先觉恒宝城市广场前期策划大纲0425

？都是套路、抄袭城市概况、商业市场、住宅市场、写字楼市场、SWOT……我们怎么做商铺在龙岩房地产中占重要地位中心城市不断扩展新商业圈VS中山路商圈龙岩商铺多热衷以商铺为投资方式商铺的购买热情远远大于住宅的购买热情追求高利润，人为刺激市场，供大于求买商铺的人多核心商圈在哪？中山路，龙腾路，交易城以什么样的形式存在？商业街，购物中心，批发商贸中心，专业市场，社区商业商业街，遍地开会城市中心、周边大街小巷中山路、九一路，如中山路商业街、佳宝商业城、国贸等龙岩大道一带的商业物业也将以此为规划方向购物中心罗桥一带，如早期的西安商业城、韭菜园商业城、荣鑫商业城、闽西交易城、闽西粮油饲料城等批发及商贸中心建材五金市场，如红星美凯龙、新发现国际广场等龙门一带已形成汽车专业市场专业市场目前在龙岩比较普遍的商业是社区商业新开发的小区均配置社区商业社区商业龙岩未来主要商业业态大型主题性商业的业态便民的商业业态商业城与主题街、主题性商业、主干道商圈、中山路商圈龙岩商业主要网点龙兴商业城其实是老龙熏市场的二期扩建工程，在市场交易上拥有很高的知名度和经营历史。龙兴商业城在原有基础上加以改造、扩建，使旧时的人气、商业的氛围加以维持，商业城依靠其地理位置、人气、价格、经商的历史等原因被广大投资者接受。物业情况：一至二层为分割商铺（每个铺面为30㎡左右）主要经营中低档服饰和鞋帽，属于中低档服饰、鞋帽的批发市场，共有330套店面。租金情况：一层非沿街商铺租金为60-100元/㎡·月沿街部分商业租金为：100-250元/㎡·月二层租金为：40-100元/平方米/月售价情况：一层售价在2—3.5万元/㎡间为主商业城与主题街【龙兴商业城】商业城与主题街【佳宝商业城】佳宝商业城是龙岩的第一个商业城尝试，也有了比较长的经营历史，经营业态也经过了几次调整，终于步入目前的成熟阶段。经营情况：一层：经营服装、鞋类和装饰品，面积多为5-15㎡左右，租金多为100-120元/㎡·月，沿街部分租金为200-250元/㎡·月，经营的商品档次为中档。二层：超市三层：电子城，租金为35-45元/㎡·月售价情况：均价在2-3.5万元/㎡商业城与主题街【女人街】经营情况：主街部分租赁情况好，主要经营中端和部分高端服饰产品、床上用品。商业经营状况一般，多数商家无法承受原有的高租金，曾经出现商家集体上书业主要求降低租金。租金情况：80-200元/㎡·月售价情况：均价约4-5万元/㎡女人街位于九一北路由通华地产开发的嘉华新园项目及利晖地产的华晖花园“女人街”项目，由于所处的地理位置优越，定位清晰，这两个项目吸引了众多投资者的关注；商业店面销售为主，最初形象不错，位置好。商业城与主题街【闽西交易城】中国闽西交易城是龙岩市规模最大、档次最高、专业最多、功能最全、辐射最强的特大型综合批发市场。经营品类：服装、鞋帽、电子、日杂、家电、家具、窗帘、灯饰等数十个经营门类商铺总数：约2500间租金情况：交易城商铺出租多为单栋三层整体出租，租金从25-50元/㎡/月，视经营业态和位置的不同而不同，以服装和鞋帽区的租金为最高。售价情况：连体形式出售，价格为1-2.5万元/㎡主题性商业【国葳商业城】南城小溪路（原林保场地块），商业建筑面积35600㎡，定位为：市中心商业旗舰、龙岩首席SHOPPINGMALL，空间和业态安排如下：-1F：停车场1F：新的小溪市场和大型商业街，层高6米，中心为菜市场，环绕中心为46间40-60㎡的双向开门店铺，规划为食品交易区，中间店铺规划为风味美食区；最外围店铺规划为品牌精品区，经营业态：电信、服饰、珠宝、化妆品、文具等2F：大型超市，大型家电商场3F：大型休闲娱乐中心业主购买力商铺可享受5～8年返租，6%保底回报沿街商铺售价约30000元/㎡附街商铺售价约13000～15000元/㎡主题性商业【红星美凯龙】红星美凯龙全球家居生活MALL（龙岩店）位于闽西交易城双洋路和中兴路两大城市主干道交界处，临近龙岩汽车总站、铁路客运总站、闽西物流中心等交通要道，项目总建筑面积15.8万平米，总投资5.6个亿，涵盖建材、家具、家饰、家装、休闲、娱乐、餐饮、办公为一体的大型家居购物中心。商场共分六层：-1F——2F为建材区，3F——5F为家具区租金水平：55元/平方米-150元/平方米，年增长10%主题性商业【新发现国际广场】新发现国际广场位于闽西交易城中心广场北侧，总占地29115平方米，总建筑面积111313平方米，其中商业面积51000平方米，酒店公寓21800平方米，定位为“龙岩首席全生活购物公园”。售价情况：商场划分约400套，销售形式为以租代售，一层售价4-6万元/㎡，二层以上及副街售价为2-3万/㎡。主沿街店面最高售价达9万元/㎡，主力单价3万元/㎡左右。经营情况：未开业，商场实行统一管理。主干道商圈【登高路商圈】市场普遍看好该路段，目前该路段都为新项目，商业物业形态基本为“三明治式”（即为一层底商，二、三层商场）。登高路，距离中山路仅有1000米，处于城市中心区，距离龙岩大道仅有300米，交通便利。登高西路代表性商业项目概况项目名称商业/物业结构物业价格（元/㎡）租金（元/㎡·月）丰华世纪城店面53间，面积52-190平方米，面宽3.5米-8.1米，高度5.4米-6.2米，沿街公推13.7%，步行街公推13.9%；商场6000平方米，高度4.5米主街：6-8万附街：4-6万商场：8000-15000元主街：150-300附街：80-120世纪天成总建面约8万平方米，包括：2万㎡高档百货、1万㎡超市、5000㎡电影院、1.6万㎡大型高档餐饮、商务会所及3000㎡的美食广场。主力价约3-5万元/㎡主沿街：7-9万元/㎡最高价：12万元/㎡商场统一经营管理，每年保底5%回报，返10年。香樟明都层高5.6-5.8米3-4万50-120地点面积租金（元/月）单价（元/㎡/月）香樟名都2号楼59号店2层769000118香樟名都店面2层76.64120登高西路店面2001300065香樟名都副街130600046香樟名都副街2层464600100登高西路步行街53400075丰华世纪城1#2410610600100丰华世纪城附街65600092登高路租金调查登高路沿街店面整体平均租金约90元/㎡/月地点面积总价（万元）单价（元/㎡）丰华世纪附街6530046153香樟名都68.244365000香樟名都56.739800香樟名都76.6437048277登高西路步行街53201.438000丰华世纪6033055000丰华世纪7448665000登高西路店面14664044000登高西路店面10337000世纪天成62.5956390000登高路商铺售价调查登高路整体平均售价约52800元/㎡主干道商圈【龙腾路商圈】以恒兴绿景、美域中央、水韵华都、凯业尊爵等项目为代表的人民广场新商圈成为了龙岩另一个新的城市核心商圈——龙腾路商圈。整体平均租金为80元/㎡·月，售价约4-6万元/㎡，投资回报率约2-3.5%。恒兴绿景美域中央凯业尊爵恒亿豪园水韵华都项目位置华莲路和龙腾路交界恒兴绿景对面水韵华都对面龙腾路中段龙腾路商业特业结构层高：5.7米，3.9米进深：12米-17米面宽：4.5-7.8米层高：6-6.2米（主）4.7-6米（附）进深：12-28米面宽：3.2-15.7米店面48间、二层商场层高：5.4米，进深：17米，面宽4-6米特业价格沿龙腾路4-6万/㎡沿龙腾路4-6万/㎡规划路1-1.5万/㎡一层5万/㎡二层1万/㎡4-5万/㎡租金水平80-120元/㎡·月25-60元/㎡·月30-60元/㎡·月80-100元/㎡·月龙腾路代表性商业项目概况地点面积总价（万元）单价（元/㎡）美域中央200113056500美域中央6019833000凯业金爵289159255000水韵华都89.9646852000龙腾路主街5630855000水韵华都27.811842446恒兴嘉苑106.92534.650000宏鑫大厦7228840000恒兴绿景8638945232龙腾路主街16056000龙腾路商铺售价调查龙腾路整体平均售价约48500元/㎡地点面积租金（元/月）单价（元/㎡/月）美域中央20095恒兴绿景330400012新地标18028800160恒兴嘉苑主街57360063恒兴嘉苑868600100龙腾路主街858500100龙腾路主街120500042美域中央40130032.5美域中央童装店62250040龙腾星城13560龙腾路租金调查龙腾路沿街店面整体平均租金约65元/㎡/月中山路商圈经营高档商品和精品包括：品牌服装、皮具、珠宝、大型超市、麦当劳、肯德基。整个商业部分共分为一、二、三期，分两层为主，一层主要为沿街店面，二楼为内街铺，经营情况：目前底层商铺经营情况很好，但二层以上还出现不少空置。中山路商圈主要包括中山路和九一路沿街商业地带，是龙岩市的商业中心。主街租金为：靠近街心广场一段：200-500元/㎡·月，售价约6-12万元/㎡宝兴名店段：200-500元/㎡·月，售价约5-8万元/㎡主街：约300-800元/㎡·月，售价约6-15万元/㎡，均价约10万元/㎡副街租金为：70-250元/㎡·月，售价约5-8万元/㎡二层商业部分：租金大约为50-150元/㎡·月，售价约3万元/㎡，二层租赁情况不是很理想。商业物理尺寸：店面进深为：18米、10-12米和8米左右店面层高多为：4.5米左右，基本不做阁楼，进行吊顶装饰租金收益及物理形态地点面积总价（万元）单价（元/㎡）九一北路店面67042000恒宝城市桂冠住街店面14156440000城市桂冠6038000市第一医院4565000女人街43.5128365000佳宝沿河店面106.835000北市场附近5023046000佳宝商城5311020754一中附近5013026000亿嘉丽都254203280000九一路商铺售价调查九一路整体平均售价约45800元/㎡地点面积租金（元/月）单价（元/㎡/月）女人街43.517500172城市桂冠60480080嘉华新园37.28216058九一北路67085九一北路303700123佳宝79号17150088佳宝一楼鞋店141700121第一医院附近24.616600264佳宝商城182000111佳宝商业城141700121九一路租金调查九一路沿街店面整体平均租金约120元/㎡/月中心永远是中心但不是“高端”的中心中山路商圈，商业基础浓厚，有比较悠久的商业历史沉淀，其城市商业老大的地位短时间内难以动摇，缺乏的主要是高端产品。小结【分析总结—1】1、龙岩整体商铺投资回报率不高，普遍以1.5%—4%之间为主，只有极少数商铺投资达到5%以上。2、商业经营业态的档次均以中档为主3、绝大部分的商场（商业街）缺乏主题包装4、商场内的经营无明显区分，经营商品无特色5、二层以上商业销售形势不容乐观，普遍处于“有价无市”的局面。结合本案分析，由此可总结出本案操作上的特点：1、稳定的、较高的投资回报率将成为在市场上的一大销售卖点；2、成熟的商业街区是投资者的第一选择；3、统一经营管理不仅提高经营者的信心，也进一步提高投资者的信心；4、本案特殊的地理位置成为唯一心理障碍。•龙岩现有的商业网点主要集中在“中山路及九一路商圈”，以中小型的商业为主，缺乏大型的商业网点，而且老城区商业密集，很难再出现大型新的商业网点。•老商业区由于规划较早，交通拥堵，停车位等配套设施严重匮乏。•市政建设重点往新城区发展，新城区建设聚集大型的商业零售网点，将使龙岩现有的商业水平大大提升，主要聚集香樟名都、丰华商城、亿嘉丽都、富山国际底商、以及沿龙岩大道的世纪天成、国际商贸中心shoppingmall，商业潜力巨大，必将形成新的商业集聚地。•闽西交易城随着大量商业体的开发，商业格局提升，对龙岩的经济发展发挥了作用。闽西交易城是龙岩近年来，形成最具规模、最具影响力的专业市场商圈，该商圈以闽西交易城为核心，辐射闽粤赣的物流集散