伟业前期策划报告（06年）

第1页伟业顾问2006-4吉林滨江项目项目前期策划报告第2页项目背景用地分析开发商分析政策分析市场研究市场初步定位综合分析经济测算汇报内容框架市场分析第3页项目宏观背景分析宏观经济发展城市发展规划第4页吉林市为吉林省经济发展支撑的“两条腿”之一吉林市位于吉林省中部，总面积27120平方公里，城区面积81.1平方公里；总人口约450万，城区人口约180万。距离北京1100余公里。吉林市是吉林省除省会长春以外的次政治经济中心，工业基础雄厚。长春市除辐射全省外，主要辐射省域的西北部；而吉林市则主要负担带动辐射省域东南部。吉林市四平市长春市松原市延吉市通化市磐石市蛟河市宏观经济发展项目宏观背景分析第5页吉林市国民经济保持较快增长势头2004年吉林市全年实现生产总值703.7亿元,按可比价格计算，比上年增长13%。2004年吉林市人均生产总值达到16239元(按现行汇率折算为1962美元)，按可比价格计算比上年增长13.3%。1994-2004吉林市人均GDP(元)42655412628866507682815492501027411862138161623902000400060008000100001200014000160001800019941995199619971998199920002001200220032004项目宏观背景分析1994-2004年吉林市GDP(亿元)181.5228.9269.6285.8330.8352.1401.3446.4515.1600.1703.7010020030040050060070080019941995199619971998199920002001200220032004g经济的持续较高的增长为吉林城市发展奠定了比较雄厚的物质基础。宏观经济发展第6页吉林市五大支柱产业为经济快速发展提供了先决条件石化业集群以吉林石化、吉化集团、吉林化纤为骨干企业实力雄厚，产业链条庞大，拉动效益明显汽车工业集群T4商务车被指定为2008年奥运专用车；通田经济型轿车批量投放市场，轻微型车扩能改造进度进一步加快，初步奠定了60万辆整车的生产规模冶金工业拥有亚洲最大的炭素生产企业、中国最大的铁合金生产基地和年产200万吨钢的建龙钢铁集团公司电力集群东北电网的重要命脉，知名的电站有：丰满水电厂和白山电厂食品业以长白山品牌为龙头的各级食品企业生机勃勃、分别在各级市场中占有重要份额项目宏观背景分析宏观经济发展可持续效益农业及绿色食品生产和集散中心环境友好型化工产业及绿色化工技术中心绿色汽车工业高新技术产业环保产业生态资源水利生态旅游业吉林的产业发展进入了新的阶段，将为当地经济腾飞提供强大的支撑。也将为房地产业进一步发展提供坚实的基础。第7页与其他几个城市相比，吉林市的经济指标并不落后，人均GDP在七个对比城市中次于济南、沈阳、呼和浩特，优于石家庄、太原、郑州；人均可支配收入仅次于济南，排名第二。城市城区人口（万人）0200400600800100012001400北京呼和浩特太原石家庄济南郑州沈阳吉林城市化率01020304050607080北京呼和浩特太原石家庄济南郑州沈阳吉林人均可支配收入（元）0200040006000800010000120001400016000北京呼和浩特太原石家庄济南郑州沈阳吉林人均GDP(元）05000100001500020000250003000035000北京呼和浩特太原石家庄济南郑州沈阳吉林吉林市经济基础雄厚，经济指标相对较高项目宏观背景分析宏观经济发展注：比较体系中的几个城市，除北京外均为中国北方省会城市，在中国城镇体系结构中整体处于二级位置。第8页近年来吉林城市居民收入持续增长2004年吉林市全年城市居民人均可支配收入8550元，比上年增长11.0%，人均消费性支出6540元，增长11.3%。城市人均住宅使用面积达14.1平方米，增加0.83平方米3837287148123393563942625767467867134732727450168193536584855883929567101061077001269485500200040006000800010000120001400019941995199619971998199920002001200220032004职工年平均工资(元)城市居民家庭人均可支配收入(元)居民可支配收入的持续增长使吉林大批居民开始产生改善住房条件的需求，也推动了房地产市场较快发展。项目宏观背景分析宏观经济发展第9页近年来吉林市房地产开发建设规模增长较快，房地产业开始进入较快发展阶段2004年吉林全市实现全社会固定资产投资350.1亿元，比上年增长12.5%。2004年吉林房地产开发完成投资30.5亿元。0501001502002503003504001994199519961997199819992000200120022003200405101520253035固定资产投资总额(亿元)房地产开发完成投资(亿元)162162.8183.9150.7251.6265.8316.8406.9604.356135899.9101.412285.2174152170227198213.5144.1010020030040050060070019941995199619971998199920002001200220032004商品房竣工面积(万平方米)住宅竣工面积(万平方米)吉林市的房地产开发近几年来在国家加大固定资产投资力度，拉动内需，刺激消费的政策支持和引导下，得到了迅速的发展，逐渐发展成为支柱产业。项目宏观背景分析宏观经济发展第10页住房分配货币化和住房金融的深入发展，促进了居民住房消费，近年来吉林市住宅销售面积持续保持增长势头随着经济的进一步发展，居民收入不断提高，以商品住宅为代表的吉林市房地产业将具有广阔的发展空间和前景。项目宏观背景分析宏观经济发展77.697.9107.7108.5140.102040608010012014016020002001200220032004住宅实际销售面积(万平方米)第11页项目宏观背景分析宏观经济发展城市发展规划第12页吉林市为单中心城市结构，南部是城市发展重心吉林市区共分为四个行政区；龙潭区位老工业区，传统工业企业聚集，生存居住条件相对较差；船营区为传统城市核心区所在，城市基础设施完善、配套成熟，当前市委、市政府就在此区；丰满区为新兴城区，拥有吉林高新开发区，发展迅速，前景乐观，各项配套设施有待于进一步完善。龙潭区昌邑区船营区丰满区项目宏观背景分析城市发展规划第13页吉林市将近严格控制城市规划区的用地与人口规模。到2030年，吉林市城市建设用地面积达到240平方公里。合理调整城市功能分区，压缩主城区工业用地比例，适度分离各类商业区、居民区，形成城市核心区一个主中心和四个副中心的指状城市组团格局。强化中商、南教、北工、西流、西南住的区域特色。城市发展具有良好的城市规划政策性导引吉林市区南部将作为城市新的功能重心，发展为文化教育和生态居住区域城市发展规划项目宏观背景分析第14页吉林市将发挥自然条件优势，保护“江城”风貌建设和发展国际花园城市完善生态景观系统，打造魅力型山水城市。依托一江环城、四山拱卫的自然优势，加强环城山系生态景观规划，不断提高市区绿化水平，建设多层次立体绿地系统。加强城市建筑的统一规划，提高建筑品位和格调。城市发展规划项目宏观背景分析政府层面的“城市营销”已经开展，为城市经济的进一步发展特别是房地产市场的发展提供了更为广阔的舞台和想象空间第15页“松花江岸线景观轴”是吉林的城市灵魂结合“清水绿带”工程，在松花江两岸进行文化景观建设，把松花江城区段建设成吉林市的生态走廊、景观走廊和文化走廊。按沿江的自然地势，合理确立两岸不同区域的开发强度，保护空间轮廓的协调统一。沿江建筑要与自然相协调，在高度、形式、色彩、绿化方面，精心设计，丰富空间轮廓。保护两岸的历史文化遗迹，在重点地段塑造一批具有生态文化内涵和浓郁地方文化特色的景观建筑物和雕塑。充分利用松花江，结合雾淞奇观，组织雾淞、冰雕、雪雕等活动，展现江城特色。本项目位置本项目地处松花江岸线景观轴的重要节点，从城市空间区位的角度具备成为清水绿带上的“明珠”城市发展规划项目宏观背景分析第16页丰满区滨江地区将成为吉林市的文化教育与旅游休闲区建设雾凇走廊观赏区、江南公园渡假休闲区和建华体育文化区。重点发展旅游休闲、商贸服务、文化娱乐产业。新落成的北华大学新校区坐落于江畔南岸。北华大学是省属重点综合性大学，是吉林市的文化教育中心。得天独厚的区域氛围和配套条件将为本项目提供重要的高品质的外部基础城市发展规划项目宏观背景分析第17页2006年吉林市城市建设将以棚户区改造为重点，实施项目6个，投资502520万元2006年全年将完成棚户区拆迁130万平方米，还要做到如期回迁。重点支持腾空工业集中区工业用地的棚户区改造项目。梯次推进商贸区和平房集聚区的棚户区改造，妥善安排回迁区集中安置用地。2006年房地产将开发130万平方米，年内竣工80万平方米。2006年内将引进5户以上域外知名企业。加快中低价位、中小户型普通商品房建设，努力建立面向不同收入家庭的住房消费供求。城市发展规划项目宏观背景分析第18页在开展棚户区改造的同时，2006年吉林市将展开大规模的城市环境建设建设生态休闲工程56项，计划投资15259万元。配合道路改造对相关街路路灯照明设施进行更新改造；城市绿化新增绿地100公顷，栽植乔灌木120万株、草坪70公顷、攀缘植物60万株、花卉180万株；新增硬覆盖面积50万平方米；“百里清水绿带”新增绿化带3处、游泳房2处，续建4个园区。棚户区改造以及城市环境建设都将促进吉林发展为宜居城市城市发展规划项目宏观背景分析第19页吉林市“四路两桥一馆”重点工程全面启动雾淞中路珲春中街滨江东路丰满坝西景观路雾淞中路与吉林大街立交桥与桃源路立交桥冰上训练中心重点工程建设进一步改善了吉林城市功能，提升城市档次。各项工程总体上在4月份开工。雾凇中路、珲春中街9月底前竣工。滨江东路8月底前完工。西南环连接线等6条续建路6月底前完工。城市发展规划项目宏观背景分析第20页2006年吉林市将新建10条街路，改造60条主次街路、4座桥梁和400条无名小巷投资710233万元，实施588个项目。新建珲春北街、解放西路、东滩街北段、丰满坝西沿江路、东山街及训练馆场地平整、林荫路、幸福街、西河路、沙河子广场等10条街路(含广场)。续建雾凇中路、珲春中街、滨江东路、西南环连接线、珠江路、秀水街、西安路、江湾路、铁西路等9条街路。对光华路等18条主街路，平山街、团结路等42条次街路，龙潭大桥、松江大桥等4座桥梁，中兴街、长春路等14项排水设施进行维修改造。发达的交通路网体系将进一步改善居民出行，促进吉林城市化发展。城市发展规划项目宏观背景分析第21页吉林—长春城际快速铁路将缩短吉林与长春两城市之间的距离将在“十一五”期间实施的吉长高速铁路建设项目，计划投资60亿元。全封闭、对开的高速列车，设计时速为300公里。吉长高速铁路将实现两市之间20分钟通勤，从而消除两个城市之间居民的两地分居的问题。吉长高速铁路将大大增强吉林市聚集人口和承载产业的能力，对两市的经济发展起到极大的促进作用。吉林—长春城际快速铁路的建成将从本质上缩小城市之间的时空距离，进而从本质上改变吉林市的房地产市场‘质’‘量’和格局城市发展规划项目宏观背景分析第22页吉林市将建设成为特大型生态经济城市根据自然地理、生态功能及经济社会发展基础，将市域范围划分成三大生态经济区北部黑土地资源保护与绿色农牧业经济区中部为生态工业和城郊型生态农业经济区东部、南部为水源地保护与特产经济区北部为黑土地资源保护与绿色农牧业经济区。