杭州户型创新、偷面积

杭城开发商热衷另类户型创新偷面积背后受高房价所迫青年时报作者：肖三2010/12/27:57:21杭州江南建筑设计院副院长郑刚表示，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。郑刚表示，在高房价的背景下，开发商不得不提高得房率，集合更完善的功能，以此提升购房者对产品的接受度。保利·江语海MAX3系列户型九衡公寓C3户型金隅·观澜时代珑庭C户型(奇数层）一张郡原·九衡公寓104平方米户型图在网上流传，其三面送露台的气派造型令购房者大为惊讶；华鸿·罗兰春天6月推盘时，对外宣称得房率接近100%，直接助推了销售业绩；近期保利·江语海推盘，再度升级过的MAX户型，照例有面积可观的赠送空间……在杭州高层、小高层公寓中，以赠送面积为主要手段的户型创新正愈演愈烈。业内人士指出，开发商之所以热衷于送面积，除了谋求产品差异化，提升竞争力和利润空间外，与房价高企也不无关系。杭州江南建筑设计院副院长郑刚表示，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。这都是被高房价给逼出来的。开发商热衷“送”面积最近露脸的强调赠送面积的户型中，九衡公寓C3户型最为抢眼。该户型面积为104平方米，环绕三面的超大露台达68平方米，相当于送了三分之二的面积。据了解，该户型房源位于建筑顶层，在九衡公寓，顶层户型都有大露台，最小30多平方米，最大则多至130平米。金隅·观澜时代在售的珑庭组团，也有不少“多赠送”的户型和房源，比如该组团中心1号楼、4号楼的138平方米户型，赠送后的总面积可达172平方米，其中跃层最高赠送达60多平方米。保利地产素来对户型创新颇为重视，在东湾项目中曾成系列地推出过“MAX”户型，这些户型大多具备不错的“可延展性”，比如今年年初推出的升级版MAX3系列，110平方米的面积，通过可变空间的改造甚至能获得相当于近160平方米的使用空间。不久前保利·江语海开盘，推出的赠送空间同样可观。在一个89平方米的平层户型中，不仅有约10平方米景的观花池和入户花园、近2.8米宽多功能居家阳台、双重敞亮落地飘窗,还有近10平方米空中挑高露台等大面积的赠送。除此以外，华元·蒙卡岸、华鸿·罗兰春天等市场关注度较高的楼盘，都以不同形式打出了“赠送”牌，其中，蒙卡岸户型面积90-135平方米，赠送14-18平方米的夹层和一个露台。罗兰春天则干脆宣称实际得房率接近100%。综观这些楼盘，大手笔赠送面积的同时，几乎无一例外地提出“可变”概念。虽然所赠空间在户型图上仍然以“阳台”、“入户花园”进行标识，对外宣传上，却常常指出它们可改造成室内空间；至于LOFT和跃层中的挑高部分，同通常可以隔出一个或多个房间……户型创新的意味很强。政策漏洞滋生“偷”面积尽管市场对户型创新的讨论已非常热烈，在郑刚看来，“偷”面积仍近乎是这股创新潮流的全部，他表示，“开发商所谓的户型创新，其实只是一个营销概念，真正在做的还是‘偷’面积。”既有政策中的空白和漏洞，也确实为开发商偷面积预留了不少空间。例如，2007年出台的《关于规范阳台建筑面积计算的规定》中明确提出，“阳台当其上盖高度达到或超过两个自然层，阳台不计算建筑面积”，这便成了开发商“偷”面积的依据之一。郑刚指出，“很多开发商故意把阳台做成双层高的，这样在测量时就可以不计算面积了。”为了与普通阳台进行区分，开发商一般为将其以“挑高露台”的名义进行推介。不过，这种露台仍然会受到规定中对阳台面积、进深的限制：凸阳台水平投影面积不大于10.0平方米且其进深不大于2.4米。与之相比，通过退台营造出的露台空间就有点不受限制了，九衡公寓那个环绕三面的68平方米露台，就是在建筑顶层以退台手法构筑出来的。同样缺少政策约束的还有飘窗的空间尺度，目前杭州实施的对飘窗的控制政策，仍然只限于2002年国家发布的《房屋测量规范》，上面规定层高小于2.2米的飘窗不计算面积，却并未限定进深和窗台高度，于是便出现了可以与卧室连接成“室内空间”的落地飘窗，或者尺度颇大，可当休息区使用的大飘窗。在技术上比较复杂的是以LOFT或者局部挑高的方式“偷”面积。LOFT户型住宅早些年曾一度泛滥，2005年浙江省《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》，强制规定“住宅建筑当层高大于等于4.5米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积仍按该层面积乘1.5倍计算”，陡然增加的成本才令LOFT户型住宅渐渐式微。不过，纯住宅产权的LOFT户型并未真正绝迹，因为在政策中仍然有漏洞可循。《房屋测量规范》规定，层高小于2.20米的夹层、插层、技术层不计算建筑面积，于是分布在两个自然层之间、通常被用来布置管线的夹层也被一些开发商加以改造，分配给上下两层住户了。这相当于两个自然层实际平均可享有的高度最多可接近5.6米，这样一来，设置LOFT户型和局部挑高都绰绰有余。由于在《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》中同时还规定，“跃层式住宅、别墅等当起居式（厅）层高在户内通高时可按实际面积计入容积率”，在跃层式住宅中设置局部挑高的优势也非常明显，并且要容易得多。郑刚指出，“开发商故意在第二层布置一个小房间，其他地方就用来做挑高”，而挑高部分则只按实际面积来计算。“偷”面积是受高房价所迫技术上固然可行，那么，开发商何以要大费周折地“偷”面积呢？郑刚表示，在高房价的背景下，开发商不得不提高得房率，集合更完善的功能，以此提升购房者对产品的接受度。而提高得房率，公摊面积是减少不了多少的，只能靠增加实际使用面积来实现，这往往就意味着“偷”面积。杭州双赢机构总经理章惠芳对此表示，这几年杭州开发商拿地的价格都比较高，在此前提下，高价卖房的开发商为了让购房者感觉到实惠，只能赠送一些面积。“有些开发商本来没这种念头，但是看见周围一些有赠送面积的楼盘卖得不错，也开始这样做”，在这种竞争的氛围下，“偷”面积便越“偷”越凶。龙发FA专家设计工作室设计师赵晓志指出，“偷”面积现象，其实也反映出了市场对于功能区间重新定义的趋向，以前飘窗可能只是当成一个窗台来用，现在做得大一点，就完全可以当成一个休息区了。家住闻堰的购房者叶先生曾有过一些投资房产的经验，他表示，市场上的LOFT、跃层户型确实对应了部分购房者的需求，“有些想改善居住环境的购房者，会追求一种更有立体感的错层布局。”而对于开发商赠送面积的作法，叶先生表示，“有得送我们当然欢迎”，但开发商在送面积的同时，单价也会相对提高，“我们购房者欢迎归欢迎，但下不下单，还要先算一算到底划不划算。”“偷”来的面积存在安全隐患有时这类户型会显得非常划算，但购房者下单买来房子后却可能遭遇一些意想不到的困扰。赵晓志在工作中接触过不少赠送面积很大的户型，其中也有LOFT户型，他指出，“这类住宅在装修时，所花费的成本肯定比普通住宅要多。”但改造阳台就不只是成本的问题了，赵晓志指出，政府相关职能部门对阳台的改造有限制，“这实际上属于违规扩建”，虽然还没遇到过改造后又被拆除的例子，但如果相关部门真要拆除，是有执法的依据的。另一方面，业主要改造阳台时，可能会受到物业公司的阻拦，“有些物业不允许包阳台。”而可增加采光，增强空间感的大飘窗，也会有一些负面作用，除了时常见诸报端的渗漏难题外，保温、节能性能也将受到影响。实际上，2006年建设部颁布的《居住建筑节能设计标准》中，已曾明确提出“寒冷地区及夏热冬冷地区更不应设置飘窗，尤其是北向的卧室、起居室。”对于气候相对温和的南方地区，虽没有强制性规定，却也建议“不宜设置飘窗”。业内人士表示，即使忽略成本、节能等因素，来自政府层面的消防、安全检验常常无法覆盖到业主的私自改建过程中，这就留下了隐患。郑刚指出，今后政策上可能会对”偷”面积的现象越来越规范起来。开发商或许需要一些新的创新思路和智慧。而据章惠芳介绍，杭城中小户型的公寓中，确实已出现了一些好的创新产品，“有些开发商会在产品中增加采光井，这就不属于‘偷’面积，完全出于采光的考虑。”