佛山鹤山十里方圆推广方案_王志纲_170PPT

新东方山居小镇缔造生态文化和谐优美的东方人居典范鹤山十里方圆推广方案王志纲工作室2008.01“自古不谋万世者，不足谋一时。不谋全局者，不足谋一域。”---[清]陈澹然《寤言二迁都建藩议》目录•第一部分推广前提•一、珠三角新走势•二、江门后发优势•三、江门地产竞争•四、地产文化时代•五、方圆的竞争力•第二部分推广主题•一、总体定位•二、主题口号•三、规划提升•第三部分推广策略•一、总体策略•二、话题设计•三、公关活动•四、总体部署•五、工作模式第一部分推广前提一、珠三角新走势二、江门后发优势三、江门地产竞争四、地产文化时代五、方圆的竞争力一、珠三角新走势如果说工业化时代一切以效益为目标的话，那么工业化之后的时期，人类开始反思和关注效益之外更多的问题，包括环境问题、文化问题、生活品质与健康问题等等，人们试图改变工业经济带来的许多“非人性化”问题，回归人文关怀，道理很简单：当物质生活满足后，环境品质和精神生活成为追求焦点。于是那些保持了良好生态的地区，就迎来了新的发展机遇和发展模式。广东珠三角境内的情况也不例外。钱纳里工业经济阶段理论时期人均国内生产总值变动范围（美元）工业经济1964年1970年1982年1996年1100-200140-280364-728620-1240初级产品生产阶段2200-400280-560728-14561240-2480工业化前期3400-800560-11201456-29122480-4960工业化中期800-15001120-21002912-54604960-9300工业化后期41500-24002100-33605460-87369300-14880发达经济阶段62400-36003360-50408736-1310414880-22320•2007年，广东GDP突破3万亿元，继超过亚洲“四小龙”中的香港、新加坡后，又超过台湾。•2006年珠三角人均GDP为47094元，合6148美元。•2007年广州市人均GDP为71219元，约9302美元(广州统计局发布)，进入发达经济阶段。•佛山2007年底，人均GDP已经接近8000美元，其08年主要发展目标是实现人均GDP9000美元。进入工业化后期。•日本人均GDP在1984年超过了1万美元，中国香港、新加坡、中国台湾地区和韩国的人均GDP分别是在1987年、1989年、1992年和1995年超过了1万美元。七大经济区的工业化进程：分项得分（1995/2000/2005）由《中国工业化进程报告-1995～2005年中国省域工业化水平评价与研究》知：珠三角工业化水平综合指数为80，人均GDP综合指数为71，均位于全国前列，珠三角处于工业化后期的前半阶段（四Ⅰ）。注解：阶段划分采用中科院综合性指标体系划分法，划分前工业化阶段,（一）工业化初期（二）工业化中期（三）工业化后期（四）、后工业化阶段（五），每个阶段又分为前半阶段和后半阶段(Ⅰ、Ⅱ)。区域城市新格局：•后工业时期，珠三角区域城市功能重新定义，城市客厅、城市工厂、城市休闲渐次分明。其中，花清板块和西江沿岸凭借良好的区位和优美的环境将承担城市休闲的功能。客厅型城市：广州、深圳工厂型城市：南海、顺德、中山、东莞等地休闲型城市：北部：花都、清远、从化地区；西部：以江门五邑为代表的西江沿岸地区。•在区域内部资源互补的情况下，发达的工业化地区人居思潮日益倾向生态化、休闲化、健康化和内涵化，追寻山水文化人居平台成为潮流趋势。城市客厅城市客厅城市工厂城市工厂城市工厂城市工厂广州深圳鹤山迎来全新发展机遇广佛一体促进江门休闲人居大发展，鹤山首当其冲。•业内人士称：前30年看港深莞，后30年看广佛。•广州实施“退二进三”政策，发展第三产业特别是生产性服务业的优势；佛山重点发展第二产业尤其是制造业、物流业、信息产业等先进制造业，这些产业发展必将带来更多产业人口，形成大规模的置业需求潮；•广州核心区住房压力导致人口外移寻求更好的空间；另一方面佛山在经历工业的大力发展后，环境今非昔比，也形成一股外向置业的需求群体。•广佛休闲人居消费南向辐射是历史的必然，鹤山机遇无限。•江门地区，与广佛都市圈仅一江之隔，环境良好，资源丰富，发展蓬勃，与广佛形成优势互补，具备吸纳广佛休闲人居消费的条件。而作为江门门户和对接广佛的桥头堡，鹤山，当率先在西江两岸互动中受益。二、江门后发优势•江门正处于城市化快速发展阶段，其人均GDP历年增长情况是：广佛1)区位优势：广佛辐射第一站，粤西发展的重要门户。2)生态优势：珠三角第二个后花园，山水环绕，生态优美，资源丰富。3)侨乡优势：中国第一侨乡，文化多元，底蕴深厚4)文化与休闲优势：文化与休闲优势：资源丰富，特色突出江门顶级休闲资源小结：三、江门地产竞争•江门的后发优势正在逐步显现，在房地产领域的发展就是明显的证明。无论从开发规模、销售价格、对外地大型开发商的吸引还是对外围消费者的吸引上，都呈现着一派令人欣慰的景象。同时，竞争的日趋激烈，也酝酿着地产升级的风暴。（1）江门楼市逐步走热•主要体现在三个方面，首先是大盘陡增。显示了实力型开发商的增加、自我配套能力的增强以及对市场的乐观。项目规模五邑碧桂园占地1000多亩；鹤山碧桂园占地5800多亩；江海花园占地1000多亩；格林山水总规划用地约1800亩；凤飞云别墅度假村总规划用地1800亩；•其次是地产大鳄渐多。不少本省著名大开发商先后进占江门，品牌竞争已然开始。品牌口碑对市场号召力起着重要影响。2007年前进入碧桂园；中天置业；东华实业(在售在建楼盘江海花园)；银业集团；……2007年新进入广州的珠江地产(在售楼盘珠江帝景湾)、广州东华（原城启）、广州方圆地产；澳门的良骏兆基(待售楼盘高尔夫1号)和宝达地产(待售楼盘五邑锦绣豪庭)；佛山的佛山东建集团(在售楼盘灏昌园)；中山的凤飞园(待售楼盘凤飞云别墅度假村)；……·再次是价格渐升，这是品牌化开发和社会经济增长必然的结果。商品房均价2007年破3000元关口2007年1-6月份江门商品房月销售均价（单位：元/平方米）2007年1-6月份江门商品住宅月销售均价（单位：元/平方米）2007年1—6月份江门别墅月销售均价（单位：元/平方米）项目配套鹤山碧桂园五星级酒店、商业街五邑碧桂园五星级酒店、商业街佛山万科城周边学校、商业等配套设施佛奥棕榈园社区四星级标准酒店、酒楼、西餐厅、热带风情商业街、商业中心；巴厘风格豪华会所，热带风情泳池、国际标准篮球场。银业·雁山五星级标准酒店、豪华会所、国际标准泳池江门珠江帝景湾欧陆坡地水景园林、酒店式会所、国际风情商业街首先是硬件与配套的竞争：各楼盘在力所能及的前提下纷纷把可见的硬件与配套系统做的足令消费者眼花缭乱;（2）江门地产竞争的四大特征其次是区位与价格的竞争;•江门市域之内也存在区位优先选择问题，市中心城区具有压倒性优势，而鹤山的门户优势及其价值尚未得以完全彰显。在很多情况下只有以价格取胜。（图表数据来源：方圆地产）2007年碧桂园系列盘洋房均价走势概况图450045004000290029002900290033004000400040004000400040004600460045004000400034002800280028002800280028002800280028002800280050005000200025003000350040004500500055002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月鹤山碧桂园江门五邑碧桂园新会碧桂园台山碧桂园南海碧桂园2007年碧桂园系列盘独立别墅均价走势概况图7000740074007900780014000140001400095009500950096009600960098009800980098009600780010000100001000096001000010000100001800095009500950075007500630063006300600018000180001000018000150001500018000180001800050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月鹤山碧桂园江门五邑碧桂园新会碧桂园台山碧桂园南海碧桂园高明碧桂园2007年碧桂园系列盘联体别墅均价走势概况图650042004200450045005300530052007500750075007500550055004500450045004500450045004000400040004000750075007500300035004000450050005500600065007000750080002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月鹤山碧桂园江门五邑碧桂园新会碧桂园台山碧桂园南海碧桂园高明碧桂园再次是鲍鱼和青菜的竞争;•如果把别墅比作鲍鱼，洋房比作青菜的话，这两类产品在江门的市场表现很有特色。•别墅做先锋：•销售良好，一是喝了当地高端市场的头啖汤，如台山碧桂圆的别墅多为台山本地人购买；二是高速发展的城际高速路网已将珠三角城市群连成一体，江门房产市场别墅的环境高地与价格洼地效应吸引了不少市外（如南番顺）财富阶层购买力进入江门。•洋房推进慢：•一是目前江门洋房主要的购房人群以本地人为主，而本地消费能力相对有限，二是周边发达地区的洋房消费群体尚未被大规模吸引到江门，故以量取胜的洋房往往在价格低迷的情况下销售依旧缓慢。第四是品牌与规模的竞争，品牌越响，拿地越快越大，先机越多，推盘量与销售量越大。在此领域，不能不承认碧桂园一头独大。楼盘独立别墅联体别墅洋房（包其它户型）鹤山碧桂园265130464江门五邑碧桂园421148130新会碧桂园5524--台山碧桂园318306287南海碧桂园96----高明碧桂园215229--佛山万科城--160--佛奥棕榈园15448--银业·雁山545424江门珠江帝景湾----333小计1578109912382007年各盘推售货量表（数据来源：方圆地产）小结：•从江门发展态势来看，拉动一江之隔的佛山地区富裕群体进入，是保障江门地产持续增长的基础。•鹤山发展潜力巨大，因其区位最佳：五邑门户，扼西江两岸通衢要冲，承接广佛之第一站。资源上好：青山绿水、锦绣田园，保留了优良的环境空间。巨鳄云集，大盘蜂起，竞争升级将推动地产模式与内涵的创新。•总体来看，目前江门大盘都在常规的卖硬件、卖环境、卖配套层面竞争，而在楼盘内涵、软件、文化底蕴等方面则普遍缺失。这就为一向以文化人居为核心竞争力的方圆集团留下了莫大的用武空间。•“十里方圆”占尽大雁上风景区的山水环境优势，配以东方人居智慧的个性文化内涵，打出生活文化与生态环境的组合拳，必将创造出真正天人合一的综合竞争优势，为区域地产市场注入一副强心剂，在竞争日趋激烈的市场上高唱凯歌。四、地产文化时代•伴随着中国经济在全球的崛起，中国正迎来民族文化复兴的伟大时代。广东，作为中国乃至世界经济的热土，正是看到了国家和时代发展的新需要，及时的制订了《广东省建设文化大省规划纲要》（2003—2010年）。•广东建设文化大省，对于地产行业、尤其是有文化追求的地产开发商意味什么？•是宝贵的战略机遇，是广阔的发展空间。1、文化大省呼唤文化人居•人居，是人类文化的摇篮和载体，不仅孕育、承载着器物文化，还孕育、承载着精神文化，更是世俗生活文化须臾不可分离的母体。•对于广东文化建设而言，作为世俗生活载体的文化人居气候的营造将是有效的突破口和持久的推进器。•广东的世俗文化极具特色、极为生猛：敢于尝试、勇于创新、兼容并包、海纳百川。这些特点体现在广东的人居文化、商业文化、饮食文化、休闲文化等方方面面。•借助人居平台，从世俗生活文化入手，打通与书卷文化、心灵文化的血脉，实现形而下与形而上互动、物质与精神结合，从而全方位提升广东的文化结构。2、文化地产空间无限•广东作为中国第一经