城市土地经济

城市土地经济主讲人：Kuran【学习目标】通过本章学习，了解土地供应状况将直接影响城市发展空间、发展潜力和发展方向；掌握城市土地市场的运作机制和城市土地制度；理解土地竞租与城市土地利用问题；初步形成对城市空间结构与功能分区以及城市空间结构规划的系统认识；了解十三五有关土地管理制度改革的相关内容。第一节城市土地本节重点城市土地的内涵城市土地租金的内涵和特征城市土地市场涵义及特征一、城市土地内涵（一）城市土地的含义广义涵义：指城市行政区内陆地和水域及其地上、低下的空间总称。从行政区域上划分，城市土地有以下3个层次：（1）城市建成区土地（2）城市规划区土地（3）城市行政辖区土地狭义涵义：是指城市市区即建成区范围内的土地，即城市建设用地，其土地人口密度高，建筑稠密，设施比较齐全。我们通常所说的城市地一般是指城市建成区及其规划区的土地，也就是本文的研究对象。（二）城市土地的特征（1）城市土地的区位具有特殊的重要性。城市土地的优劣程度主要取决于土地的区位特征，区位特征由土地所处位置的集聚经济效益、交通便利程度、基础设施和环境质量好坏等因素构成。区位差异会直接影响企业的经济效益，对成本和价格会产生重要影响，区位对土地效益具有决定性作用。（2）城市土地对交通运输、城市基础设施的依赖性。城市土地的优劣性在很大程度上取决于交通运输和城市基础设施状况，交通运输越畅通，基础设施越完备，城市区位必然竞争激烈，必然趋向集约化利用土地，从而产生较高的级差效益。（3）城市土地利用方向的多样性。城市经济的社会化程度比较高，具有发达的社会分工和专业化协作，包括工业、商业、建筑业、服务业、旅游业、金融业，交通运输业以及市政管理等各个经济部门。这些部门配置在不同的土地功能区内，相互联系形成城市地域内部的利用结构。城市土地利用方向的多样性及变更的困难性要求我们在规划和实施土地利用时，必须避免因土地利用不当造成失误和损失。（4）城市土地本身的价值及其建筑物和构筑物的价值具有可分性，是可以分别计算的。（5）城市土地的有限性。对于每一个城市而言，土地的面积都是有限的，随着对土地的需求日益增加，土地的稀缺程度将日益严重。二、城市土地租金的内涵和特征（一）城市土地租金的含义我国城市土地租金是城市土地国家所有权在经济上的实现形式，也是城市土地收益分配的重要形式。马克思主义地租理论：地租是因使用土地二支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现形式。城市的土地地租通常有绝对地租和极差地租两种基本形式。绝对地租——不论土地本身的条件优劣如何，只要租用了土地，就必须支付的地租为绝对地租。（城市中最差的土地所要求的最低限度的地租）绝对地租的增长源于以下两个方面：随着城市经济的发展，社会劳动生产率相应提高，产业部门所获得的超额利润和平均利润提高，相应的土地要素所得的超额利润或平均利润也提高，因而地租量也会提高；城市经济发展对有限土地需求的不断增加，使土地价格增长，导致绝对地租量增加。城市极差地租：由于土地等级不同而形成数量不等的地租级差地租1——位置较好的土地所要求的高于绝对地租的差别地租。级差地租11——在同一块土地上连续投资而产生的级差收益。垄断地租——极少数黄金地段所要求的额外地租影响因素流通过程中运输费用的差别资金流通速度的差别超额利润在一定条件下就会转化为极差地租表现为高层建筑容积率原有城市基础设施的二次开发（二）城市土地租金的特征（1）城市土地的经济特征（相对与农村土地）稀缺性、报酬递减性、储蓄性、区位性、交通依赖性。区位性报酬递减性稀缺性储蓄性交通依赖性（2）城市租金的特点城市租金的形成依赖于社会条件城市地租来源于平均利润形成之前的扣除城市地租往往与建筑物租金难以分割三、城市土地市场内涵（一）城市土地市场的含义城市土地市场的经济实质是城市地产市场，在我国它是城市政府征用农地变为城市用地，并出让城市土地使用权和城市土地使用权再转让的交易场所和经济关系。客体----城市土地产权，包括土地所有权和使用权主体----参与城市土地产权权交易的当事人我国城市土地的结构模式---三级市场一级市场：政府土地的使用权投放市场二级市场：经营者土地使用权转让市场三级市场：使用者土地使用权转让市场土地征用和储备土地出让批租土地转让、土地出租建设商品房房产交易反映的是土地使用权价格，垄断性质是市场行为，反映的企业价格，经营性质反映的是市场价格，具有消费性质（1）一级市场。由国家以土地所有者身份，通过批租将土地的使用权投放市场运行。表现为政府与土地经营者、使用者之间的纵向交易行为，反映的是土地的使用权价格，具有垄断性质。（2）二级市场。即由获得土地使用权的经营者，直接将土地或通过建设商品房从而间接地将土地投入市场流通。它表现为土地经营者之间的横向交易，是扩大供给条件下的市场行为，反映的是以开发经营价值为基础的企业价格，具有经营性质。（3）三级市场。既由土地的使用者通过房产的交易而使土地间接地进入市场流通，它表现为土地使用者之间的横向交易，是调剂需求条件下的市场行为，反映的是以效用为尺度的市场价格，具有消费性质。以上三级市场相互联系，形成土地的批发、零售、调剂的三种市场形态。其中一级市场是前提和基础，起导向作用；二、三级市场是延伸和扩大，起促进市场发育和繁荣的作用国家政策：垄断和控制一级市场，规范和搞活二、三级市场。（二）城市土地市场的特征（1）垄断竞争相耦合的特点（2）很强的地域性（3）交易方式的多样性和市场构成的多层次性（4）收益分配的复杂性（5）价格的多样性（6）地产交易和房产交易交叉的特点第二节城市土地利用本节重点城市土地利用及其效率城市土地招标租金模型城市土地利用的一般均衡一、城市土地利用及其效率（一）城市土地利用的概念城市土地利用概念郝晋棉认为土地利用是指人类通过一定的行动，以土地为劳动对象，利用土地的特性来满足自身需要的过程。包括两方面涵义：一，以土地为劳动对象，利用土地性能，二，利用土地具有一定的目的性。宋春华、毕宝德解释就是城市土地在城市不同经济部门之间、各个不同项目上的配置和使用，是人类通过一定的劳动，一城市土地为劳动对象，利用其特性来满足自身需求的过程。在土地的利用过程中，人类以土地为对象的劳动具有很强的目的性。人类的劳动可以表现为生产性劳动，也可以表现为非生产性劳动，不管其性质如何，最终目标就是要满足自身需要（二）城市土地利用效率物理学领域，最初被用来标度机械作用中能量耗损程度。机械系统输出能量与输入能量的比值越大，说明系统内部损耗越小，因此效率越高。经济学领域，效率被用来反映资源配置和经济活动的效果，它可以表明资源或劳动价值的实现程度。在结合前人基础上，我们认为效益等同于效率，因此定义为：城市用地数量分布使用的安排对于整个城市范围内的经济、社会文化活动的投入与产出之比的影响和对城市环境的影响而产生的作用和效果。具有以下内涵：（1）经济效益、社会效益和环境效益三者统一性（2）土地可持续利用（3）整体用地结构的优化与单一地块利用集约化的统一城市土地利用的最佳效益不仅决定于土地的经济产出与利润，还取决于城市各项建设用地的合理安排及城市经济、社会与环境效益的相互协调。二、城市土地投标租金模型（一）冯·杜能模型模型假设：（1）农业产品生产投入品；（2）农业市场完全竞争；（3）非土地投入品固定；（4）所有农产品必须在唯一市场M中进行交换；（5）土地匀质农场主利润模型：π(d)=pm-iK-rS-mtdm-农产品产量,i-每单位非土地投入的价格,K-非土地投入的数量，r-每单位土地投入品租金价格，S-土地投入数量，t-单位产品每公里运输费用，d-农产品运输到市场距离。单位产出利润为:𝜋（𝑑）𝑚=p-i𝐾𝑚-r𝑆𝑚-td令Km=𝐾𝑚,Sm=𝑆𝑚,𝜋m=𝜋（𝑑）𝑚，则：𝜋m=p-iKm–rSm-td完全竞争条件下𝜋m=0，于是可得：r=𝑝−𝑡𝑑−𝑖KmSm,对d求导：𝜕𝑟𝜕𝑑=-1Sm[𝑡+𝜕𝑡𝜕𝑑d]假设每公里每单位产品的运输费用为固定值，有𝜕𝑡𝜕𝑑=0，可得地租对距离d的梯度为𝜕𝑟𝜕𝑑=-𝑡Sm。由上可知，投标租金曲线斜率的绝对值与Sm成反比关系。（二）企业的投标租金模型该模型所有假设条件与杜能模型假设类似，不同的是投入品要素可以替代。用r表示土地租金，d表示某块土地距M的距离，r与d成反比例关系。由于投入品可以相互替代，投标租金曲线由杜能的直线变为曲线。城市土地在不同通途使用者中间分配时，遵循“最高租金”原则。由于商业对位置敏感性最强，其投标租金曲线最为陡峭；居住对位置的敏感性相对较弱，对空间的要求更为敏感，其投标曲线较为平缓；制造业居于二者之间。形成一条包络线AEFC’。按此原则进行分配，将实现城市整体土地经济效益最大化。rd商业制造因居住AA’B’FECBC’M1321——商业区2——制造业生产区3——居住区不同产业投标租金曲线对某个具体的土地使用者来说，会面对一条实际的城市土地投标租金曲线。根据数学方法推导得知：当其投标租金曲线与城市土地市场地租曲线相切时，切点处的位置是适宜的。此时，土地所有者得到最高租金，土地使用者得到最大利润。π(d)=pm-iK-rS-mtd𝜕𝜋𝜕𝑑=-𝜕𝑟𝜕𝑑𝑆−𝑚𝑡=0𝜕𝑟𝜕𝑑=-𝑡Sm(斜率)三、城市土地利用的一般均衡在城市经济中，土地利用要达到均衡状态必须同时满足以下几个条件：1.企业选址的均衡在充分竞争的市场机制下，企业选址要在地租水平和运输（出行）费用之间权衡。当所有区位上的企业均达到零经济利润状态时，企业才没有改变区位的动机。企业选址就实现了均衡。2.家庭选址的均衡所有家庭（无差异的典型家庭）在市内各区位上获得同水平的效用，任何家庭也没有改变居住区位的动机时。就实现了家庭选址均衡。这一状态的实现是由城市地租来调节的。3.区位竞价的均衡在充分竞争条件下，土地总是被出价最高的使用者获得。在同一区位上，不同的企业或家庭的竞租水平不同，只有出价最高者才能获得该区位上的土地。企业的最高租金出价取决于其土地要素的边际生产力、交通费用和产品价格。而家庭的最高地租出价则是由其效用最大化下的消费均衡所决定的。所以，某一区位上具体配置什么样的经济部门，通过土地市场上的竞价均衡来实现的。4.劳动力市场的均衡在开放城市模型中，必须满足这一条件。也就是说，市内工商业的劳动力需求必须与居住区的劳动力供给相适应，否则就会有城市人口的迁入或迁出，从而影响地租乃至土地利用的变动。5.土地利用边界的均衡在两类土地利用的边界，两类土地的地租必须一致，否则边界将会移动。在城市土地利用边界，城市地租必须等于农业地租。若前者大于后者，则城市用地必然侵占农用土地而向外扩张；反之，则不能形成城市用地。满足上述几个条件后，城市用地结构就达到了均衡状态，从而就决定了城市内部空间结构的形成，如图所示。图土地利用的均衡与城市内部结构形成第三节城市内部空间结构演化本节重点空间结构理论的内涵及发展背景城市空间结构的基本演进类型城市内部空间结构的调节一、空间结构理论内涵及发展背景最早的空间结构形态•静止的状态•局部均衡的状态发展的空间结构理论•客体在空间中的相互作用及相互关系•客体和现象的空间集聚规模和集聚程度现今•动态的总体的区位理论空间结构的理论内涵：空间结构理论发展的历史背景：区域开发问题的广泛出现•在我国，区域发展问题日益显露出来，最明显的是由于经济水平提高，导致专业化与协作化的加强，在空间上的一个重要反映是区域与城市之间经济关系的加强。而在技术水平落后的情况下，只能侧重全国范围内的分工与协作。因此区域内城镇的等级体系及相应的职能分工自然成了一个需要合理解决的现实问题第三产业内容的扩大和集聚因素内容的增加•第三产业的行业、领域极其宽广，不可能对它们在一定区域内的分布进行单个的研究，决策进行单一衡量。它们发挥作用从根本上是综合的。若干生产企业与若