南京老门东案例分析报告

老门东是南京老城南地区的古地名，因地处古都金陵以南中华门以东而得名，北起长乐路南抵明城墙位。历史上的老城南是南京商业及居住最集中的地区，为再现老城南的历史原貌，南京于3年前开始复建“老门东”。门东历史文化街区建设包括蒋百万故居、三条营地块、箍桶巷步行街区、明城墙内侧江宁路至张家衙段等，占地面积约15万平方米。目前开放的是箍桶巷步行街区，其余部分正在修缮当中。概况：1、规模：占地面积约：70万㎡；核心保护区占地面积约：15万㎡占比21.4%；目前开放的箍桶巷范围占地面积约：2万㎡占比13.3%；建筑面积约：9.5万㎡；整个街区清末民初风格，在保留复建一批历史性街巷的基础上，填补了一些秦淮民居特色的建筑。该街区建筑采用人字形屋脊，面积从144平方米到410平方米不等（一层或两层），径深控制在8米左右。2、运作模式：租赁3、运作单位：南京城南历史街区保护建设有限公司4、总体定位：南京历史文化商业步行街区&城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心5、商业定位：旅游街区6、开发时间：2010年-2013年7、营业时间：2013年9月-至今品类铺位数量占比表品类零售风味小吃餐饮公益展馆文化茶楼数量13间17间13间8间3间占比24%31%24%15%6%品类分析铺位共计：54间品类分析品类面积占比品类零售风味小吃文化茶楼餐饮公益展馆面积1400㎡1520㎡2000㎡3800㎡6113㎡占比9%10%13%27%40%品类分析总面积约：1.45万㎡项目已开埠部分年收益品项风味小吃零售餐饮文化休闲公益展馆合计面积1520㎡1400㎡3140㎡2000㎡6450㎡14510㎡年收益2365200.003577000.006838275.004088000.000.0016868475.00零售序号品牌经营性质面积租金单价年租金1东舍制造个体80㎡￥8.00￥233,600.002南京行走个体50㎡￥8.00￥146,000.003近远堂个体120㎡￥7.00￥306,600.004呆呆好时光个体140㎡￥7.00￥357,700.005韩复兴连锁130㎡￥7.00￥332,150.006谢富春连锁50㎡￥8.00￥146,000.007欧洲风情馆个体120㎡￥7.00￥306,600.008金源书局个体100㎡￥7.00￥255,500.009上SANSA连锁60㎡￥8.00￥175,200.0010O5创意生活吧个体160㎡￥7.00￥408,800.0011JAKET个体150㎡￥7.00￥383,250.0012素年锦时个体120㎡￥6.00￥262,800.0013研物舍个体120㎡￥6.00￥262,800.00总面积合计1400㎡年收益合计￥3,577,000.00收益分析项目已开埠部分年收益品项风味小吃零售餐饮文化休闲公益展馆合计面积1520㎡1400㎡3140㎡2000㎡6450㎡14510㎡年收益2365200.003577000.006838275.004088000.000.0016868475.00收益分析风味小吃序号品牌经营性质面积租金单价年租金1司记豆腐脑个体80㎡￥4.00￥116,800.002小郑烧饼个体50㎡￥4.00￥73,000.003蓝老大糖粥藕个体100㎡￥4.00￥146,000.004蒋友记个体120㎡￥4.00￥175,200.005金陵汤包个体130㎡￥4.00￥189,800.006徐家鸭子个体50㎡￥4.00￥73,000.007鸡鸣汤包个体120㎡￥4.00￥175,200.008候记砂锅个体100㎡￥4.00￥146,000.009黄勤记凉粉个体60㎡￥4.00￥87,600.0010闽忠馄饨个体60㎡￥4.00￥87,600.0011高记面馆个体150㎡￥4.00￥219,000.0012六凤居个体120㎡￥4.00￥219,000.0013豆花庄个体120㎡￥7.00￥306,600.0014普利善品个体120㎡￥7.00￥306,600.0015甜工坊个体80㎡￥4.00￥116,800.0016星球工坊个体81㎡￥4.00￥116,800.0017狐狸家个体82㎡￥4.00￥116,800.00总面积合计1520㎡年收益合计￥2,671,800.00项目已开埠部分年收益品项风味小吃零售餐饮文化休闲公益展馆合计面积1520㎡1400㎡3140㎡2000㎡6450㎡14510㎡年收益2365200.003577000.006838275.004088000.000.0016868475.00餐饮序号品牌经营性质面积租金单价年租金1MOTO（咖啡）个体200㎡￥6.00￥438,000.002星巴克（咖啡）连锁150㎡￥5.00￥273,750.003问柳菜馆个体500㎡￥5.00￥912,500.004马铃薯餐厅个体300㎡￥6.50￥711,750.005拾多文个体300㎡￥6.50￥711,750.006白鹭啤酒花园个体400㎡￥5.00￥730,000.007乐悟个体200㎡￥6.50￥474,500.008TREE个体200㎡￥6.50￥474,500.009熊猫潘达个体150㎡￥6.50￥355,875.0010幽兰轩个体240㎡￥6.50￥569,400.0011句晴个体150㎡￥6.50￥355,875.0012TATOO个体200㎡￥6.50￥474,500.0013AJ个体150㎡￥6.50￥355,875.00总面积合计3140㎡年收益合计￥6,838,275.00收益分析项目已开埠部分年收益品项风味小吃零售餐饮文化休闲公益展馆合计面积1520㎡1400㎡3140㎡2000㎡6450㎡14510㎡年收益2365200.003577000.006838275.004088000.000.0016868475.00公益展馆序号品牌经营性质面积租金单价年租金1金陵书画院公益4000㎡￥0.00￥0.002江南纺织博物馆公益600㎡￥0.00￥0.003锦绣江苏工艺馆公益500㎡￥0.00￥0.004门东痕迹公益300㎡￥0.00￥0.005吉祥云锦公益300㎡￥0.00￥0.006金陵刻经公益300㎡￥0.00￥0.007瓷艺弘美展览馆公益300㎡￥0.00￥0.008汉声巷书店公益150㎡￥0.00￥0.00总面积合计6450㎡年收益合计￥0.00收益分析文化休闲序号品牌经营性质面积租金单价年租金1金陵戏坊个体450￥5.00￥821,250.002德云社连锁1200￥5.00￥2,190,000.003问渠茶馆个体350￥5.00￥638,750.00总面积合计2000㎡年收益合计￥3,650,000.00项目已开埠部分年收益品项风味小吃零售餐饮文化休闲公益展馆合计面积1520㎡1400㎡3140㎡2000㎡6450㎡14510㎡年收益2365200.003577000.006838275.004088000.000.0016868475.00收益分析租金均价3.16元/天/㎡项目已开埠部分年收益品项风味小吃零售餐饮文化休闲公益展馆合计面积1520㎡1400㎡3140㎡2000㎡6450㎡14510㎡年收益￥2,671,800.00￥3,577,000.00￥6,838,275.00￥3,650,000.00￥0.00￥16,737,075.00项目已开埠部分年收益品项风味小吃零售餐饮文化休闲公益展馆合计面积1520㎡1400㎡3140㎡2000㎡6450㎡14510㎡年收益2365200.003577000.006838275.004088000.000.0016868475.00总结:老门东是依托老城南的历史文化底蕴及修缮的民国建筑群落打造的新型旅游商业街区。自2013年9月开街至今只开放了以箍桶巷（长约300米宽约6-8米）为中轴主线延三条营、中营、边营向东西两侧延展占地约2万㎡的区域。当前已开埠营业面积约：1.45万㎡;交租面积约：8060㎡占比已开埠商业建筑面积55.6%。商业形式主要以零售（地方特产、手工艺品）、餐饮（地方特色小吃、中西餐）文娱（酒吧、咖啡）、休闲（茶馆、戏院）为主。目前所经营品牌商户90%为自创新品。此类似商业街区期主要出现在于中心/旅游城市以吸引外地游客为主。由于投资建设规模，大周期长大多以政府性质为主导民间参股合资开发。由于受传统商业体系及消费习惯约束此类商业体经营品多为项餐饮及小手工艺品零售为主且由于品牌经营者多为个体创业人员抗风险能力差，对于后期经营策划管理能力要求高如放任自流会及无特色变很快会被淡忘没落。当前经营状况最好的为成都的宽窄巷子。