保利_天津河东项目发展策划案_98PPT_合富辉煌

1保利河东项目发展策划案2市场环境分析地块分析项目定位物业发展建议案名建议营销策略目录3市场环境分析41、2008年天津商品房走势分析：年份成交套数（套）成交面积（万m2）平均价格(元/m2)成交额（万元）2008年42557458691231659512007年7997489559205299314变动数量-37417-437992-2133363变动幅度-46.8%-48.8%16.7%-40.3%2008年商品住宅成交量成交价格走势图0.010.020.030.040.050.060.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月60006200640066006800700072007400成交量成交均价价格振荡下行、交易量萎缩、资金链绷紧、市场进入调整阶段52007年2008年同期销售量对比0204060801001201402008年42.621.253.447.147.648.940.531.831.843.849.22007年62.229.856.367.571.275.6109109.0128.692.993.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2、07、08年成交量走势对比——旺季不旺从各月销售情况看，2007年3月开始，保持了强劲的上涨势头，特别是7、8、9三个月，而08年7、8、9月份销量与07年形成了鲜明的对比，旺季销量低迷成为本年度与07年成交量缺口的主要原因，更是楼市调整的重要特征。63、07、08年成交价格走势对比——振荡走低，理性回归2007、2008年商品住宅价格对比0100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%2008年2007年价格增长率08年受到购买力、宏观调控、股市、经济滑坡等多方面压力下价格出现理性回调，年内价格出现回落趋势，降幅为5%，且已回落到07年同期水平。72008年市内六区各区域成交占比和平区9%南开区35%河西区22%河北区9%红桥区10%河东区15%和平区河东区河西区南开区河北区红桥区4、2008年成交状况及区域分布08年河东区为市内六区中价格最低的区域，均价为8138元/㎡，而成交量却排在天津市区的第二位。河东区非市内地段价值热点板块，区域市场成交活力呈现蓄势待发的态势区域成交套数（套）成交面积（m2）平均价格(元/m2)成交额（万元）和平区928100464.812743128019.4河东区1779169148.68138137649.6河西区1756247238.110699264516.2南开区3821404629.510742434646.1河北区90097374.1872484944.63.6红桥区1086110509.1888298155.6合计102701129364101641147931.48预计目前这种市场冷遇还将继续。虽然开发企业都希望市场尽快回暖，但从此前持续四五年的大牛市和市场透支价值的产品价格等因素来看，房地产市场的低迷至少还将持续到2009年，甚至更久。在成交量方面，2008年1-11月份累计成交同比下降了50%以上，受宏观经济影响08年下半年较上半年成交量明显回落，增速减弱；在成交价格方面，天津的房地产价格上涨空间明显缩水，价格持续振荡下行；综述2008年商品住宅成交量成交价格走势图0.010.020.030.040.050.060.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月60006200640066006800700072007400成交量成交均价9随着滨海新区的高速发展，作为市中心与滨海新区之间新城市走廊的河东区，将处在天津市经济中心战略东移的发展前沿。滨海新区开发热度的持续升温，使东部成为政府未来重点开发的新热点。河东区域可分为三大板块：卫国道板块、中山门板块、后广场板块。河东区发展概况中山门板块发展前景：1、津滨轻轨的开通给该区域带来足够的发展动力。2、该板块位于海河改造第七节点，未来市政建设倾斜支持力度不容忽视。3、该板块也是连接河东与河西的最快捷的交通枢纽，为该区域项目销售提供客户资源增容的有力支持。后广场板块卫国道板块中山门板块102008年河东区成交走势分析2008年1-11月份河东区成交量成交价格趋势0500010000150002000025000300001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月650070007500800085009000成交面积（m2）平均价格(元/m2)截止11月份河东区成交量仅16.9万平米，均价8140元/㎡区域呈现价跌放量的态势11中山门及轻轨沿线板块板块项目名称地址开发商建筑类型占地面积万㎡容积率建筑面积（万㎡）面积区间价格(元/m2)备注中山门板块格调竹镜中山门四号路与虎丘路交口天津泰达建设集团格调房地产开发有限公司高层5.52.614.570-140均价7900----融科金月湾津塘路与月牙河南路交口以南天津市利合房地产开发有限公司小高层、高层6.272.515.6886-130均价8300-----朝阳绿茵雪莲南路以西，龙峰路以东，津塘公路以北天津市新型建筑材料房地产开发公司洋房10.71.14.4280-1407800余房还有180套米兰新干线津塘公路二号桥天津市德亿达房地产开发有限公司洋房20.580.8617.770-110起价7550现房入住12中山门板块项目分析总体上看：1、河东区作为市区与滨海新区连接的重要通道，房地产市场发展火爆。2008年不断有新项目涌现，其中，格调竹镜与融科金月湾项目的入市，随着众多知名开发商的进入更是让中山门板块一跃成为市区成交的热点。未来发展前景看好。2、未来板块供应量较丰富，供应主要以高层为主。在建筑面积上，预计格调竹镜和融科金月湾各剩余约12万㎡的体量，该板块未来总计约有24万的上市量。而河东区2008年全年共计成交16.9万㎡，预计未来区域竞争将日趋激烈，考虑到未来区域供应量的增加，区域成交均价有小幅下降的趋势。3、在中山门板块内，中山门轻轨站的交通优势不容小觑，轻轨的带动作用加快了区域与外界的联系与沟通，使得中山门板块成为连接市区与开发区的交通要道，板块的发展潜力逐渐被越来越多的人认识到。中山门板块：依托地铁优势打造成熟居住氛围131基础信息项目名称格调竹境项目地名格调竹境花园区域河东区地址河东区中山门45中对面建筑结构框剪物业形式高层物业形式明细6栋18层，3栋25层，5栋30层开盘时间2008-9-6入住时间2009-12起价7600元/平米均价8000元/平米物业费用1.8元/平米*月格调竹境141、2008年9月6日正式开盘销售2、首期开6栋楼。1#、2#、4#三栋18层11#一栋30层12#、14#两栋25层。3、本次开盘共推出536套房源4、首期推出的户型面积在90-130平米5、首期价格在7600-8400元/平米之间6、开盘当日成交了96套7、成交客户多为项目周边客户（河东地源客户为主、东丽及在塘沽工作的客户为辅）客户以改善自住为主要购买因素格调竹境12411141215格调竹境热销户型一：三室123㎡全明设计、4.41米大开间、书房设置转角飘窗西照热销户型二：两室96㎡、方正格局、南北通透采光不好暗卫16格调竹境卖点梳理卖点一：泰达品牌实力强大，消费者对其具有较高的信任与认可卖点二：该项目定位于天津首个中式高层建筑，建筑立面及景观园林赋予中式建筑特征卖点三：主力户型在90-140平米之间，面积适中、产品设计优良，受众广泛卖点四：地段升值潜力及未来发展预期格调竹境08年销售分析108337861803076490204060801001202008年9月2008年10月2008年11月时间销售套数74007500760077007800790080008100销售均价17融科•金月湾坐落于河东区，北侧为津塘路，南侧为规划中的娄山道，西侧为东南半环快速路，东侧为月牙河南路，项目占地6.27万平米，建筑面积15.68万平米，建筑形式为12层到33层，70%为90平米以下的中小户型，户型类别为一室/两室/三室，项目自身还配有商业配套设施。本案融科-金月湾18占地面积:62700平方米总建筑面积:156800平方米容积率:2.50绿化率:45%楼层状况:12—33层物业类别:住宅建筑类别:高层装修状况:毛坯、宽带接入、单水，物业地址:河东区月牙河南路金月湾（津塘路与月牙河南路交口南200米）价格:均价:8300元/平方米预计2010年年内入住投资商:联想控股之融科智地开发商:天津市利合房地产开发有限公司物业管理公司:第一太平融科物业管理有限公司物业费用1.7元/平米/月景观设计单位:美国贝尔高林景观设计公司融科-金月湾19融科金月湾热销房型二房二厅一卫建筑面积：８６平方米二房二厅一卫建筑面积：９９平方米赠送面积赠送面积20优势分析：1、项目开盘前将示范区、样板间、会所全面公开，直观感受较强；2、与中原地产二手房联动，采取泛营销，扩大客群积累；3、不同户型的赠送面积不等，增加产品附加值；4、紧邻月牙河，环境优美。劣势分析：1、86㎡样板间设计欠缺考虑，空间感不足；2、现场接待水平较差，人员管理欠佳；3、受市场环境影响严重，现场接待中心面积过大导致卖场更加缺乏人气；4、客户渠道尚未打开。融科金月湾项目总结21存在庞大的改善型需求。二手房市场火爆一方面证明区域客群存在迫切的改善愿望，另一方面也证明中端客群的需求。目前在售项目辐射范围较小，相对而言，各项目的辐射能力主要沿交通干线向东西方向延伸，南北向辐射能力较弱。成交客户以地源客户为主，体现了区域居民对该区域强烈的区域认知，保证了区域客群的有效截取。区域总体购买能力有限，有一定的总价压力。已成交情况表明，小面积房型有较大的市场需求，中等面积户型同样能够保证相当的市场空间，大面积户型成交缓慢。竞争项目成交客群分析22中山门传统居住区不断优化，新型住区的崛起，形成两种价值体系构成的局面传统片区优化：中山门居住片区不断老化并没有改造空间，如扩张必往东或南移新片区崛起：城市向东南快速推进，大量闲置工厂用地推向市场，形成未来区域的价值提升富民路板块项目机会背景分析——局海河景观带东部生活区23良性竞合，区域品牌联盟，形成区域升级之势竹境金月湾的现有开发和未来金地项目的启动，使本区域在消费者心目中的认知不断提高，品牌项目带动了原本不被看好的地段，本项目也将加入其中，成为区域重要力量之一。机会背景分析——势24产品良莠不齐，中心居住区城市价值感不足，过往的社区开发力有限，形象力或产品力尚有可提升空间；在售项目精品不多，城市感和居住区的价值感均未突现；本区域客户对城市化高尚居所十分向往。机会背景分析——市？25地缘客户丰富，留恋旧城，向往新生活该板块蕴含较大的有潜力的中高消费者；由于中高素质楼盘近年来供应不足，致使该区域推出的项目备受关注，且在断货期出现了客户外流趋势，现有两个项目的销售现状受宏观因素影响只是暂时的，未来销售前景乐观。机会背景分析——机26——传统区域不断优化，新片区的崛起，形成两种价值体系构成的局面——良性竞合，东部品牌联盟，形成区域升级之势——产品良莠不齐，中山门居住区城市价值感不足——客户丰富，留恋旧城，向往新生活局势市机东部板块呼唤新一代城市作品27地块分析28周边交通道路分析：目前，项目两面临路，东临月牙河路，西临快速路；快速路是城市主干道，串连河西河东，交通连接顺畅，通达性较好；月牙河是近两年改造的景观河，通达性一般；开发条件分析——外部条件29周边噪污分析：西面：项目紧邻快速路，作为城市的主干道，其大量的车流将对项目用地的西面区域，存在一定的噪音和空气污染；南面：距离项目南面是海河东路，对项目存在一定的噪音干扰；东面是钢厂料场运输时会有噪音北面是规划津塘二线将来会有污染城市主干道路，产生噪音和空气污染开