宾馆改造装修项目可行性研究报告

***县雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告******二O一四年六月—I—附表：1、总投资估算表2、固定资产折旧和无形及递延资产摊销估算表3、产品生产成本表4、总成本费用估算表5、销售收入、税金及附加估算表6、损益表7、现金流量表8、投资计划与资金筹措表附件：《成交确认书》附图：各层平面布置图—1—第一章总论一、项目基本情况（一）项目名称：***县雅静宾馆改造装修项目（二）建设性质：改建。（三）建设地点***县雅静宾馆为改造装修原***县*******公司大楼，位于托克托大街北。（四）建设规模及内容***县雅静宾馆为改造装修原***县*******公司大楼，大楼为1栋单体建筑物，建设面积4391.3㎡。本项目为内部装修改造，不增加建筑面积。雅静宾馆面积4391.3㎡，其中接待大厅112.3㎡；餐厅232.2㎡，同时可容纳474人就餐；娱乐室232.2㎡；客房面积1933.6㎡，76间，其中家庭间24间，标间52间，可满足176人同时入住；其他公共面积1881㎡。购置空调、热水器、电视、衣柜等客房基本用具，进行客房卫生间改造建设；购置餐桌、厨具等餐厅基本设备；购置台球桌等休闲娱乐设备。进行灯具装饰、地毯铺设和粘贴墙壁纸等室内装修。（五）总投资及资金来源项目总投资2521.3万元，其中固定资产投资2292.1万元，流动资金229.2万元。资金来源为自筹。—2—（六）建设年限：2014年。二、建设单位概况***县儒雅商贸有限公司成立于2006年，注册资本5万元，成立于2014年5月6日，公司位于***县双河镇中滩乡旧城。***县儒雅商贸有限公司将秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造精品宾馆，使公司成长为***县优秀的的酒店运营商之一。三、可行性研究报告编制依据发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）《***县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《***县旅游业发展总体规划》《托县*******公司办公楼建设项目可行性研究报告》国家和地方有关规程、规范、政策及条列等建设单位提供的其他有关资料及数据建设单位可行性研究报告编制委托书四、项目提出的理由、过程和必要性（一）项目提出的理由1、***县城镇化水平不断提高下，到双河镇人口办事的流动人口增多，为本项目的建设提供了充足的市场。—3—城镇化水平的高低是衡量地区经济社会发展的重要指标，目前***县经济社会快速发展，城镇建设不断加强。按照城镇发展定位，打造呼市的次中心城镇的目标，城镇规模达到呼包鄂城市群内的新兴中等规模城市，形成“两轴、四区、一带”的城市格局，最终成为区域公路的交通枢纽，新兴工业城市，特色旅游城市和生态宜居城市。双河镇是***县重点发展的中心城镇，是城镇化建设的核心区域。在城市建设、城镇化发展下，双河镇人口的不断增加，对宾馆住宿、餐饮的需求不断增加，为本项目的建设提供了充足的市场。人口聚集主要由两部分组成。第一部分是托县行政区划范围内、周边乡镇人口向双河镇聚集。托县城镇建设规划深入实施，双河镇核心凝聚力得到极大提升，周边乡镇如五申镇、中滩乡、伍什家乡、永圣域乡、古城乡、乃只盖乡、燕山营乡等地方的人口不断向双河镇聚集。目前托县基本人口为20万人，其中双河镇为7.7万人，人口将不断流向双河镇，在此过程中，来双河镇办事的流动人口不断增加，为本项目提供了巨大市场。第二部分是依托托克托工业园的人口吸引力，外来投资商、外来务工人员迅速增加。托克托工业园区是国家电力、生物制药、冶金、化工等重要工业基地，是内蒙古自治区20个重点工业园区之一。园区的发展需要大量的人口，园区内的重大项目具有很大的劳务吸引力，外来人口不断增加。2、***县旅游资源丰富，旅游业发展带来的流动人口众多，对住宿、餐饮提出了更高的服务要求。***县地理位置优越，是自治区首府呼和浩特市的一个近郊县，—4—距呼和浩特市为65公里，距草原钢城包头市130公里，距准格尔旗40公里。***县历史悠久，文化遗存遍地，现代工业发达，古城、黄河、沙漠汇集，旅游资源十分丰富。早在五、六千年前的新石器时代，就有人类在这里生息繁衍。在这块古老而文明的沃土上，有新石器时期的“海生不浪文化”遗址，战国筑就的云中古城，唐代边陲要塞受降城，辽、金、明时期的云内、东胜城，互市贸易的水旱码头河口古镇；有神奇莫测、变化无穷的海眼神泉，千亩湖泊、苇丛点缀的南湖水上公园，水面宽阔、气势恢弘的黄河上中游分界处，绵延十余里，处处飘香的葡萄一溜湾；有品质优良、远近闻名的红辣椒、小茴香、黄河鲤鱼、绿豆、红萝卜、枸杞等土特产品；有亚洲最大的火力发电基地和国内最大的生物发酵基地。在历史的进程中，这里曾先后孕育出孟舒、恰台吉、李裕智、苏谦益等历史名人和革命先驱；也见证了赵武侯始筑云中城，常遇春大破胜洲城，康熙帝西驻托克托，刘统勋查办保德将军等帝王将相的风采；还流传下神灵点化铸旗杆、御马刨出满水井，仙花潭与蛤蟆石等奇幻的民间神话传说。在这片历史文化积淀深厚，自然风光独特的古老热土上，有许多值得开发建设的旅游项目。按照《***县旅游业发展总体规划》的要求，充分发挥资源优势，适度超前发展旅游产业，使其成为未来经济发展的重要支柱产业的发展目标，***县将大力实施旅游精品工程，精心打造旅游整体形象。***县2013年累计接待游客36.4万人，旅游收入达7163万元，全县对外影响力和知名度显著提升，被评为“自治区休闲农牧业与乡村牧—5—区旅游示范县”。在旅游业快速发展下，与其直接相关的宾馆酒店等服务业必将快速发展，对服务机构的数量和服务质量都提出了更高的要求。3、***县*******公司大楼挂牌出让为本项目建设提供了基础条件，节约了建设资金。***县*******公司由于工作量不断增加，任务繁重，在增加办公人员后，办公大楼不能满足使用需求，***县*******公司拟将大楼卖掉，重新选址建设办公用房。经过国土资源局，连同建筑进行国有土地使用权挂牌出让。***县*******公司大楼地理位置优越，结构布局适合改造建设宾馆。***县儒雅商贸有限公司经过考察研究，决定参与竞拍活动，并以1888万元的价格竞得国有土地已经地上附属的建筑物，节约了建设资金，能够取得了良好收益。建筑物占地面积3692.97㎡，建筑面积4391.3㎡。综上所诉，在***县城镇化建设快速推进、旅游业的快速发展下，常住和流动人口不断增加，需要建设宾馆酒店以满足市场需求。此时，正值***县*******公司大楼竞拍出让，此大楼地理位置良好，大楼内部结构布局合理，适合改造建设宾馆。为节约建设资本，***县儒雅商贸有限公司竞得***县*******公司大楼地块土地使用权和地上建筑物，用以改造建设雅静宾馆。（二）项目建设的过程在本项目提出后，***县儒雅商贸有限公司积极着手开展前期准—6—备工作，建设必要性和建设条件已经具备，特委托我单位进行可行性研究报告的编制工作，以期尽快获得审批立项。受建设单位委托，我公司组织了有关专业技术人员做了大量的资料收集和调查研究工作，对当地的政治、经济、文化和教育等发展情况进行了调研，并与建设单位交换了意见，在充分调研论证的基础上编制了《***县雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告》。（三）项目建设的必要性1、本项目的建设是***县加快旅游业发展的需要旅游业在国民经济和社会发展中发挥着重要作用，酒店是旅游产业发展的重要支持，据统计，酒店住宿业对旅游业发展的贡献率超过90%。近几年，随着***县旅游产业的全面发展，旅游资源的开发与整合，对开发区的酒店业发展也提出了更高的要求。目前***县景区主要有神泉生态旅游景区、广宁寺、瑞沃葡萄酒庄园以及农家乐休闲旅游点等，旅游业取得了全面的发展，2013年全年累计接待游客36.4万人，旅游收入达7163万元。被评为“自治区休闲农牧业与乡村牧区旅游示范县”，对外影响力和知名度显著提升。当前***县城市基础建设，主要是围绕民生展开的，专门针对于旅游产业发展的建设较少，不仅限制旅游业的发展，而且阻碍了***县经济的快速增长。***县目前约有宾馆20家，旅游接待宾馆主要由双河镇10家快捷酒店完成，年宾馆接待能力为27万人，某种程度上阻碍了***县旅游业的发展。***县雅静宾馆建成后共有100个房间，年承载旅游客源2.5万人（按照年旅游天数150天计算）。不仅能够为旅游业发展中解决一—7—定的房源，而且雅静宾馆客房配套设施齐全，中高档房间、不同床数的配置能满足不同人群的需求。配有的娱乐休闲功能、商品购物功能、餐饮功能、超大面积停车场都对游客具有特别的吸引力，提升旅游回头率。2、本项目的建设能够促进***县经济发展宾客一般说来就是为人们提供住宿和饮食的场所。具体地说饭店是以它的建筑物为凭证，通过宾客入住、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。***县雅静宾馆的建设能够从宏观方面和微观方面促进地区经济发展。宏观方面，能够改善***县旅游发展环境，提升良好的旅游形象，增强***县旅游吸引力和地区投资吸引力。一部分人士通过入住宾馆和停留，可考察地区资源状况、经济和社会发展水平，为进一步投资托克托打好基础。微观方面体现在，第一，宾客通过入住、就餐及其他娱乐服务设施等消费，为宾馆创造经济收益、为***县创造经济税收；第二，流动人口通过入住，增加在***县的停留时间，为地区商业发展创造良好的条件。停留的流动人口在***县可以消费当地特色产品、品尝特色美食、阅览当地风土人情，通过消费直接增加地区税收，壮大县域经济。3、本项目的建设是能够缓减***县部分就业压力***县目前人口总数为20.8万人，农业人口众多，剩余劳动力众多，劳动力供大于求与就业结构性矛盾突出。一方面，劳动力供大于求的矛盾长期存在。虽然每年就业岗位都有所增加，但远不能满足下—8—岗失业人员、大中专院校毕业生、复转退伍军人、失地农民、进城务工人员及城镇新成长劳动力就业需求。另一方面就业结构性矛盾日趋突出，受职业技能和择业观念等因素的影响，招工难与就业难同时并存，特别是大龄就业困难人员由于年龄偏大，技能单一，就业较为困难。此外，部分企业季节性用工明显，用工岗位不稳定。托电工业园区新增就业岗位录用***县本地人员机率少、积极性不高，本地人员自身技能水平、知识水平低，就业工作任务十分艰巨。本项目***县雅静宾馆的建设，对用工人员的技能、年龄要求不高，不仅适合农村剩余劳动力，还适合城镇失业劳动力，而且用工固定，符合***县就业现状。因此本项目的建设，可为***县解决部分就业岗位，对缓减就业压力具有积极作用。五、主要技术经济指标表技术经济指标见表1-1。表1-1项目主要技术经济指标表序号项目单位数量说明一技术指标1客房数间76家庭间24间，标间52间可容纳人数人1762餐厅㎡232.2可容纳人数人4743休闲区㎡232.2其中：台球厅㎡92.94部台球桌服装区㎡139.3二经济指标1总投资万元2521.3—9—1.1建设投资万元2292.11.2流动资金万元229.22经营年限年153年均销售收入万元1100.44年均总成本费用万元594.35年均营业税金及附加万元126.56年均利润总额万元379.67年均所得税万元94.98年均税后利润（净利润）万元284.79年均盈余公积金万元28.510利润万元24211财务内部收益率（税后）22.412财务净现值（税后）万元1784.613全部投资回收期（税后）年7.414投资利润率%15.115投资利税率%20.116盈亏平衡BEP%53.1六、问题与建议1、***县雅静宾馆作为新宾馆，品牌知名度不高，要加大宣传力度，并在试营业期间加大回馈力度，提升认可度，尽量在全县范围内宣传，给人们留下良好印象。2、本项目为改造装修原***县*******公司大楼，大楼原功能为办公用房，各房间面积、布局设置都按照办公设计的，改造建设宾馆后，酒店住宿布局受到一定的限制。建设在项目的后期设