佳木斯万达广场-商务策划2

过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲会议内容公司发展合同额：2011年70亿——2013年完成180亿——2015年300亿大项目部发展规模：3个——33个5亿/项目部还缺24个（个人发展空间）项目奖励：去年上半年完成兑现1000多万元今年已经完成400万元商务奖励，下半年还有5个项目要有商务奖励公司将加大对超出收益率项目的奖励力度过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲项目管理BIN管理三大建设——项目管理标准化（正在推行文明安全施工标准化）消耗量控制劳动力动态管理党政管理宣传报道技术管理商务管理物资管理个人成长专业职业技能个人办公技能——AUTOCAD、广联达等个人敬业精神、成就及未来成长规划（自我学习、游戏、赌博）过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲佳木斯万达广场项目商务策划报告人：李珊珊过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲1、工程概况2、管理目标3、项目施工合同条款风险分析及应对措施4、拟定的主要施工方案的选择和经济性分析5、拟定的分包方案6、项目各项成本管理目标及项目部主要人员成本管理职责7、商务工作难点、应对措施及相关责任人或责任部门8、项目二次营销点、目标、责任人及保证措施9、专项工程专项策划10、其他将本增效的措施（新技术、新材料、新工艺等）11、现金流量分析及保证现金流量措施12、对外关系协调策划13、小结汇报目录过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲一、工程概况工程名称：佳木斯万达广场项目工程地点：黑龙江省佳木斯市政务新区建设单位：佳木斯万达广场投资有限公司设计单位：哈尔滨工业大学建筑设计研究院监理单位：英泰克工程顾问（上海）有限公司合同工期：2013年6月18日——2016年5月30日（共1078日历天）合同额：29.3亿元，其中自施部分,18.9亿元自施范围：土方工程、基坑支护、降水工程、桩基工程、主体结构、二次结构工程、常规水电工程、防水工程、室内粗装修、住宅外装修（石材、涂料除外）、小市政工程（室外雨污与道路、硬景观混凝基层）计价方式：模拟清单计价付款方式：节点付款（且节点较多较复杂）工程特点：大体量群体工程、三边工程、垫资工程项目管理方式：矩阵式管理过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲二、管理目标序号项目管理目标管理目标责任人1工期目标1078天王建波2资金回收目标竣工资料移交并上报结算时至88%李珊珊3项目预期收益率%4%宋志强、李珊珊4质量管理目标合格戈振华5安全管理目标安全文明工地苗国庆6文明施工目标安全文明工地苗国庆7CI管理目标CI金奖王斌过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲三、项目施工合同条款风险及应对措施序号合同条款风险分析采取措施、对应办法责任人1投标须知10.3条工程体量大，工期非常紧张，工期惩罚10万元/天具体见策划书王建波2工程规范和技术说明2.2.10钢筋计量风险具体见策划书李珊珊338.8各节点不仅仅是字面理解的意思，有很多附属条件。可能因为这些条件影响节点付款。具体见策划书王建波李珊珊戈振华439.1很可能造成结算工程量为负偏差具体见策划书李珊珊541.1单个事件需扣除2000元免赔金额，本工程为三边工程，签证变更会很多，会造成此部分不起眼的金额损失非常大。按照平均单张签证平均价值4万元计算，2000元的免赔金额可以拉低我项目5%的收益具体见策划书李珊珊641.3即如果材料价格上涨，我门承担的3%涨价风险费具体见策划书李珊珊孙冰7价格偏低，整体亏损较大具体见策划书李珊珊过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲四、主要施工方案经济性分析序号方案名称处理方式1支护方案详见策划书2降水方案详见策划书3大型机械布设方案详见策划书4脚手架方案详见策划书5模板方案详见策划书6钢筋砼方案详见策划书7冬季施工与冬季维护方案详见策划书说明：为突出方案的经济性，实现技术经济效益，项目规定，所有技术方案下发、上缴业主、及落实前，都增加商务评审环节，以提高方案的经济性。过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲事例：以大商业地块公寓B为例，爬架与挑架的经济性和文明性分析。（具体见策划书）四、主要施工方案经济性分析过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲五、拟定的分包方案序号分包工程分包形式1土方工程专业分包形式2桩工程除钢筋以外的所有材料人工3基坑支护工程包工、包料4降水工程包工、包料5临建工程平米包干，清工加辅料形式包给结构队伍6临水临电工程因场地较大，管理难度也较大，故将临水临电工程的施工与维护包给专业队伍，承包形式为材料租赁加包人工模式，通过测算，这种外包方式可以提高项目临水、临电的管理效率同时还可以节约项目成本，尤其是电缆成本。过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲序号分包工程分包形式7工程资料为把工长精力集中在现场管理，采用资料外包形式，同时可以提高竣工资料的办理速度，有利于工程回款，而且工程资料外包可以节约工程和技术人员数量，由于外包单位是专业的资料团队，工作效率较高，通过测算，此种外包形式节约了项目的人力成本8结构工程清工辅料形式9防水工程包工包料形式10二次结构工程固定实物量综合单价合同，计划采用包工包料形式11粗装修工程探索抹灰机的使用，寻找专门油工队伍，包工包料12外墙保温工程包工包料13机电安装工程大包五、拟定的分包方案过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲六、成本管理目标及相关责任人材料耗用目标机械管理目标各项成本目标经营目标过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲六、项目经理部主要人员及主要成本管理职责部门协调，优化制度、监督制度体系原则人员因素发挥所长、明确职责、责任到人、具体人员管理职责请详见商务策划书过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲商务工作控制的重点难点及应对措施七、1、施工人员缺乏经验，容易造成材料浪费2、项目太大，图纸不完善，导致预算量滞后，管理难以精细，项目对物资过程耗用不了解，实际支出超出预算却不知情。3、钢筋管理4、工期紧，容易造成周转材料浪费5、混凝土按小票结算的风险6、钢材价格上涨的风险7、项目管理人员成本意识淡薄，对成本指标概念不强8、业主对结算资料要求严格，担心业主中途更换管理人员造成相关资料缺失9、合同条款严谨苛刻，工期罚款额高过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲商务工作控制的重点难点及应对措施七、10、付款节点有很多附属条件，风险大11、三边工程，拆改较大，但清单中拆除的人工和零星机械费用较低12、业主对签证变更审批流程较长，需要经理三个阶段13、工程整体回款较差，由于节点因素和审批时间较长等原因，前期有相当长时间月度回款率预计只有40%14、万达业主成本系统权利太大，管理面太广，可以否定图纸、工程现场签证和专项方案，对二次营销工作增加了难度15、三边工程模拟清单，每次重计量和计算需要重新做一次清单16、分包成本控制：签证变更不超过合同额的2%过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲商务工作控制的重点难点及应对措施七、17、三边工程、图纸更改相当频繁，过程中算量难度难度较大.18、业主的重计量制度可能造成便能量差在最终重计量图纸中缺失.19、万达的四审制度和对量外包制度，使得业主对工程量计量干预有限，我们很难在量上占便宜.过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲二次营销策划八、序号项目名称主策划人1争取拿下部分专业工程和合同外工程，如通风空调、外墙涂料工程、万达二十小学工程等。宋志强、李珊珊2对于模拟清单中合同价较高，但因界限模糊，是否由我司施工存在争议的单项工程，争取采用多种手段实现我司自施宋志强、李珊珊3外强公关，内塑技巧与手段,争取在工程量上争取综合取得1%的收益率。李珊珊、王友洋4按照平均单张签证平均价值4万元计算，2000元的免赔金额可以拉低我项目5个点的收益，这是非常惊人的，我们需要通过各种手段，规避这种风险（比如尽量将可以纳入重计量的签证或变更纳入重计量）。李珊珊、王友洋5合同中限价材料较多，如防水、保温、涂料等等，通过调研当地市场以及提早切入及与业主项目成本部的沟通，要确保材料认价的收益率。李珊珊、王友洋6主动设计变更，对于报价中尤其是二次结构及装修工程中的偏低项，提前与业主成本部沟通，主动变更，规避亏损风险。如报价中的抹灰及大白报价偏低，我项目正在与业主沟通将地下室墙面变更为天然石粉，争取重新认价。李珊珊、王友洋7本工程为三边工程，清单为假清单，清单肯定会存在一定的漏项项目，要争取漏项项目的认价收益。同时对于清单中价格较低的项目要通过与业主及设计沟通，变更做法而达到重新认价的目的李珊珊、王友洋过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲二次营销策划八、序号项目名称主策划人8优化公司已有的洽商变更管理制度，要将商务工作前置到洽商变更的技术资料编制阶段，在洽商变更的技术资料上报前一定要经过商务评审，确定本份洽商变更在商务层面的可操作性，避免结算时因为重复补充技术资料，而造成结算期无限增长，增加资金成本。李珊珊、王友洋、技术部门9三边工程管理混乱，稍有不慎就会造成洽商变更漏报，要通过精细化的图纸管理实现洽商变更证据的可追溯性，所有用于施工的图纸必须经过业主工程副总签字（设计可以不签），要咬定这一条不放松，不折扣，所有业主工程副总签字的图纸要整理成台帐。工程副总不签字的图纸下发给商务部，商务部视为未接收该份图纸。商务部门派专人管理图纸。李珊珊、王友洋过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲二次营销策划八、序号项目名称主策划人10建立签证变更项目管理制度：签证、变更的督促人是各区域的商务负责人，（1）、签证的办理阶段，由商务和工程共同完成，而后由区域商务负责人督促相关责任工程师完成业主工程和业主监理的签字流程，由区域商务负责人督促相关预算人员或自己完成业主成本部的审定。（2）、变更的办理阶段，由商务和技术部共同完成，而后由区域商务负责人督促相关技术员完成业主设计部和业主工程部以及监理的签字流程，由区域商务负责人督促相关预算人员或自己完成业主成本部的审定王建波、戈振华、李珊珊11因业主签证变更办理较繁杂，认证人员和程序较多，审批程序也较多，所以，为规避这些风险，项目计划能以重计量形式体现的签证变更的，尽量以重计量的形式体现，且以重计量的形式体现的签证变更可以及时回进度款，且可直接入结算李珊珊、戈振华12与业主谈定最终结算原则和过程结算原则：以文字资料结算，而非现场盘点结算，目的是减少不必要的麻烦，提高结算速度宋志强、李珊珊过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲专项工作或工程的专项策划九、序号项目名称策划思路1加快回款进度1、节点临近完成就开始走手续；2、针对万达进度款审批流程较长，每次回款要派专人跟踪、催促审批流水2针对节点付款，形象进度规定较死板，怎样实现多报量，多回款。1、一方面通过沟通，对于附属条件未完成，或工程主节点本身未全完成的业态或区块实现节点超前认定（即部分未完，认定为全完。2、对于已完节点的平米造价要提早有底，与、业主沟通，尽量在付节点进度款时，按比实际的平米造价高的标准上报单位产值，两种举措，间接实现膨胀报量，加速回款过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲序号项目名称策划思路3提高措施费与总承包服务费的支付速度1、措施费合同要求为完成产值与“合同额”的比值乘以总措施费用支付，希望与业主谈判成完成产值与“自施合同额”的比值乘以总措施费用支付；2、考虑临时设施，安全文明施工等措施前期投入较大，积极与业主沟通，此部分措施费用超合同约定，提前支付一部分；3、做好业主与指定分包商工作，提高总承包服务分值，提早收取总承包服务费；4土方工程1、熟图、控制土方挖土、防止超挖或二次开挖（节流）；2、针对先前无图掏心挖的问题，积极以签证或专项方案的形式，说明需增加一级坡工作面和肥槽工作面（开源）5降水工程1、降水工程电费占大头，要技术经济指导施工，根据水量大小、灵活控制降水井电机的开动数量2、通过抗浮验算，争取年前彻底停掉降水专项工作或工程的专项策划九、过程精品质量重于泰山中国建筑服务跨越五洲序号项目名称