XXXX年江苏泰兴幸福邸前期产品定位报告

前期市场研究及项目定位建议德鸿营销市场环境与分析■城市特征■市场环境项目报告体系构成客户定位■竞争楼盘动态■客户构成产品定位■规划建议■产品户型优劣势分析■户型面积配比■户型面积配比■配建■景观形象定位■项目形象预判■形象定位分解营销体系■营销策略■营销推广■客户攻略产品定位■规划建议■产品户型优劣势分析■户型面积配比■户型面积配比■配建■景观■智能化市场环境与分析■城市特征■市场环境中等规模滨江工贸城市沿江城市密集带节点城市城市定位全市总人口128万，城区总人口26万人。泰兴是著名的银杏之乡、教育之乡、建筑之乡，素以教育发达、文化积淀深厚闻名于外。已连续6年进入全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列。泰兴先后被评为全国文化先进市、全国科技进步先进市、全国绿化模范县（市），2009年，建成江苏省小康县（市）。2010年，实现地区生产总值400.3亿元，增长14.1%。完成财政总收入71.5亿元，其中，一般预算收入22.7亿元，分别增长40.7%、20.7%。城镇居民人均可支配收入20026元，农民人均纯收入9338元，分别增长12.2%和14.2%。连续十届跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，排名上升至第46位，同时被评为中国产业发展能力百强县（市），被列为江苏省首批创新型试点城市。关于泰兴泰兴区位泰兴区位优势明显，水陆交通便捷。近海滨江的泰兴是长三角经济板块和上海、南京2小时都市圈的重要组成部分。穿境而过并设有互通的京沪、宁通、宁靖盐高速公路和新长铁路，使泰兴与全国公路网和陇海、京广铁路大动脉紧密相连；江阴长江大桥成为联结上海、苏南的快捷通道。泰兴拥有24.2公里长江黄金岸线资源和国家一类对外开放通用码头以及化工、建材、液化气等专用码头，“泰兴港”的打造正积极推进。公路：京沪高速、宁通高速、宁靖盐高速在此交汇，共有5个出入口，可方便快捷到达全国各地。铁路：新长铁路穿越泰兴腹地20公里，与国家铁路主干线“陇海线”、“京沪线”交叉相连，并在境内设有现代化货运编组站。航空：距上海虹桥机场、南京禄口机场不到2小时车程，距无锡、常州1小时程。水运：泰兴经济开发区港口为国家一类开放港口，可直接停泊外籍船只，港口为天然良港，枯水期水深15米，丰水期水深20多米，24.2公里的长江岸线已建成通用、化工、建材、液化气、油品等多座码头，其中通用码头最大停靠能力为5万吨，可开展集装箱和散货的装卸业务；万吨级的专用液体化学品码头，已核准接卸多种化工原料。泰兴交通泰兴市城市总体规划2005年—2020年（1）将城市东部打造成为泰兴市副中心。（2）将如泰运河进行整体整治，河道修整，两岸进行大面积的绿化。（3）将城区的西部、西北部、东北部建设成为集中的工业、制造业的基地。（4）在北二环路和江平路交叉路口、北二环路和济川路交叉路口两块地段建设成为两个大面积的生产批发市场（木材、建材、器材等等）。（5）西三环路、南三环路、东三环路及如泰运河组成的一个长方形城区板块内不设工业用地，将各个工业区和制造业区的居民全部集中到城区里面来进行生活，加大城市建设。城中片区城北片区滨江工业组团城东片区泰兴市城区功能定位优先发展中心城市，加快建设东部新区，完善提高主城区，重点改造北部地区，全面提升市区的综合实力与区域地位。合理规划城区各功能分区，现期加快城市东部新区建设，形成东部城市以发展服务业为主，西部、北部以发展制造业为主的格局，与中国精细化工（泰兴）开发园区呼应发展，远期与市经济开发区融为一体，建成中等规模滨江工贸城市和沿江城市密集带重要的节点城市，以此提升泰兴在江苏长江经济带中的地位。房市发展稳定市场需求乐观房市环境泰兴市房地产发展情况近二年来，泰兴城区用于房地产开发土地总量从前几年平均每年600亩猛增到每年1500亩左右，开工面积也大幅上涨，土地市场较为火热，房屋需求量也随之带动。房屋销售价格极具上升，住宅平均交易价格从原先3000-4000元/平方米上升到目前的7000-9000元/平方米，房价增长2倍左右。另外，从目前在售楼盘情况分析，泰兴楼市需求旺盛，尤其是随着近年来泰兴城建和新区建设的加速，外地开发企业的加入，提升了泰兴城市投资价值的同时也挖掘出了许多居民本地置业的欲求，加上居民收入的逐步提高、城镇人口基数较大等原因，城市总体市场需求空间可以说是比较乐观。项目宏观环境虽然泰兴市与苏常锡地区，甚至与靖江市相比，无论从地理位置、经济实力、房地产发展成熟度等方面来说，都有一定差距。但泰兴市经济发展仍保持较高增长速度、城市化发展成效明显、人均收入也在不断提高，在整个江苏发展北扩的环境下，泰兴相对于其他苏中、苏北地区同级别城市中，具有较高的发展潜力和竞争力。泰兴市房地产在近两年得到迅速发展，商品房价格翻番，区域市场需求也显现出较旺盛状态，这为本项目提供了较好的投资环境。项目微环境2010年3月25日，江苏省人民政府同意调整泰兴市部分镇行政区划：将泰兴市蒋华镇与七圩镇合并设立虹桥镇，即泰兴虹桥工业园。项目地处虹桥工业园内，位于虹桥工业园区新城核心区,距泰兴市区约15公里。江苏省泰兴虹桥工业园区，始建于2001年9月，2005年被正式批准为省级工业园区。园区辖蒋华、七圩两镇，总面积111.6平方公里，近期规划面积40平方公里，已建成8平方公里，区内主导产业为船舶制造、生物医药、机械铸造、轻工电子等。园区近海濒江，地处泰兴市西南角，与无锡、常州、镇江隔江相望，水陆交通便捷，地理位置优越，经过多年建设，园区基础设施配套齐全，项目投资服务优质高效。区内现有工业企业346多家，其中外商投资企业40家，实际利用外资2.5亿美元。江苏省泰兴虹桥工业园区现有人口8万人，2008年，实现国内生产总值37.72亿元；全区工业总产值75亿元；完成自营出口1.52亿美元；工商税收1.5亿元；完成财政收入2.1亿元。项目周边环境序号配套类别配套内容1景观配套江景资源，占据港口优势，处于滨江生态园内2商业配套虹桥商业广场3生活配套虹桥医院、虹桥中学、超市、餐饮、休闲等4生活氛围配套两个大型安置房小区客户定位■竞比楼盘动态■本案客户构成产品定位多样化客户构成阶梯化竞争环境项目地址鼓楼北路333号物业类型小高层、高层、叠加别墅、独栋别墅占地面积800400㎡总建面积未定销售均价小高层：均价0.7万叠加：均价1.3万独栋：2万面积小高层、高层：80-120㎡叠加：255㎡独栋：420㎡（不含地下）资源/卖点意大利风情的高尚居住小区竞品分析浙江佳源房地产集团：佳源威尼斯城该项目位于泰兴市鼓楼北路，东拥两泰官河，南依开发路，西临长征路，北至二环路，离市中心仅800米距离。项目总占地面积1200余亩，地上总建筑面积约140万㎡，规划建设10000余套住宅，规划居住人口近30000万人，是目前泰兴市商住规模最大的意式风格楼盘。其中独栋别墅30套左右，叠加别墅70余套，整体别墅百余套，占整体户型中的比例极小。独栋别墅的面积在400㎡左右（不含地下赠送部分），叠加别墅面积区间在210-250㎡之间，高层及小高层面积区间在80-130㎡之间。竞品分析叠加别墅（255㎡）独栋（420㎡）威尼斯成交客户类型人群定位客户描述购买目的关注价值点主要排斥点以私营企业主为主，是一群事业处于上升期、品位高、与众不同的中青年才俊。对楼盘品质要求高改善居住环境为第一目标，其次为投资。1、小区整体规划；2、户型设计3、建筑风格4、外立面风格1、生活教育配套不齐全（90%）；2、小区园林绿化投入力度不够（60%）。大部分都不是第一次置业，而且有一半人是第三次置业；他们会花费很久的时间去决策是否购买这个新居所；需要完善的生活配套对于他们，实景（包括样板房和园林）的展示对于购买是决定性的。竞品分析项目地址泰兴市延令路物业类型联排,小高层,高层占地面积总建面积230000㎡销售均价小高层、高层：均价0.55万联排：均价0.96万（现行优惠95折）面积小高层、高层：95-135㎡联排：200-300㎡资源/卖点英伦风情，重视社区配套。泰兴祥生地产：祥生·君城该项目泰兴市延令路，占地约23万方，建筑类型有9栋高层、8栋小高层、别墅等。小区规划建有1个U型私家会所，2个面积近2万方的独立商业体，2000平米高尚商业、游泳池以及半下沉网球场和多个活动广场等社区配套。其中联排别墅90套左右，占整体户型中的比例较小。别墅的面积在200-300㎡左右高层及小高层面积区间在95-135㎡之间。现在比较热销的户型的面积在95-120㎡左右。竞品分析联排别墅（250㎡）地下一层一层二层君城成交客户类型客户构成描述购买目的关注价值点主要排斥点项目周边镇区客户、少量城区投资客户；城区客户基本都是小型私营企业主。收入一般，处于社会中游自住为主，以改善居住环境为第一目标，其次为投资。价格及户型面积，是大部分客户最认同的内容，也是吸引客户购买的最主要因素1、目前商业、教育配套不齐全（60%）；2、现阶段交通不方便（35％）；周边惯性居住的客户较多大部分有多次置业经历竞品分析项目地址国庆中路与名仕路交界处物业类型联排、多层电梯洋房占地面积总建面积60000㎡销售均价电梯洋房：均价6500联排：均价8600面积电梯洋房：83-192㎡联排：190-210㎡资源/卖点以人为本，全面回归东方式居住。泰兴市经典房地产开发公司：名仕华府“名仕华府”是一个以现代风格建筑为载体，以中国传统庭院居住文化为内涵，全面回归自然、生态、健康、低能耗的东方式居住，倡导尊贵、科技、健康、舒适的生活理念。名仕华府1.173超低容积率，产品定位以联排别墅，多层电梯洋房。规划有151户，其中联排别墅55户，电梯洋房96户，以联排别墅为主，部分为六层电梯洋房的高尚住宅区。联排别墅：每户面积在190～210㎡之间，每户均有前院、中院、后院，为三院两进式中国传统民居建筑布局。多层电梯洋房：多层电梯洋房1-5层面积从83～115平方米，83㎡为两房两厅户型，103～114㎡为三房两厅房型。6楼复式空中别墅面积从135～192平方米，每户可使用面积不等的空中花园，得房率极高。竞品分析联排别墅电梯洋房名仕华府成交客户类型客户构成描述购买目的关注价值点主要排斥点项目周边镇区客户、少量城区投资客户；城区客户基本都是小型私营企业主或公司高层、高级公务员。收入较高，处于社会中上游自住为主，以改善居住环境为第一目标，其次为投资。楼盘产品设计和楼盘品质，是大部分客户最认同的内容，也是吸引客户购买的最主要因素1、面积选择度较少（60%）；周边惯性居住的客户较多，城区投资性的客户占少数大部分有多次置业经历竞品分析项目地址东至老龙河，南至如泰运河，西至济川路，北至运河路物业类型联排占地面积42066㎡总建面积37270㎡销售均价联排：均价11800面积联排：290-350㎡资源/卖点中式风水别墅。江苏中兴房地产开发有限公司：中兴和苑泰兴独一无二的雄居主城中心轴、现代中式风水豪宅别墅，总套数138套。面积区间为290-350㎡之间，每户赠送庭院、露台、健身房、保姆房及阁楼约135—156㎡。竞品分析人群定位客户描述购买目的关注价值点主要排斥点以泰兴城区企业主、生意人、公司白领等为主，少量周边城市投资客。年龄主要集中于35岁以上40岁左右，二次置业占主要比例，改善性居住为主大部分是自住客户且是多次置业，少量投资客户；1、小区整体规划；2、户型设计3、建筑风格4、外立面风格1、周边环境；中兴和苑成交客户类型竞争分析项目规划面积主力户型面积价值点抗性佳源威尼斯城100万㎡小高层、高层：80-120㎡叠加：255㎡独栋：420㎡区位优势明显，离主城只有1.5公里整体规划完善，有大型的商业中心产品设计的品质感较好，市场认可度较高整体楼盘的价格偏高，高出泰兴平均房产价格水平。客户面较小。别墅的面积偏大，导致其总价较高，市场对其的消化力度不大。祥生·君城23万㎡小高层、高层：95-135㎡联排：200-300㎡户型设计考虑到了市场的主流需求周边生活配套不成熟，与化工厂距离较近，影响了楼盘品质楼盘价格相较于片区价