资产评估成本法论文

摘要由于全球经济一体化和信息高速公路的发展，在全球市场占有一席之地的房地产业，国际化趋势日益明显。入世后，中国经济与世界经济联系更加密切，而房地产业的发展与经济发展呈高度的正比例关系，因而，我国的房地产业受国际经济全局和区域变化的影响也会越来越明显。房地产估价业作为我国的一个新兴行业，无论在制度、政策、法规等方面，还是理论方法研究方面，与国外一些发达国家相比还不够完善。因此，加入WTO一方面将促进我国房地产中介行业向国际惯例靠拢，另一方面也将使我国的中介行业受到国外中介机构入住的强烈冲击，面临严峻挑战。鉴于上述背景，加强房地产估价理论与方法的研究，对于提高房地产估价业的科技含量，提高我国房地产估价业的国际竞争力，有着理论和实践意义。为此，本文针对目前国内外房地产估价理论与方法的现状，以及我国现有的房地产估价方法在应用中存在的问题，较系统地研究了房地产估价常用的估价方法：成本法的估价方法及其应用的完善。首先本文阐述了本研究课题的意义，提出了房地产估价方法与应用研究的基本框架，通过分析房地产估价方法的特点，指出了各自的局限性，重点研究了成本估价方法的可靠性；然后对次方法的应用范围进行阐述并列举案例进行分析。主要通过大量详实的数据及实例来说明各种估价方法对房地产估价的作用，并对成本法在实际应用中存在的一些问题进行了分析，针对这些问题提出了一些改进方法，从而完善估价方法。关键词：房地产价格；房地产估价；成本法5论文目录目录一、房地产估价理论与方法的现状……………………………………………….(1)二、房地产估价方法在应用中存在的问题…………………………………(1)三、成本法的估价方法及其应用的完善………………………………………(2)（一）基本思路·································································(2)（二）适用范围·································································(3)（三）计算土地开发费用………………………………………….(3)四、总结···································································································(4)参考文献········································································································································································(5)房地产估价理论与方法的现状随着我国房地产市场的不断发展与壮大，房地产交易案例的，急剧增加，房地产估价在人们的生活、工作中已成为不可缺少的一项专业性、技术性工作，并且国家实行了房地产估价制度。如何运用合适的估价方法，哪种估价方法所得结果更具可靠性，是否可用其他的估价方法去拓展已有的传统估价方法等等，已摆在各估价机构(估价师)的面前。中国房地产估价师协会对这些问题也非常重视，多次希望对房地产估价方法作深层次研究。在这样的思想指导下，就房地产估价方法做出较为全面深入的研究和探讨。房地产估价成本法分析逻辑严密，采用多学科融合的分析研究手段，特别是经济学、数学、土地科学、系统工程学等的相互融合，并强调理论与实务的紧密结合，本文所研究的内容，对开拓房地产估价方法、提高房地产估价精度，具有理论意义和推广应用价值，并将产生积极的社会效益和经济效益。提出了在房地产估价方法中有待进一步研究的主要内容，涉及到估价方法的难点、估价方法的归一处理理论的完善，模糊数学的贴近度改进、权重确定的完善以及估价信息系统的研发等内容。我将对这些内容作进一步的深入研究，以完善房地产估价方法，并探讨如何建立完整的房地产估价信息系统。相信，上述问题的解决，将对我国房地产估价的发展产生极其重要的作用，并带来可观的社会效益和经济效益。房地产估价方法成本法在应用中存在的问题成本法可以说是估价方法中最古老，但也很常用的一种方法，以建造该房地产所需的支出得出房地产的价值。其优点是计算较为简便，缺点是往往不能正确地反应房地产的真实价值，与市场实际成交价格相差较大。成本法是指以当前条件下重新构建相同的被评估房地产或类似房地产所需各项费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，扣减其已损耗的价值，确定被评估房地产价值的方法。由以上定义可以看出，用成本法估价只考虑有形资产价格，没有考虑无形资产的价格，从一定意义上说成本法是房地产抵押评估中最能体现“保守原则”的评估方法。成本法一般采用房地分离、综合计价的估价技术路线。在对旧有房地产进行估价时，旧有房地产的价格=土地重新取得价格+旧有建筑物价格。其中，土地重新取得价格通常采用基准地价系数修正法求得；旧有建筑物价格=房屋重置价×新旧程度(1+各项调节系数)×建筑面积。在对新建房地产进行估价时，价格主要包括：土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、贷款利息、利润、税金。无论是旧有建筑物还是在建建筑物，运用成本法计算时常遇到这样的问题：我们估价人员根据当地建筑工程的社会平均造价水平测算出的建筑物的重置成本与其建设方的实际投入相差较大，例如，同时对某区域内的两栋结构、层高、面积、用材基本相同的两栋新建大型厂房进行评估，参照本地建安工程经济指标测算出建筑物的重置单价约为1500元/平方米，而根据其中一个委托方提供的数据显示其实际成本为1300余元/平方米，另一个委托方的实际成本则超过2000元/平方米，后者对1500元/平方米的评估结果表示难以接受，站在委托方的角度，其资产评估价值低于其刚刚投入的成本，提出质疑是可以理解的，但我们必须把握成本法的原则，以社会平均水平为计算依据，有必要的话，可以帮助委托方认真分析超额成本的原因，某区域内现实生活中房地产价格多取决于效用，而非花费的成本。再例如，在同一供求圈，如果多数房屋采用了普通条形基础，而评估对象由于特殊地质，采用了深桩基础，而其效用并无特殊，则在计算成本时，应扣除采用桩基础较采用普通条形基础多花费的部分造价。即房地产成本的增加并不一定说明其价值的增加，因此，在日常工作中，应注意有些房地产开发者在投资建设过程中，会将随之发生的各种费用计入成本，需注意剔出其非必要的部分，只采用“各项必要费用”即客观费用而非实际费用。成本法的估价方法及其应用的完善成本法是房地产评估最常用的方法。成本法是从成本的角度来衡量资产的价值，它首先估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成本。如果被评估对象是一个全新的工厂，则被评估对象的价值为它的重置成本。根据替代性原则，在进行资产交易时，购买者所愿意支付的价格不会超过按市场标准重新购置或构建该项资产所付出的成本。如果被评估资产已经使用过，则应该从重置成本中扣减在使用进程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值。因此，成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。成本法（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。基本思路成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。利用成本法评估土地使用权的价格，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格。适用范围成本法一般适用新开土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行土地的估价。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。计算土地开发费用土地土开发费用涉及到：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。①、“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。作为基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算②、公共事业建设配套费用。③、小区开发配套费。（1）土地取得费用土地取得费用包括：土地使用权出让金或地价款、征地和房屋拆迁安置和补偿费用以及土地取得的手续费及税金（2）开发成本①勘察设计和前期工程费。包括：临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费。②基础设施建设费。包括：由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境、卫生、照明等建设费用。③房屋建筑安装工程费。包括：建筑安装工程费、招投标费、预算审查费，质量监督费，竣工图费，三材差价，定额调整系数、建材发展基金等。④公共配套设施建设费。⑤开发过程中的税费及其他间接费用。（3）、开发利润：以土地取得费和开发费用之和作为利润计算的基数。利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来确定。（4）、管理费用：管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等。（5）、投资利息：以土地取得费和开发成本之和作为计算利息的基数。（6）、销售税费：包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费总结在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所做出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。房地产估价是房地产市场价格管理的核心，其作用主要表现在以下八个方面：1、房地产估价可以预算出现有存量市场中的房地产价值量，为新时期房地长管理工作提供依据;2、可以为房地产交易和国有土地使用权的出让与转让提供基础价格；3、通过房地产估价确定房地产抵押品的价值，作为银行抵押贷款的依据；4、房地产估价是国家征收房地产税费的根据，有效地防止税费流失；5、房地产估价可以作为房屋拆迁补偿地根据；6、房地产估价也是处理房地产纠纷地需要；7、房地产估价是合资、合作、企业承包以及企业兼并等经营活动地需要；8、房地产估价也是企业破产进行清产估价地需要参考文献1、柴强主编《房地产估价理论与方法》2004年4月第一版；2、《房地产估价规范》GB/T-50291—1999；3、“TheAppraisalofRealEstate”11thEdition中文简体版，地质出版社，2001.14、.赵邦宏企业价值评估方法研究：问题、对策与准则[学位论文]博士20035、汤岩丽企业整体资产评估方法探讨[期刊论文]-中国资产评估2001(4)6、[美]布瑞德福特·康纳尔著,张志强,等译.公司价值评估:有效评估与决策的工具北京:华夏出版社,2005.[5]7、网络资料：百度百科，荆轲，一个四处为家的刺客，他的心犹如浮