平方米7353元的均价较9月下降25元。而另据昆明市房产信息网公布信息了解到，昆明上个月商品房成交量还不及平淡收官的9月份，整个月仅卖出5818套，环比跌幅26.2%。眼看年关将至，为了争取在年末取得销售上的突破，开发商都纷纷抓紧时间推新盘。据不完全统计，包括主城及周边郊县在内，昆明11月预计开盘项目超过10个。新推盘量不逊于“金九银十”。西市北市供应量大优惠多州市郊县推盘蓄水理想小结：•全国楼市表面有所回升，实则仍扑朔迷离。•昆明楼市无明显升温，但面市楼盘只增不减，仍在冲刺挣扎。量多价未涨。三、当前项目现状销售现状：售卖去化率30%左右售价过高（高于同片区产品）住宅房源已全部推出公寓商业房源已面市上客出货压力大住宅产品无新鲜感，以商铺公寓推动带动整盘销售整盘形象价值不到位品质感没深入人心推广时间短推广现状短时间集中爆发住宅、公寓、商铺独立推广系统，树立各产品业态形象共同打造整盘高端城市豪宅价值解决之道公寓产品形态•公寓类型有普通公寓、商务公寓、酒店式公寓。•普通公寓：户型面积小，30~60平米；精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平•商务公寓：一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低；首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）；产权性质为商务公寓，非纯写字楼•酒店式公寓：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高小结：•普通公寓过于常见，无明显利益优势，竞争力不强。•商务公寓概念过于局限，会造成功能认知局限性。不利于项目宣传及销售。•酒店式公寓相对于其它两种公寓形态，在软性服务上的支持给住户带来足够便捷，更加人性化的服务带来居住的舒适感，进而增加了项目的投资及生活价值。产品定位酒店式公寓•酒店式公寓具有超高性价比与投资价值。•云安地产具有丰富酒店管理经验。在硬件不改变的基础上，提供软性增值服务，增加投资附加值。在溢价同时提升整体项目品质。产品解构•区域------西市中心，一环边，临昆瑞路与学府路两条主干道。•形态-------酒店式公寓，具有很高的投资与回报。•环境-------享有社区宽阔园林景观，生态自然。•户型-------20-50M2小空间，办公与生活自由切换，性价比高。•竞争力-------周边无此类产品，稀缺。•资源-------享有社区大资源，生活办公方便快捷。•消费能力------大社区与区域优势的大人流量带来超强消费力，易租。云安·阳光城时尚、现代、高端公寓--------现代、时尚、国际化高端产品城市最好的上品片区独一无二上位者上位者支持点区域上位形态上位环境上位户型上位竞争上位资源上位消费上位案名E品上馆•E-------谐音一，第一，首要的。Excellent,极好的。电子时代，现代智能国际。•上馆-------尊贵，高价值，形成差异化。广告语上位者，鱼和熊掌兼得•高性价比与回报兼得；•投资与生活兼得。上位五法则区位核心性：学府路、昆瑞路、虹山北路交汇区域，揽一环立体交通，享15分钟驰骋城市任意角落。形态创新性：温馨生活抑或精锐办公，随性选择。酒店式管理模式，体验360°无忧服务。环境有机性：拥有云安·阳光城优质园林水景，享受绿色、健康、生态的商住环境。收益高效性：低门槛，高回报，品质小户型，超高性价比，现房呈现，收益迅速兑现。消费集群性：数10所高校，30余个成熟小区，近60万人次消费群，小成本，大房东。平面创作LOGO报广上位者，鱼和熊掌兼得掌控旁人不可复制的资源，具备他人无法比拟的优势，蕴含一直向上的发展潜能，是为上位者；未来无限价值所获，则鱼和熊掌兼得。云安·阳光城，E品上馆，一环边精装酒店式公寓，占据核心区位，聚合城市资源，以上位之姿拥享卓著收益，引领城市公寓价值新潮。E品上馆，五大上位法则区位核心性：学府路、昆瑞路、虹山北路交汇区域，揽一环立体交通，享15分钟驰骋城市任意角落。形态创新性：温馨生活抑或精锐办公，随性选择。酒店式管理模式，体验360°无忧服务。环境有机性：拥有云安·阳光城优质园林水景，享受绿色、健康、生态的商住环境。收益高效性：低门槛，高回报，品质小户型，超高性价比，现房呈现，收益迅速兑现。消费集群性：数10所高校，30余个成熟小区，近60万人次消费群，小成本，大房东。形象篇西城区域枢纽，谁也动摇不了！肆意纵横城市核心交通命脉，将西城无限价值洼地玩弄于鼓掌之间，5分钟直抵建设路文化潮流圈，10分钟通达三市街、南屏街、小花园等昆明最中心，15分钟与城区各个角落无缝连接，云安·阳光城，E品上馆，区域价值能量，不可撼动！E品上馆，五大上位法则区位核心性：学府路、昆瑞路、虹山北路交汇区域，揽一环立体交通，享15分钟驰骋城市任意角落。形态创新性：温馨生活抑或精锐办公，随性选择。酒店式管理模式，体验360°无忧服务。环境有机性：拥有云安·阳光城优质园林水景，享受绿色、健康、生态的商住环境。收益高效性：低门槛，高回报，品质小户型，超高性价比，现房呈现，收益迅速兑现。消费集群性：数10所高校，30余个成熟小区，近60万人次消费群，小成本，大房东。。区域篇生活与商务，两手都要硬！居家抑或商务，尽可自由切换；生活抑或办公，舒适感一个也不能少。云安·阳光城，E品上馆，多功能商住公寓，双重潜力标杆，两手升值准备！E品上馆，五大上位法则区位核心性：学府路、昆瑞路、虹山北路交汇区域，揽一环立体交通，享15分钟驰骋城市任意角落。形态创新性：温馨生活抑或精锐办公，随性选择。酒店式管理模式，体验360°无忧服务。环境有机性：拥有云安·阳光城优质园林水景，享受绿色、健康、生态的商住环境。收益高效性：低门槛，高回报，品质小户型，超高性价比，现房呈现，收益迅速兑现。消费集群性：数10所高校，30余个成熟小区，近60万人次消费群，小成本，大房东。形态篇设计方案二设计方案三商业区域位置一环边临学府路与昆瑞路艺术学院旁西市枢纽区域解析•西市，昆明一代商品房发源地，人口在历史的高点上依旧与日俱增。•大区域内却面临商业配套不齐全的缺失，多以社区街铺为主，集中式商业少，主要满足片区民生需求，档次规模较低。西市缺少品质型集中式购物娱乐餐饮消费中心消费圈分析•1公里半径内，覆盖虹山片区30余个小区，高新片区50余个小区，共计50万次常驻人口。•昆瑞路、学府路、虹山北路三条直线交汇形成的区域即为云安·阳光城的核心消费圈。•城市主干道昆瑞路与云安·阳光城南面紧紧相邻，业态餐饮居多，且有云南艺术学院与云南财经大学皆在沿线分布，人流量较大。•云安·阳光城东面的虹山北路一带，分布了无数鉴证昆明城市发展的老小区，商业形态的落后，早已无法满足拥有20万人口在此居住的社区。•辐射范围内分布了丰宁小区、春晖小区、戛纳小镇、百大国际花园、创意英国等80多个小区，50万常驻西市人口，建设路、文化巷、茭菱路等数十条消费街区。片区缺少现代化消费力的消费出口；核心消费圈；辐射三大生活圈，重叠层层商业沃土。可以得出产品解析•本案商业体量共2万方，布局多为临街铺面。面积多在100平以上，总价大多在300万以上。•享有大社区资源，共享优质景观生态自然；大社区大人流量带来高消费力。•因社区坡地地形决定了商铺分布的错落有致，具有一定差异化。•云安·阳光城现代时尚国际化品质社区决定了商业物业的高端品质，以及消费人群的品质。高端时尚基调，环境优越，超高品质消费力，总价过高昆明最好的高端时尚社区商业西市独一无二我们的观点社区商业发展趋势社区商业优势●宜居的高品质生活。一个设计完好的邻里商业中心可以使人们的生活变得方便、效率，还可以让人们的心情更加愉快。●公共社交场所。邻里社区商业作为周边社区活动沟通的场所，是必须存在的。不过目前我国的高档社区很少有开放式的，社区商业的模式是正在步入老龄的人群所梦寐以求的生活方式。●刺激连锁店与品牌的发展。邻里中心周边的高密度人口，能够支持本地的企业和服务业，零售连锁店、加盟店、个性店的发展。一些经营管理优秀的零售品牌，有机会在各个邻里商业中心开店，使各个地区的人们都可以享受到优质的商品和服务，大大提高人们的日常生活素质和人文水平。社区商业案例日本“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券营业所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的