世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页

朝青项目报告汇报框架第一部分核心定位结论第二部分项目分析第三部分综合分析第四部分专题研究第五部分定位结论第六部分经济测算第七部分概念设计第一部分核心定位结论我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定位有两种：住宅产权写字楼住宅产权写字楼＋酒店式服务公寓住宅产权写字楼住宅产权写字楼＋酒店式服务公寓开发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点要求性价比高，利润空间有限，预售性较差高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大引入酒店管理公司，经营风险第二部分项目分析项目特性用地分析规划条件分析开发商分析成本分析市场分析项目概况本项目位于东三环外团结湖公园北侧，农业部东侧东临朝阳高尔夫俱乐部，西临农业部，北临农业部宿舍楼，南临农展馆南路本项目占地面积1.07公顷，总建筑面积约7.05万平方米北侧小盘，规模小——可支持“新、奇、怪”的产品位于“高档”区域——项目成本较高，档次较高交通方便——支持商务功能紧邻城市主干道——形象价值高，有一定噪音影响有一定景观优势（高尔夫球场）——支持打景观概念的产品，户型上能做出相应的亮点周边建筑物遮挡——北侧、西侧均有建筑物遮挡，对形象有负面影响项目特性区域成熟涉外性强景观较好特点“模糊”区位分析用地分析通广大厦农业部盈科中心朝阳区法院京朝大厦北京画院团结湖大厦农展馆招待所二部餐厅兆龙饭店润滑湘菜馆天益宾馆麦当劳中国文联宾馆骆驼亭日本科理凤凰宾馆十八汤火锅国检宾馆妇产医院润丰旅馆爱康医院交通旅社朝阳区体育馆公园团结湖公园高尔夫俱乐部餐饮医院体育政府机构办公饭店东三环、东四环农展馆南路、朝阳北路地铁10号线多条公交站线长虹桥堵车问题较严重农展馆南路朝阳北路朝外大街朝阳路东二环东三环东四环用地分析交通分析农展馆南路由西向东需调头长虹桥堵车问题较严重地块东侧规划路修通到北侧北侧小区的入口问题用地分析交通分析A区——景观好，相对安静B区——开放性强，形象价值高，有噪音影响，适宜偏商物业C区——私密性差，北侧、西侧形象差，C区不适宜摆放建筑，而适于作内部园林用地分析地块分析位于几大商圈间，区域特征相对“模糊”交通方便，邻城市主干道，形象价值好私密性差，有噪音影响东侧有较好的景观条件北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差地块较方正用地分析小结规划建设用地面积：10716平方米代征道路：2800平方米总建筑面积：70459平方米（地上51572平方米）建筑限高：60米容积率：4.81（容积率变化对利润敏感）规划条件分析容积率4.813.852.892.46税前利润（万元）170848981877-3175税前成本利润率31.75%18.69%2.07%-8.06%规划条件分析根据日照分析，项目可以统一作成61米按首层4.5米，标准层3米计算，可以做到19层。多种物业可能性的考虑利润/快速回收资金以销售为主品牌开发商分析土地开发费用和基础设施配套费用按地上建筑面积分摊为4790元/平方米加上前期费用、建安费用、以及其他相关费用，地上建筑面积的单方造价在10000元/平方米左右成本分析中高档次的产品居住类物业大户型一般户型小户型偏商类物业写字楼商住公寓酒店服务式公寓商业市场分析•朝阳公园朝外工体CBD三元桥宏观市场分析区域市场分析细分市场分析2004年上半年，加强宏观调控已取得明显成效预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经济增长业将呈现回落态势•政策变化多，对房地产市场会产生一定的影响•房地产价格继续上涨2004年1季度原综合价格指数走势6065707580859095100105110q97-1q97-2q97-3q97-4q98-1q98-2q98-3q98-4q99-1q99-2q99-3q99-4q00-1q00-2q00-3q00-4q01-1q01-2q01-3q01-4q02-1q02-2q02-3q02-4q03-1q03-2q03-3q03-4q04-1宏观市场分析全国宏观市场分析北京房地产总体市场项目名称物业类型规模在售面积单价主力户型面积主力户型主力户型总价装修棕榈泉国际公寓公寓250000500016000170~190三居180万精装公园大道公寓2500001600013000180240万精装维多利亚公寓公寓400003600015800120~150三居215万精装京达国际公寓公寓90000600012500140~180三居212万精装北京GOLF公寓公寓88000700016200260~270三居429万精装龙阁公寓19491550010000150~170三居170万毛坯纯居住为主主打景观概念容积率较高单价高户型面积相对偏大精装修有一定的投资客户有一定的外籍客户区域市场分析朝阳公园区域项目名称物业类型规模在售面积单价主力户型面积主力户型总价装修光彩国际公寓公寓1600004800016000270435万精装铂宫商住2000004500017000230-250350万精装朝外MEN酒店式公寓70000350014300120171万精装昆泰国际中心公寓、酒店式公寓公寓22000，酒店式公寓4200088001270080-160100-200万精装尚都商住1000001000015500194300万精装御东花园公寓163001140016800125210万精装新城国际公寓34000017000015000200-300300-450精装泰悦豪庭公寓、酒店式公寓4200021001300040-6072万精装综合项目多居住物业类型多样均价较高户型多样大户型公寓市场表现较差投资客户比例较大外籍客户比例较大区域市场分析朝外工体区域项目名称物业类型规模在售面积单价主力户型面积主力户型居室主力户型总价装修旺座中心商住11000055002500美元110-156220-312万精装世贸国际公寓公寓176000014000256三、四居360温莎大道公寓890002500015000330~380四居500万精装温特莱中心写字楼、商住920009200015000（公寓）18700（写字楼）金地国际花园公寓1700004000014000180~190三居252万精装华贸中心公寓1500003000014000182万精装万达广场商住480000（公寓300000）3000013500113-144三居152~195万精装蓝堡公寓20000001200070~120160~250一～三居80-200精装区域市场分析CBD商圈综合性项目较多纯居住概念商住公寓档次高投资高档纯居住公寓的客户占一定比例精装修项目名称物业类型规模在售面积单价主力户型面积主力户型居室数主力户型总价装修凤凰城公寓77000012000011000230~260三居264万精装时间国际商住10000040009500193三居190万精装第三置业商住200000011500100开间230万毛坯远洋新干线公寓、商住2440001500010300150LOFT150万精装区域市场分析三元桥区域商住为主均价在10000元/㎡左右精装修高容积率外立面仿写字楼涉外性强投资客户比例较大朝阳公园西侧、北侧东四环以东地区棕榈泉国际公寓以南呼家楼区域市场分析潜在土地供应南湖公寓九号国际公寓鸿翔花园美国公寓白家庄项目湖南卫视万通朝外项目首创呼家楼富力青印厂潜在项目万通朝外项目（在谈）——日坛北侧，写字楼约4万平米，住宅约5万平米。另有综合体（SOHO、写字楼、底商）约15万平方米居住类竞争：公寓未确定：酒店公寓或商住办公类竞争：商住及写字楼南湖公寓——规模约5万平方米，大户型项目，均价预计14000元/平方米。白家庄项目——规模约11万平方米，，均价预计在12000-13000元/平方米之间，富力青印厂项目——位于东三环里的白家庄，占地4公顷，12万平米的写字楼和6万平米公寓•首创呼家楼——总规模约130万平方米（未定），•目前确定的是20万平方米写字楼和10万平方米的公寓（含商务公寓），其中商务公寓预计均价在13000-14000元/平方米之间。，区域市场分析规划潜在项目集中在三环沿线及三环内房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789占地面积建筑面积（ha）(万m2)1科技人员公寓北京机电院系技术股份有限公司公寓1.64.62富力广场与青年交流中心中青高新技术产业发展中心办公3.820.373白家庄西里危改北京恒世华融房地产开发有限公司居住及商业金融综合2.599.264综合楼北京汇和房地产开发有限公司办公商业金融1.547.75新城国际2、3期北京万置房地产开发有限公司公寓商业3.586写字楼、商业北京万通世界房地产开发有限公司写字楼商业1.65商业97待定北京市土地中心商务（文化娱乐）1.9910.98六里屯丽水园公建北京市朝阳区城市建设综合开发2.359北京地质仪器厂三期A区北京天元港房地产开发有限公司1.7810雪莲大厦北京纺织控股有限责任公司商业金融1.9511以太广场北京以太物业开发有限公司商业写字楼212丽堡中心北京胜古房地产开发有限责任公司商业金融娱乐居住2.5614.113希翰大厦北京胜古房地产开发有限责任公司商业金融娱乐居住1.337.3114呼家楼商务居住区综合区一期首创朝阳房地产发展有限公司商业金融居住文化163415首信技术中心普天首信通信设备厂商业金融办公0.52.116元泰国际大厦北京元泰物业发展有限公司公寓（R6）及商业1编号项目名称开发商物业类型项目周边的潜在项目数量较多，涵盖了从公寓、办公、商业到公建的各种物业总规模上百万，一方面加剧竞争，另一方面也促进了区域的成熟细分市场分析•居住类物业大户型一般户型小户型•偏商物业写字楼商住酒店服务式公寓商业光彩国际公寓160000480002002年11月16000435万精装紫荆豪庭61000150002002年8月11000350万精装新城国际3400001700002002年11月15000195万精装北京高尔夫公寓88000120002003年10月16000432万精装棕榈泉国际公寓25000050002003年1月16000180万精装公园大道250000160002003年9月13000240精装龙阁194912003年8月9500180毛坯鹏丽国际公寓48666300002002年3月12500精装凤凰城1200001200002004年7月11000280厨卫精装维多利亚花园公寓400002004年5月15800精装铂宫200000450002003年9月17000350精装康堡花园47000100002002年1月10000170精装项目名称规模在售面积开盘时间均价主力户型总价装修总供应量约160万平方米产品档次高，高单价、高总价户型舒适，精装修朝阳公园、CBD的表现比较好，工体、朝外商圈的表现相对较差客户为自用和投资相结合，外籍客户占一定比例细分市场分析居住类物业——大户型居住类型多样价格水平差别较大市场表现不温不火项目名称在售面积均价总建筑面积开盘日期主力户型面积（平方米）主力户型总价（万元）杰座010000250002002年5月90-14090-140昆泰国际中心880014000公寓22000，酒店式公寓4200080-160100-200海悦名门9000230002003年5月2765-11260-100北京财富中心0138007200002001年12月90-160124-220万达国际公寓3000013500480000（公寓300000）2003年10月113-144120-150公园5号23000072002300002003年11月110