信立怡高_重汽青春驿站前期策划方案_140页

1一座专为青年白领打造的领地重汽·青春驿站济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:分析现状战略定位及物业发展建议回答基础思路精准目标经验借鉴营销思考济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:是利润最大化各位同仁，你们认为我们的目标是什么？是快速回收资金目标沟通济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、满足规划要求，通过政府审批；2、两年内100%销售12.7万平米，实现销售额7.4亿元；3、打造济南首个CONDO社区，做山东小户型社区标杆；4、BRT与房地产项目完美结合的典范，把BRT所带来的经济效益转化为房地产开发价值；5、丰富重汽地产的产品线，提升重汽地产品牌。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:济南市小户型市场分析济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:楼盘名称位置总套数主推概念汇展·香格里拉高新区2994酒店式公寓（毛坯）黄金时代（三期）高新区169精装酒店式公寓（配家具）嘉汇环球广场（B座）天桥区320精装酒店式公寓大舜天成自由城历下区251精装商务公寓银座晶都国际历下区477精装小户型公寓鲁润名商广场（C座）市中区90生态商务公寓（精装）合计4301供应量分析在售公寓项目共六个，总供应套数4301套，仅汇展·香格里拉一个项目近3000套，约占总供应量的75%；有5个项目为精装修。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:小户型产品销售速度较快楼盘名称开盘时间总套数已销售销售率月销量（套）汇展·香格里拉2007-6-302994179060%150黄金时代（三期）2007-10-2816913580%130嘉汇环球广场（B座）2007-11-232020048%110-120从上表看出近期公寓市场十分活跃，月均吸纳量在110-150套之间；其中汇展香格里拉、黄金时代受奥体板块影响，备受市场追捧，汇展香格里拉前期以3200元/平米低价销售近1000套，而嘉汇环球广场受交通升级（北园BRT）及区域环境改善的影响，在11月初展会期间开盘销售即过百套。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:小户型产品价格小幅上升楼盘名称开盘时间开盘均价目前均价汇展·香格里拉2007-6-3032004900黄金时代（三期）2007-10-2857005750嘉汇环球广场（B座）2007-11-259006300大舜天成自由城2006-11-2661806800鲁润名商广场（C座）2007-449005500银座晶都国际2006-1060006900济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:楼盘名称一室户型面积套数配比两室户型面积套数配比主力户型及面积汇展·香格里拉54-78180660%75-90102634%一室；50-60黄金时代（三期）43/46/57/78/95169100%无无无一室；43/46嘉汇环球广场（B座）40-80320100%无无无一室；50大舜天成自由城50-7912548%1006626%一室；50/75鲁润名商广场（C座）40-607482%90-11589%一室；50银座晶都国际40-6019640%60-8029460%一室；40-60;两室；60-80合计269062%139432%产品设计从目前项目可看出,一室占总量的62%,两室占总量的32%；一室主力户型面积为40—60平米,两室主力户型面积为70—80平米。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:客户分析楼盘名称客户情况汇展·香格里拉周边客户为主，投资、自住各占一半黄金时代（三期）90%为投资客户，主要来自市区嘉汇环球广场（B座）大部分为投资客户大舜天成自由城投资、自住客户各占一半鲁润名商广场（C座）投资、自住客户各占一半银座晶都国际自住兼投资客户为主，约占70%高新区项目—汇展香格里拉和黄金时代，其客户以投资为主；而市中心项目—大舜天成自由城、银座晶都国际其客户以自住兼投资为主。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:小户型市场活跃,月均吸纳量110-150套之间,其中一室比两室销售速度快；2.户型以一室为主,主力面积为40-60平米;两室主力面积以70-80平米为主；3.小户型产品价格小幅上涨，涨幅低于普通住宅；4.整体看,客户以投资客居多;其中东部高新区以投资客为主,中心城区以自住客户为主.济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:典型项目分析济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:区域项目分析泉城花园概况：项目位于槐荫区幸福路与西外环交界处。产品现状;该项目总计3000多套，其中56-93平米占80%，共计2400多套。主力户型：一室两厅和两室一厅。销售现状：于07年5月正式上市，均价已从4000元上升至现在的5200元∕平米。2008年5月31日前全部交房，目前销售率已达80﹪；无优惠政策。客户现状：以周边批发市场个体工商户为主，年轻人居多。优势分析：四建品牌，工程进度，产品质量，合理的户型配比济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:碧水尚景概况：项目位于北园大街与东工商河交汇处向北300米。产品现状：二期“领寓”为小户型计300套,户型从一室到两室两厅，面积约为34、48、52/53、60-70平米。销售现状：小户型公寓07年7月上市，均价5200元∕平米，目前销售率为99.4％。优惠政策：一次性付款9.85折，按揭9.95折。客户现状：项目周边普通职工、个体工商户，短期入住需求的客户为主。优势分析：工程进度快，交房时间早（最早07年年底，最晚08年3月份），促销活动多，客情维护较好。区域项目分析济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:典型项目分析汇展香格里拉概况：高新区新宇路1号国际会展中心北，1栋31层，2栋27层，共27万平米。产品现状：50-110平米，有一室一厅、二室二厅、三室二厅。酒店式公寓户型54—78平方米,户型多样，设计相对合理。销售现状：07年6月上市，均价3200元∕平米起，目前销售率为60％。6月30日盛大开盘，推出“千套特价房”优惠计划，优惠价在3200—4130元/平方米，让利给客户很大的升值空间，开盘即通过低价策略销售近千套。客户现状：历下区客户为主，首次、二次置业都有，自住及投资各占一半。优势分析：区域发展前景好，价格低。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、本区域碧水尚景、泉城花园两个项目是最具影响力的项目，其他项目产品、规划、知名度等较差。这两个项目消化已近尾声，本项目将处于一个竞争的空当期。2、户型多样，可满足不同客户的需求。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:１、2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，业内称之为九部委“十五条”，意见中明确提出：“自2006年6月1起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。相关政策2、2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、70/90政策将导致市场供应结构调整，90平米以下户型产品供应量加大，产品同质化严重，竞争激烈；要求项目必须设计优秀的产品.2、商业项目贷款首付50%,贷款期限为10年,执行商业贷款利率,就意味着首付增加、月供增加、年限降低,将会在很大程度上影响客户的购买,所以本项目须对总价进行控制、,对户型面积进行控制,应限制三房以上户型的设计．济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:平米容积率地上≤2.7地下≤0.6停车率≥0.5个/百平米建筑面积127037地上127037平米地下28231平米建筑密度≤40%绿地率≥30%建筑限高≤32米土地用途商服配建书报亭、公厕、地下中水处理土地使用年限40年地块技术参数济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、项目东至黄岗路，西至兴济河，南靠BRT黄岗站，北临北园大街、新建成的BRT快路公车道。2、项目用地现已拆迁完，场地平整。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、BRT开通与小清河综合整治是项目极其重要的机会价值。BRT的通车将极大地提升项目价值和销售速度；小清河综合整治的实施，将会在一定程度上提高项目的销售速度。2、济南市大力整治村改房，片区内大量村改房项目被叫停；济南西北部缺乏高品质、具有影响力的楼盘；西北城区有数量众多的批发市场和专业市场，聚集了大量中青年就业人群,为本项目提供了巨大的市场机会。地块基本价值判断济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:枢纽站的特点，化不利为优势，运用漏斗原理，打造辐射全济南的小户型典范社区。2.学习借鉴发达国家先进经验，在翡翠郡成功开发的基础上丰富重汽地产产品线，为未来的重汽地产品牌复制开发模式做铺垫。地块基本价值判断济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:劣势●重汽地产品牌优势●交通便利●客户资源●产品创新●规划限制●区域认可度低●环境污染严重●缺乏公共配套O机会SO（发挥优势，利用机会）WO（利用机会，克服劣势）●城市规划“西进”战略●BRT建设完工●房地产市场的规范●产品创新获国际大奖：户型设计国际大奖●倡导CONDO生活方式,打造济南CONDO社区●产品创新，填补区域市场空白●城市规划重点发展区域，提高项目认可度●BRT开通,扩大项目辐射范围T威胁ST（利用优势，回避威胁）WT（减少劣势