土地估价报告案例

保定市首佳土地登记代理评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]地址：保定市东风中路1504号土地估价报告估价项目名称：巨力集团有限公司拟转让土地使用权项目涉及的位于徐水县何家店村、刘伶路南侧的国有出让工业用地土地使用权的转让价格评估（徐水县）受托估价单位：保定市首佳土地登记代理评估有限公司土地估价报告编号：（保定）首佳（2012）（估）字第402号提交估价报告日期：二○一二年八月二十八日保定市首佳土地登记代理评估有限公司1电话：[phone]传真：[phone]地址：保定市东风中路1504号估价报告第一部分摘要一、估价项目名称：巨力集团有限公司拟转让土地使用权项目涉及的位于徐水县何家店村、刘伶路南侧的国有出让工业用地土地使用权的转让价格评估（徐水县）二、委托估价方：委托方名称：巨力集团有限公司住所：河北省保定市徐水县刘伶路法定代表人姓名：杨建忠三、估价目的本次评估为委托方办理待估宗地转让手续提供国有土地使用权价格参考依据。四、估价基准日二○一二年八月一日五、估价日期二○一二年八月一日至二○一二年八月二十八日六、地价定义1、土地实际用途与设定用途根据委托方提供的国有土地使用权证，待估宗地土地登记用途为工业，根据估价人员实地踏勘，待估宗地的实际用途为工业，根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）的规定，本次评估设定估价对象土地用途为：工业。保定市首佳土地登记代理评估有限公司2电话：[phone]传真：[phone]地址：保定市东风中路1504号2、土地实际开发程度与设定开发程度估价对象宗地红线外实际开发程度为“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），红线内实际开发程度为“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及红线内场地平整。根据本次估价目的及估价结果利用方向，本次评估设定的土地开发程度为待估宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况，即宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），宗地红线内场地平整。3、土地现状利用条件根据委托方提供相关资料及土地估价师现场实地踏勘，徐国用（2012）第026号土地地上建有工业用房。4、国有建设用地使用权年限估价对象评估基准日时为国有出让土地，证载土地使用权终止日期为2062年7月4日，于估价基准日时土地剩余使用年限为49.93年，因此评估设定待估宗地法定最高使用年限内剩余年限为49.93年。5、土地使用权价格类型估价对象于评估基准日时为国有出让土地，根据本次评估目的，本次取得土地使用权的转让价格是按照土地市场价格参考评估并为委托方提供客观、公正、合理的国有建设用地使用权价格。综上所述，根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）和项目的具体要求，本报告评估的国有建设用地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、土地现状利用条件、土地使用年限条件下于估价基准日2012年8月1日的出让国有建设用地使用权价格。估价对象土地登记用途、设定用途、设定年期、实际设定开发程度等保定市首佳土地登记代理评估有限公司3电话：[phone]传真：[phone]地址：保定市东风中路1504号状况《待估宗地地价定义一览表》(详见表1)。表1：待估宗地地价定义一览表宗地编号宗地名称位置估价期日的登记用途估价设定的用途评估设定使用年限(年)估价期日的实际开发程度估价设定的开发程度备注徐国用（2012）第026号巨力集团有限公司工业用地徐水县何家店村、刘伶路南侧工业用地工业用地49.93红线外“五通”红线内“五通”，场地平整红线外“五通”，红线内场地平整“五通”指通路、通电、通讯、供水、排水七、估价结果根据《城镇土地估价规程》，经估价人员现场查勘，估价人员依据土地估价的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法，评估得到估价对象在评估设定用途为工业用地、设定年限为剩余土地使用年期、设定开发程度为红线外“五通”(通路、通电、通讯、供水、排水)，红线内场地平整、现状利用、估价基准日为2012年8月1日的国有土地使用权价格为：单位面积地价：508.5元/平方米土地使用权面积：149163.00平方米土地总价取整：7584.94万元大写取整：柒仟伍佰捌拾肆万玖仟肆佰元整。（货币种类：人民币）估价结果详见附表《土地估价结果一览表》保定市首佳土地登记代理评估有限公司4电话：[phone]传真：[phone]地址：保定市东风中路1504号土地估价结果一览表估价机构：保定市首佳土地登记代理评估有限公司估价报告编号：（保定）首佳（2012）（估）字第402号估价日期：2012年8月1日估价基准日土地性质：出让估价期日土地使用者宗地名称国有土地使用证号宗地位置估价期日实际用途估价设定用途土地级别容积率估价期日实际开发程度估价设定开发程度终止日期土地剩余使用年限面积(平方米)单位面积地价(元/平方米)总地价取整(万元)备注巨力集团有限公司巨力集团有限公司工业用地徐国用（2012）第026号徐水县何家店村、刘伶路南侧工业工业工业III级-红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）和红线内“场地平整”红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）和红线内“场地平整”2062年7月4日49.93149163.00508.57584.94-一、上述土地估价结果的限定条件（见下表）设定待估宗地基础设施及其他条件表宗地名称地面平整状况周围道路状况供电状况供水状况排水状况供气状况供暖状况通讯条件土地权利限制规划限制影响土地价格的其他限制条件巨力集团有限公司工业用地场地平整北临刘伶路，交通较便利，路况较好由徐水县电力公司供电，供电保证率100%，供电状况优市政统一供水市政统一排水无无电信线路覆盖待估宗地所处区域无无无二、其他需要说明的事项1、本次评估为委托方办理待估宗地转让手续提供国有土地使用权价格参考依据。评估目的如有变动，估价结果应做相应调整。2、本次评估面积及估价对象的权利状况以委托方提供的待估宗地《国有土地使用证》为依据。3、本估价报告自报告提交日起半年内有效。保定市首佳土地登记代理评估有限公司二○一二年八月二十八日保定市首佳土地登记代理评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]地址：保定市东风中路1504号九、土地估价师签字：姓名土地估价师资格证书号张彦昌93030013王秀丽2007130044估价员魏甄英十、土地估价机构估价机构负责人签字：张彦昌保定市首佳土地登记代理评估有限公司2012年8月28日保定市首佳土地登记代理评估有限公司6电话：[phone]传真：[phone]地址：保定市东风中路1504号第二部分估价对象界定一﹑委托估价方委托方名称：巨力集团有限公司住所：河北省保定市徐水县刘伶路法定代表人姓名：杨建忠二、受让方受让方名称：刘伶醉酿酒股份有限公司住所：河北省保定市徐水县刘伶路法定代表人姓名：杨建忠三、估价对象本次评估的估价对象是巨力集团有限公司拟转让给刘伶醉酿酒股份有限公司土地使用权项目涉及的位于徐水县何家店村、刘伶路南侧的一宗工业用地，国有建设用地使用权人为巨力集团有限公司，土地证记载面积149163.00平方米，截止估价基准日土地剩余使用年限为49.93年。四、估价对象概况1、土地登记状况（1）估价对象的来源及历史沿革：巨力集团有限公司于2012年7月26日以出让方式取得土地使用权，并办理了国有土地使用证，国有土地使用证号“徐国用（2012）第026号”。（2）土地使用权人：巨力集团有限公司（3）土地受让人：刘伶醉酿酒股份有限公司（4）估价对象的地理位置：徐水县何家店村、刘伶路南侧（5）土地用途：工业保定市首佳土地登记代理评估有限公司7电话：[phone]传真：[phone]地址：保定市东风中路1504号（6）四至：北至兵营路、南至土路、西临部队营房、东至盛源大街。（7）土地证登记面积：149163.00平方米。（8）土地级别：土地证未登记土地级别。（9）土地权属性质及权属变更：待估宗地为巨力集团有限公司通过出让方式取得的出让土地并于2012年7月26日办理了估价对象土地登记，取得出让土地使用权。（10）土地登记证书号：无（11）国有土地使用证编号：徐国用（2012）第026号（12）登记时间：2012年7月26日（13）地籍图号：无（14）宗地号：无（15）终止日期：2062年7月4日（16）记事栏：无。（17）土地级别：土地登记用途为工业，使用权类型为出让。土地证未登记土地级别，根据徐水县城镇土地级别图，此宗地土地级别为工业III级。2、土地权利状况（1）估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。（2）估价对象的土地使用权状况：根据编号为徐国用（2012）第026号《国有土地使用证》，登记待估宗地的土地使用者为巨力集团有限公司，使用权类型为国有出让土地使用权。（3）估价对象的土地法定最高使用年限：50年。保定市首佳土地登记代理评估有限公司8电话：[phone]传真：[phone]地址：保定市东风中路1504号（4）估价对象的土地剩余使用年限：49.93年。（5）土地他项权利状况：在估价基准日，估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权、地下权等他项权利。（6）相邻关系权利：相互毗邻的不动产使用人在相互提供便利的同时，确保双方正常经营及利用。3、土地利用状况根据委托方提供相关资料及土地估价师现场实地踏勘，徐国用（2012）第026号土地地上建有工业用房。四、地价影响因素分析（一）一般因素1、地理位置徐水县位于保定市北部，太行山东麓，东经115°19΄06˝-115°46΄56˝，北纬38°52΄40˝-39°09΄50˝。地处京津石三角带中心，东北距北京119公里，西南距保定25公里，石家庄155公里，东偏北距天津45公里，本县地当要冲，是保定的北大门，京广铁路、京广公路、津保公路、京深高速、津保高速公路皆穿境内，交通条件十分优越。2、辖区人口状况全县土地总面积736.65平方公里，其中城区土地面积约为20.7平方公里，304个行政村，辖区总人口约56.57万人，辖14个乡镇。3、自然环境地势地貌：徐水县地势自西北向东南倾斜呈山区、丘陵、平原阶梯分布，距山区越远，坡度越缓，至京广铁路以东，地势趋于平坦，坡度在千分之一左右。保定市首佳土地登记代理评估有限公司9电话：[phone]传真：[phone]地址：保定市东风中路1504号地质状况：徐水县县城系第四纪冲积地层，地基主要为粉土，粉质粘土，地下水位在15米以下，对地基无影响。4、气候水纹徐水县的气候属温带半干旱湿润大陆性气候，年平均气温11.9℃，平均降水量为536.7mm，全年以晴朗为主，光照充足，日照时数为2764.9小时。、5、社会区域经济概况经过多年的发展，徐水工业已发展成为吊索具、酒类饮品、玻璃钢制品、生物工程、建筑建材、仪器仪表、机械电子、造纸印刷、毛纺针织、铸造、冶炼、服装鞋帽类等十几类支柱行业。6、基础设施徐水县内通讯发达，程控电话可直拨世界180个国家和地区，电力资源充足，华北电网超高压50万伏，22万伏变电站枢纽工程已经建成投入使用，水利资源较为丰富。7、社会经济状况2009年实现生产总值726127万元，同比增长10.1%。其中：第一产业增加值168866万元，比上年增长6.4%；第二产业增加值308290万元，比上年增长8.1%；第三产业增加值248971万元，比上年增长15.7%。一、二、三产业占生产总值的比重分别为23.3%、42.4%和34.3%。人均生产总值12586元。（二）区域因素影响估价对象作为工业的区域因素主要有：区域概况、交通条件、基础设施条件、环境条件、工业集聚规模、规划限制等。1、区域概况保定市首佳土地登记代理评估有限公司10电话：[phone]