长春市吉福国际茶城商战略书

●案名●前期市场调研报告●周边环境分析报告●东北茶叶市场情况分析报告●“吉福国际茶城”背景分析报告●“吉福国际茶城”规划报告●制定招商计划●制定最终茶城全年推广方案●服务费用分析目录案名由来：“吉”：吉之心。“福”：福之韵。吉福国际茶城：象征一种市场化，国际化得市场运作模式,从而拉动消费力，增加茶城的营业额。案名：吉福国际茶城一、青怡坊茶城“青怡坊茶城”位于青怡坊地下一层于，营业面积4000㎡。在招商工作上，主要以当地原有的茶业经销商为招商对象，目前商场内的业主在当地基本上已经拥有一家或多家商铺，缺乏外来经销商进驻商场。在规划上没有足够空间的停车场。然而，青怡坊茶城在招商结束之后，对市场内部的规划较乱，商场的整体营销力度下降，媒体广告投放不够精准，导致经营以来商场人气始终如一，交易氛围清淡，商场呈现出比较炎凉的态势，地下一层欧亚超市经营一般，对商场的目前以及长远发展起不到推动作用，大批业主对商场经营方不满，对商场失去信心，所以很难把主要精力投入在此商场的商铺中，这对青怡坊茶城是未来发展将起到致命的打击。一前期市场调研报告（长春目前茶叶市场调研）二、大自然茶城“大自然茶城”位于大自然花鸟鱼商城，营业面积约2000平左右.。坐落在长春绿园区皓月大路与春城大街交汇。商场目前生意一般，但作为综合类市场茶叶类规模范围很小，没有更广阔的发展空间，无法突出茶叶经营的主题型，商场整体规划又不够完善，茶城经营秩序还比较混乱，再者商场的经营方管理体制比较落后，经营过程中经常出现漏洞,作为综合类市场给消费者一种不专业的感觉，并对茶叶类宣传过于薄弱，一笔带过，容易被消费者忽略。所处区域在长春市发展比较缓慢，周边消费水平一般，茶叶生意淡薄，商场的前景依然很渺茫。一前期市场调研报告（长春目前茶叶市场调研）三、福泉茶都“福泉茶都”地处长春市二道区东盛大街也荣光路交汇处。总建筑面积为8000平，现已有知名品牌厂家入驻，万商际（集）会之地，客流云集。规划有3000平方米的地上停车场，各种车型畅通无阻，车流、物流互通、循环流动，带动财富，运营商拥有多年营销管理经验，对吉林市场拥有独到的宣传运营见解，可容纳大型进货车辆的通行。茶都内全天候滚动电梯直达二楼，环境高档优雅，是长春首家商场规模的茶叶交易中心。毗邻国贸百货，晨宇购物，更有亚泰花园、东新小区、新苑花园、长江花园、紫盈花城环绕四周，人气十足交通便利；福泉茶都营业一年多，目前日均客流量最高时达千人以上，入驻各商家均获利颇多，口碑极好。一前期市场调研报告（长春目前茶叶市场调研）一、“吉福国际茶城”位于长春朝阳区开运街与南湖大路交汇处，其区幅员面积248平方公里，人口69.3万人。区域面积广阔，交通和通讯设施完备，城区环境优美，是长春市政治经济与科技文化商贸中心，发展力强韧，是最具有生机和活力的“黄金地带；二、周边与红旗街万达广场、亿隆富贵名苑、领袖朝阳、一品红城、南湖长久家苑、金坐标、湖畔诚品、伟业星城、咖啡小镇、兴顺花园、文庭雅苑、咖啡小镇、保利罗兰香谷、融创上城、倚澜观邸、澳洲城、高新怡众名城、中铁国际花园、金逸逸墅蓝湾、君地天城中高档楼盘接壤；具有强大、广泛的高端客户人群，前景恢宏；三、长春汽车厂区、紫金矿业、硅谷医院、欧亚商都、欧亚卖场、吉大南校、动画学院等大学城，4S店街区，各大厂区毗邻左右。二周边环境分析报告一、长春市1、最早进驻长春茶业市场是花茶系列，其中以茉莉花茶最为畅销，但是并没有真正推动茶业市场的发展，也没有带动茶文化的发展。2、2002年，由亚泰集团投资，组建吉林亚泰江南茶城有限公司，与此同时在长春市二道区建立“亚泰茶城”。同时，较大范围的引进安溪铁观音、西湖龙井、黄山毛峰等，乌龙茶和绿茶，开始在长春地区小规模推广茶文化。中期，由于商场经营管理体制不善，市场发展受阻，规模不但没扩大，反而从最初的四五十家经营商铺锐减至十几家。最后于2006年7月正式宣布倒闭，使众多商家蒙受巨大损失。3、2003年，由中东集团投资的“龙兴商贸园”正式开辟茶业批发市场，规模仅次于亚泰茶城，主要以对外埠城市批发为主要经营体制，同时，茶业市场在吉林省范围内得到了小规模发展。2006年初，由于龙兴商贸园整体经营不善，中东集团对此重新规划，改建为“中东新天地购物公园”，同时茶业批发市场宣布解体。三东北茶叶市场情况分析报告4、2005年年底，在亚泰茶城中后期逐渐萎靡，龙兴商贸园又即将整改之时，原来部分在两个市场经营的商户，在陕西路租下商铺，联合开发“吉闽茶城”。吉闽茶城于2005年12月6日试营业，2006年1月1日正式营业，共有19个商铺，经营业主均为福建人，主要以批发和零售安溪铁观音为主。吉闽茶城地处陕西路于长通路交汇处，毗邻亚泰大街和光复路市场，周边坐拥伪皇宫、新天地购物公园、东北电器城及远东批发市场等，其交通便利，物流发达，为茶城的批发和零售带来了源源不断的客源，也为茶城的快速发展奠定了坚实的基础。吉闽茶城的发展，进一步开发了长春乃至吉林省茶业市场。同时，也推动了该地区茶文化的发展，茶叶市场宣告在吉林省地区正式起步。三东北茶叶市场情况分析报告5、2008年，长春市茶业市场发展速度明显加快，但茶业市场比较零散，不具备规模，有不少企业家对茶业市场发展前景看好，纷纷进驻长春。闽商以极大的魄力，在短时间内就投资组建“福泉茶都”。福泉茶都地处长春市二道区繁华的东盛大街与荣光路交汇处，营业面积8000平方米，是吉林省规模最大的茶叶交易平台。2008年正式投入运营，目前已注入众多国内知名品牌100多家，填补了吉林省大型茶业市场的空白。福泉茶都一期2008年五月份正式对外招商，八月底完成招商，于8月31日试营业，11月2日正式营业。目前，茶都内共有100多家经营商户，使长春茶叶市场得以稳定的良性方向发展。长春城市虽然发展较晚，但是文化氛围浓厚，是全国知名的文化名城之一。其城市各方面文化发展速度快，在培养茶文化方面，当地消费者接受意识高，比较容易形成浓厚的茶文化气息，对将来形成一个成熟稳定的茶业市场打下基础。三东北茶叶市场情况分析报告二、哈尔滨市黑龙江省地处中国最东北端，在东三省中GDP排名第二，一直以来，由于天气寒冷，老百姓很少有喝茶的习惯。由于哈尔滨近几年来经济发展速度较快，茶业市场也得到了迅猛的发展。目前，在哈尔滨有三个茶业市场，分别为“信恒国际茶城”、“大发茶城”、“南极茶业批发市场”。1、其中，“信恒国际茶城”规模最大，主体结构地下一层与两层共三层营业规模，总面积达12000多㎡。其所处地理位置与福泉茶都在长春所处地理位置相近，停车场较大，交通非常便利，当前有两百户左右商家，第一、二年平均租金90元/㎡，第三年平均租金120元/㎡，商场规定，日后租金上涨幅度不超20%，另外，商场每年针对业主提供不同的优惠政策。该茶城经营管理体制受到广大业主的认可，是哈尔滨目前最有发展潜力的茶业市场。三东北茶叶市场情况分析报告2、“大发茶城”，在三个茶城中规模中等，主体结构地上一层二层，总面积5000㎡左右，其所处地理位置与吉闽茶城在长春所处地理位置相近，茶城边上有一个较大的桥下停车场，交通、物流便利，当前有五六十家经营业主，目前租金平均在90元/㎡左右。周边坐拥哈尔滨最大花鸟鱼市场，人流大，商业氛围较好。但由于市场面积有限，其发展空间也受到一定限制，从市场长远发展角度分析，并不被行业人士看好。3、“南极茶业批发市场”，是哈尔滨最老的茶业批发市场，以门市店为主，没有统一管理，经营秩序比较混乱，个体规模都不大，其所处地理位置与目前青怡坊在长春所处地理位置相近，交通便利，没有固定停车场，主要是外埠城市批发为主，发展潜力一般。三东北茶叶市场情况分析报告三、沈阳市辽宁省地处东北三省西南方向，地理位置较好，三分之一省际沿海，而沈阳是目前东三省经济最发达的省份。沈阳茶业市场经营时间都早于长春和哈尔滨，现在影响较大的有三个市场。其中，以“北方茶城”最具代表性。1、“北方茶城”作为沈阳市最大的茶叶集散基地，其地理位置优越，位于城市繁华阶段，市场发展规划与哈尔滨市的“恒信国际茶城”较相似。但其装饰格局符合本地的文化，具有明显的明清时期的建筑特点，侧面的介绍了茶文化在本地的广泛发展时期。内部格局则是以中、小型商铺为主体，可缓解茶商的压力，同时增加了茶城的营业额，但其缺点同样显著，束缚了商家的发展规模。各楼层所售商品明显，使消费者可轻松导购，但无法带动其他茶类相关物品的消费力。内部竞争整体较良性，茶城控制力较强，导致近期茶城内部调整，造成商家出现波动现象，给茶城带来了大量的不可确定因素，部分商家撤出。三东北茶叶市场情况分析报告2、除了“北方茶城”，沈阳另一具有代表性的茶城应属“沈阳茶城”，是沈阳市供销社主办，沈阳市茶业协会协办，座落在中街商业区，是一座集茶叶、高档茶具及其连带产品的交易、展示、批发零售、茶文化传播为一体的专业市场。沈阳茶城是沈阳市茶业协会指导下，茶人自办、自管的茶城。市场设有大型专业的茶叶质量检测中心，茶业协会主办的专业职称评定、技能培训基地。市场处在黄金的地理位置，优越的专业创办条件，是广大的茶叶经营商家和广大消费者的首选市场。沈阳茶城于2007年9月29日试营业，商户租金大约在100元/㎡左右。沈阳为东三省最大的省会城市，也是出关的必经之路，往来客商繁多，是贸易聚集之地。自古沈阳就是东三省中最先与中原联系的城市，也深受中原文化之影响。是三城市中茶文化最浓的城市。也是茶商首选。然而，正基于此，沈阳一向茶商众多、租金昂贵，在如此的情况下，想分一杯羹甚是艰难。三东北茶叶市场情况分析报告一、交通条件吉福国际茶城地处长春市朝阳区繁华的开运街与南湖大路交汇处。毗邻欧亚卖场、汽车厂区，更有领袖朝阳、保利罗兰香谷、融创上城、天安第一城、倚澜观邸、澳洲城等环绕四周，人气十足交通便利，拥有较高端的客户群体。四“吉福国际茶城”背景分析报告二、城市环境长春地区拥有近800万人口，而茶业市场近两年才得以起色。政府部门更是有感于长春与沈阳、哈尔滨的愈行愈远，大力扶持外省来长投资。如此，长春的茶业市场无论是对外或对内，对于长春本土生活水平越来越高的人群，还是外来长春投资商家，茶业都将会成为走俏商品。从长春茶业市场分析情况来看，未来茶业市场在长春会有很大的发展潜力。长春市作为文化名城，当地市民比较注重文化培养，接受茶文化熏陶的速度比较快。短短几年间，就由一个没有任何底子的茶业市场，发展到目前多家茶城经营茶业市场，每一年经营茶业生意的商户都在迅猛增加。五“吉福国际茶城”规划报告（长春市朝阳区分区规划）一、长春市朝阳区发展定位朝阳区承担的主要城市职能：长春市城市商业服务中心；长春市行政办公中心；长春市科研文教中心；长春市重要的城市历史风貌保护区；长春市优良的城市居住区；长春市南部生态和水源保护区；长春市旅游基地。二、长春市朝阳区发展规模人口规模；规划至2020年朝阳分区划分区实际居住人口规模63.3万左右，其中非农业人口56万人，农业人口4.1万人，暂住人口3.2万人；中心城区58.8万人，永春镇2.5万人，乐山镇2万人。用地规模：规划确定在2020年朝阳区划分区城镇建设用地62.61平方公里左右，其中中心城区建设用地49.3平方公里左右，永春镇区2.5平方公里，乐山镇2平方公里左右。五“吉福国际茶城”规划报告（长春市朝阳区分区规划）三、空间结构至规划期末，朝阳规划区将形成“一城两片、两镇”的空间结构体系；■“一城两片”：指朝阳中心城区的中心片区和富锋组团及工业园片区；■“中心片区”：朝阳老城区部分。其主要功能是发展第三产业，优化传统服务，体现城区综合职能；■“富锋组团及工业园片区”：富锋组团及及长春工业经济开发区一期工程、二期工程部分。其主要职能是发展第二产业；■“永春镇”：是城市发展预留空间，城镇职能类型规划为农工贸型乡镇，重点发展都是农业；■“乐山镇”：是长春市南部生态和水源保护区，城镇职能类型规划为旅游性乡镇，重点发展生态型农业。四、中心城区空间结构至规划期末，朝阳中心城区将形成“三个商业圈、一个大型商业中心、十条精品街路、十二个居住单元、一个工业园区