龙湖天街系列产品线研究

1城市综合体专题研究——成都龙湖天街系策略中心2014年7月2龙湖地产简介3龙湖商业发展战略4龙湖商业产品线5龙湖商业产品线6Part1龙湖·金楠天街7项目区位位于西2.5环、外双楠片区，尽享地铁七号线及多条城市干线所处区位：该项目地处外双楠片区，出于城市西2.5环-3环之间,西邻午后国际新城，北接光华和外浣花片区，东临双楠片区，南连红牌楼片区。交通条件：项目西邻晋阳路，东临晋吉北路，周边交通十分便利三环路与2.5环近在咫尺，规划中的地铁七号线依附2.5环，预计2015年即可开通，届时交通将进一步提升。片区配套：教育配套——果晏中星幼儿园、青苹果幼儿园、太平小学、晋阳小学、晋阳中学等医疗配套——成都武侯西南医院、晋阳医院、妇幼保健院、康华骨科医院、康骨医院；商业配套——千盛百货、伊藤洋华堂、优品道等。8区域住宅状况区域大型居住社区聚集，人口数量庞大，但档次普遍偏低，消费力有待提升9区域商业状况所在城西商圈以中低档次商业为主，微观区域大型综合商业、品质商业存在较大空白区域内已形成金沙-光华、双楠-红牌楼两大成熟商圈，商圈内商业涵盖购物中心、百货、大卖场个社区底层商业，档次以中低档为主，较为经营成熟；目前商业项目均开业时间较早，体量偏小，零售类商业占据绝对主力，业态综合功能性弱，该项目与区域互补性较强；以区域总居住人口75万人计算，目前人均商业面积仅0.26平方米，远低于成都市当前1平方米的人均水平，商业供应严重不足。10区域办公状况区域写字楼档次及市场认可度均较低，但项目邻近区域存在一定商务办公需求11项目地块该项目拿地时间较近，但土地成本较为明显，住宅刚需为主，商业发展有一定硬伤12项目地块该项目拿地时间较近，但土地成本较为明显，住宅刚需为主，商业发展有一定硬伤13项目整体规划总占地145亩，建筑面积55万方，涵盖集中商业、商业街、住宅、SOHO及酒店等14集中商业项目集中商业共计13万方，采用自持经营的方式，目前已确定部分类型的主力店15峡谷式商业峡谷式风情商业街共3-4层，采用“先招商、后销售”的方式，主打大客户整层出售16峡谷式商业峡谷式风情商业街共采用日本南坡城峡谷式商业理念，注重体验式购物环境的打造17SOHOSOHO产品临晋阳路昭示性较好，日供仅54元，是区域较为稀缺的小户型投资产品18住宅—户型住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间70-110米19住宅—户型住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间70-110米20住宅—户型住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间70-110米21住宅—园林及建筑住宅组团均采用围合式布局，从而营造了7000平中庭景观，建筑里卖弄采用了经典的现代主义建筑风格，造型简洁。五重垂直绿化•第一重：草坪、坡地；第二重：层次丰富的花卉、小灌木；第三重：灌木；第四重：小乔木；第五重：大乔木、大灌木；全冠移植•从项目同纬度气候、地理条件相似的地方，选择与项目匹配的高大植物全冠采购移植。成树定位•在植物选择环节，龙湖地产自创严格的360°成树定位体系，对各个角落的树种、高度等制定严格的标准。22项目推盘节奏项目自2012年底面市，半年时间共经历6次开盘，几乎每月一次，频次较高。•首推组团1位置较差的住宅（中庭最后推出），其次为住宅的裙楼商业部分；•随着组团1住宅热销，顺势推出2组团住宅•在住宅持续热销的情况下，开出主打投资的SOHO产品和二期裙楼商业。23项目优势24项目劣势25Part2龙湖·北城天街26项目简介：成都龙湖北城天街项目位于政府规划的北改核心区域——五块石片区，占地近300亩，70万方的城市综合体拥有30万方的大体量商业，对城北居住环境、商圈升级推动巨大，如同“北改”心脏强劲助推城北变革。天街周边交通动脉疏通也将扩张其商业辐射面，形成品质集群围聚的城北中心，共赢时代变革。27项目总体量100万方30万方商业体量，在成都已启动的购物中心里位列第一；3000个商业车位，城北最大，成都前茅。持有商业：22万方住宅：40万方SOHO及公寓：8万方28项目概况（1）29项目概况（2）30项目概况（3）31项目特色32项目特色33客户分析34形象定位35推售节奏（一期）36推售节奏及价格走势37户型赏析—高层38户型赏析—花园洋房39户型赏析—花园洋房40广告策略-具体形式141广告策略-具体形式242广告策略-具体形式343特色活动44总结与启示45总结与启示46Part2龙湖·时代天街47区位分析龙湖时代天街是目前亚洲区域内规模最大、全球前三的一站式购物中心•占地458亩，总体量达180万平方米；•位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区、国家保税区于一体的城市核心区-高新区；•地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网；•龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖时代天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天地等成为一体化的一站式消费中心；•销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精装住宅。绝大多数产品为商业业态；•具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术这七大城市功能。48项目概况49产品分析50产品分析—业态51产品分析—天街MALL52天街主力店大型百货商超五星级影院家电数码城天街主力店整个天街产品线丰富，包括HM、优衣库、zara、Jackjions、only等产品分析—天街MALL53产品分析—天街MALL54产品分析—时代天街55产品分析—时代金街56产品分析—时代金街57产品分析—天街SOHO58产品分析—天街SOHO59产品分析—天街SOHO60产品分析—天街LOFT61产品分析—天街LOFT62产品分析—天街LOFT63产品分析—天街公馆64产品分析—天街公馆65产品分析—天街公馆66产品销售及持有状况