第九章--控制性详细规划的编制内容与方法

第九章控制性详细规划的编制内容与方法第一节编制的程序第二节控制性详细规划指标的确定方法第三节控制性详细规划的编制内深度容与成果要求第一节编制的程序•一．任务书的编制•（一）任务书的提出•根据城市发展和城市建设提出，江苏省控规导则要求城市建设区控规全覆盖，以落实上位规划的要求。•控规编制由编制主体（一般为政府或行政主管部门）制定任务书。选择和确定规划编制单位——规划设计院、研究机构。•（二）任务书的编制•主要内容：•1．受委托编制方的技术力量要求，资格审查要求；•2．规划项目相关背景情况，项目的规划依据、规划意图要求、规划时限要求；•3．评审方式及参与规划设计项目单位所获设计费用等事项。•任务书通常由城市人民政府的规划行政主管部门（规划局）负责组织技术力量（如规划研究中心、技术科等），通过起草、审核、审批等程序，制定规划项目任务书。•二．编制过程与工作要点•（一）工作阶段划分•通常分为五个阶段：1、项目准备阶段；2、现场踏勘与资料收集阶段；3、方案设计阶段；4、成果编制阶段；5、上报审批阶段。•（二）各阶段工作要求•1．项目准备阶段•熟悉合同要求，明确权利义务、任务要求、时间要求、质量要求等；了解规划设计条件，图纸、上位规划、社会经济发展状况；编制项目工作计划和安排专业技术人员；确定与委托方的协作关系等。•2．现场踏勘与资料收集阶段•现状自然条件、土地使用情况、土地权属情况、现状基础设施、建筑状况、现状周边环境、文物保护单位、重点地段等，绘制现状图、走访有关单位、以及城市概貌等。类似总体规划现状调查。•3．方案设计阶段•构思形成初步方案，并反复调整；•方案比较和交流，与委托方进行；•方案修改和意见反馈，•规划方案公示和公众参与也是其中的内容之一。•4．成果编制阶段•文本、图则、说明三部分。内容全面和达到深度要求。•5．规划审批阶段•成果审查——专家评审会（委托方组织）•上报审批——根据规划法执行。第二节控制性详细规划指标的确定方法•指标确定是控规的核心内容。赋值的方法较多，有些还在发展、并不断研究中。这里主要有：城市整体密度分区原则法、环境容量推算法、人口推算法、典型试验法、经济推算法和类比法。•规定性指标（也称为：指令性、强制性指标）：必须遵照执行的，不能更改的指标。•引导性指标（也称为：指导性指标）：参照执行，不具有强制约束力。控制性详细规划指标：编号指标分类注解1用地性质规定性2用地面积规定性3建筑密度规定性4容积率规定性5建筑高度/层数规定性用于一般建筑/住宅建筑6绿地率规定性7公建配套项目规定性8建筑后退道路红线规定性用于研道路的地块9建筑后退用地边界规定性用于地块之间10社会停车场库规定性用于城市分区、片的社会停车11配建停车场库规定性用于住宅、公建地块的停车场12地块出入口方位、数量和允许开口路段规定性13建筑形体、色彩、风格等城市设计内容引导性用于重点地段、文物保护区、历史街区、特色街道、公园等开放空间地区•一．城市整体密度分区原则法•根据微观经济学区位理论，从宏观、中观、微观三个层面，确定城市开发总量和城市整体强度（即核心指标建筑密度和容积率），建立城市强度分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的强度分配，为确定地块容积率，制定地块密度细分提供原则性指导。此方法优点是在区位理论基础上，将分区管理控制向系统化、数据化、精细化方向大大推进，使城市规划控制管理中各项指标的确定更具有严密性，进一步提高控制性详细规划编制，指标制定的科学性。——但分区推导模型内容体系构建尚待进一步探讨，模型中各项因子选择和推导过程中各因子所占比重的确定等因素，对于分区控制合理性程度、密度分配结果有很大影响。•1．深圳经济特区城市密度分区研究•在《深圳经济特区城市密度分区研究》中（图14-1-1）•宏观层面——总体规划确定的用地规模、人口规模、根据社会经济发展趋势，结合相关经验类比，推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例——权衡“社会经济发展建筑需求总量”与“环境标准可接收程度”——确定城市整体密度。•中观层面——计量化的精细方法——建立基准模型——修正模型——对城市密度分区。•微观层面——对各密度分区当中具体地块密度进行细分，总体原则是各地块密度分配总和不能导致“建筑总量的明显突破”。•2．武汉市主城区用地建设强度研究•《武汉市主城区用地建设强度研究》在尊重现状强度分布的基础上，以确定城市总体发展方向和建设增长模式为先导，并以引导中心城区人口疏散为切入点，首先在宏观层面上确定城市总体建设目标及人口的合理分布；其次在中观层面确定城市合理的强度分布结构，形成强度分区体系，测算用地基准容积率；最后在微观层面上分析用地建设强度的变化规律，制定出基准容积率在交通区位、用地规模、场地朝向等条件发生变化的情况下用地建设强度的调整系数，并最终确定出各强度分区内的各分类建设用地的强度指标上限，作为控制性详细规划编制和用地建设管理的执行标准（见图14-1-3）•二．人口指标推算法•即通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和地块环境容量等来确定规划区内的规划人口总量，并以人口总量与人均指标的乘积来推算地块内的建筑总量，从而确定该地块的容积率的方法。•1．环境容量推算法•基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建设条件，道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的容积率等各项指标。•环境容量指标较多，这里就供水容量推算主要控制性指标过程介绍如下：•建设用地面积=现状或规划用水量/单位建设用地综合用水量•人口容量=建设用地面积/人均建设用地指标值•建筑总量=规划人均建筑面积×人口容量•2．分区人口密度推算法•根据总体规划或分区规划对控制性详细规划范围内的人口容量以及城市功能的规定，提出人口密度和居住人口的要求，按照各个地块的居住用地面积，推算出各地块的居住人口数；再根据规划期内的人均居住用地，人均居住建筑面积等，就可以推算出某地块的容积率、建筑密度、建筑高度等控制指标。此方法资料收集简单，计算方法简易，缺点是对上位规划依赖性强，对新出现的情况适应性不够，且只适用于以居住为主的地块。•人口推断法推算主要控制性指标过程如下：•规划范围内居住用地总面积=人口容量×人均居住用地面积•按功能分区组织要求划分地块，分配居住用地；•地块人口容量=地块居住用地面积/近期人均居住用地面积•地块居住建筑量=地块人口容量×人均居住建筑面积•同理，计算出其他类型建筑量，与地块居住建筑量加和求得地块建筑总量；•地块容积率=地块建筑总量/地块面积•根据上位城市规划与其他法定规划、规范对建筑限高控制，综合确定建筑限高值和建筑平均层数；•地块停车位个数=地块建筑量×停车位配置标准•三．典型实验法•根据规划意图，进行有目的的形态规划，依据形态规划平面计算出相应的规划控制指标，再根据经验指标数据，选择相关控制指标，两者权衡考虑，用作地块的控制指标。这种方法的优点是形象性，直观性强，便于掌握，对研究空间结构布局较有力，缺陷在于工作量大并存在局限性和主观性。•在实践中，针对一个地段可以先进行城市设计，确定出主要的城市控制要素和指标，然后根据城市设计导则编制控制性详细规划。•四．经济测算法•地块的不同容积率有着不同的产出效益，经济测算法就是根据土地交易，房屋搬迁、项目建设等方面价格与费用等市场信息，在对开发项目进行成本-效益分析的基础上，确定一个合适的容积率，使开发建设主体能获得合理的经济回报，保证项目的顺利实施。这种方法的优点是科学性和可实施性强，缺点在于采用静态匡算的方法，一些重要的测算指标和房地产市场供求与价格等处于不断变化中，就难免导致测算结果不够准确。•五．类比法•通过分析比较与规划建设在性质、类型、规模等方面具有相类似特性的控制性详细规划项目案例，选择确定相关控制指标，如容积率、建筑密度、绿地率等。这种方法的优点是简单、直观、明确。缺点是只能在相类似的规划项目中选取控制性指标数值，如有新情况出现，则难以准确把握。通常情况下，新区开发等现状条件单一的地块更适于使用这种方法。第三节控制性详细规划的编制内深度容与成果要求•一．深度要求•（一）基本要求：•1．深化上位规划•2．土地招投标，城市建设管理要求•3．指导修建性详细规划和建筑设计•（二）内容深度•《城市规划编制办法》——具体规定•（1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。•（2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。•（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；•（4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。•（5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。•（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。•规划文本、图件和附件。附件包括说明、基础资料和研究报告等。•二．图纸成果及深度要求•（一）规划用地位置图（区位图）•（二）规划用地现状图（土地利用现状、建筑现状、人口分布现状、公共服务设施现状、市政设施现状）•（三）土地利用规划图•（四）道路交通及竖向规划图•（五）公共服务设施规划图•（六）工程管线规划图（给水、排水、电力、电信、燃气、供热、、、、、）•（七）环卫环保规划图•（八）空间形态与城市设计图•（九）地块编号•（十）地块控制图则（分图则）案例•唯亭镇阳澄湖南岸控制性详细规划•总图图则•分图图则•规划文本•规划说明总图图则•区域位置图•用地现状图•建筑质量评定图•规划布局结构图•居住用地规划图•公共设施规划图•道路系统断面竖向规划图•绿地系统、景观系统规划图•高度分区规划图•文物保护及旧城更新规划图•地块划分编号及容量控制规划图•市政设施及管线综合规划图分图图则•根据划分的地块，对每一块用地进行控制要求的图面确定和文字确定。•下面仅举一例予以说明。关于图则43规划图则图则分为总图图则和地块图则（分图图则）（１）总图图则（比例尺：１：２０００－１：５０００）为规划区用地详细划分之后的地块汇总，反映规划区内道路的用地红线位置，各片区地块、地块的划分界限，各地块编号、用地性质、用地面积。保留的用地和规划的用地地块要分别表示（必要时可以分项表示）。（２）地块图则（分图图则）（比例尺：１：１０００－１：２０００）反映地块的面积、用地界限、用地编号、用地性质、配套设施位置及标注主要控制指标和城市设计引导等内容。对于旧区改建控制性详细规划，地块图则应在现状图上画出，反映现状与规划后的关系。地块图则一般应分幅绘制，图幅大小，内容深度、表达方式均应规格统一。在特殊情况下，地块图则也可以合并成一张总图图则。44控制引导，制定管理图则三类图则共同作用45控制引导，制定管理图则三类图则共同作用46控制引导，制定管理图则三类图则共同作用47容量指标控制分图则强制性内容图则48容量指标控制分图则引导性内容图则无锡生态城示范区控制性详细规划地块控制指标落实控规图则、城市设计导则双控两张图相辅相成，共同辅助规划管理城市设计导则控规图则无锡生态城示范区控制性详细规划•三．文本基本内容要求•（一）总则（规划背景、目标、规划依据、原则、规划范围、概况、文本图则关系、作用、主管部门及解释权）•（二）规划目标、功能定位、规划结构•（三）土地使用•（四）道路交通•（五）绿化与水系•（六）市政工程管线•（七）环卫、环保、防灾等•（八）城市设计引导•（九）土地使用、建筑建造通则•（十）其他•四．说明书的基本内容•（一）前言•（二）概况•（三）背景、依据•（四）目标、指导思想、功能定位、规划结构•（五）土地使用规划•（六）公共服务设施规划•（七）道路交通规划•（八）绿地、水系规划•（九）市政工程设施规划•（十）环保、环卫、防灾等