关于对“蓝山郡”楼盘的估价策划设计

叶亮亮高泱苏雁鸿目录•一“蓝山郡”楼盘的背景介绍•（p4-p8）•二“蓝山郡”定价评估的整体示意图•（p9）•三“蓝山郡”定价的数据支持—定量分析•（p11-p22）•五“蓝山郡”政策与历年经验—定性分析•（p23-p44）•六“蓝山郡”的定价方法选择•七“蓝山郡”的可行性评估一“蓝山郡”楼盘的背景简介•1蓝山郡简介•2蓝山郡楼盘定位情况•3蓝山郡楼盘特点介绍•4蓝山郡周边楼盘情况蓝山郡简介•长沙蓝山郡项目坐落于长沙市星沙核心区域的东海岸，地处城市次级中心长沙经开区（星沙）最中心、最便捷的位置，城市主干道开元路与星沙大道交汇处往北300米，北面紧邻原生态湿地公园松雅湖，是长沙经开区（星沙）乃至城东中央居住区的核心区域。•蓝山郡是由地产综合实力雄厚的乐万邦地产精心打造的，开发理念是依托优越的地理位置（配套齐全）、自然资源（松雅湖）和高端的小区规划打造健康、生态、舒适的大型社区。目录蓝山郡楼盘特点介绍•项目建筑立面采用现代都会风格，外墙贴砖彰显品质感户型设计创新，40-150平米N+1零公摊，赠送面积大，性价比高。采用内墙内保温，565中空玻璃，极大的保证了房屋的节能性和舒适性精心设计的入户大堂，打造融汇大气与精致、豪华与人性化的现代理想生活空间。•区位介绍：蓝山郡项目位于长沙第六区的经济开发区星沙核心区域，项目紧邻中国第一高速动脉京珠高速，而长沙未来规划建设的地铁4号线以及地铁2A线都将通达次区域。从本区域出发数分钟内将通达城市主动脉万家丽大道，另外星沙大道贯穿全区，使得此区域路网愈加发达。目录蓝山郡楼盘特点介绍景观特色：项目紧邻湖南省乃至整个东南区域最大的原生态湿地公园——松雅湖，让您的生活进享繁华、退享宁静，在蓝山郡社区，您将见证居家、经济、生态效益最完美的结合，40%的绿化率为您带来东南亚风情园林和数个超大游泳池，为您的都会生活迎来假日时光。小区根据地势布局及建筑规划，形成集中与分散相结合的园艺系统，各个组团内园艺交相辉映，各具风格。建筑形式采用典雅的现代风格，以满足21世纪新人居要求为精神进行设计，户型多样、品味各异；入户花园的设计使得室内景观与小区园艺内外呼应，坐在家中欣赏花草繁茂不仅是一处美景，更是家庭生活的别致享受。建筑风格：现代都会风格目录蓝山郡楼盘特点介绍•规划设计：项目占地面积约10公顷，由知名地产集团――乐万邦地产投资开发建设。户型设计创新，40-150平米N+1零公摊，赠送面积大，性价比高。采用内墙内保温，565中空玻璃，极大的保证了房屋的节能性和舒适性。•楼盘特色：景观居所,投资地产,打折优惠楼盘•项目小区拥有游泳池、篮球场、羽毛球场等配套，小区内配有幼儿园，由于项目地处最繁华区域，衣吃住行应有尽有，休闲娱乐一应俱全。目录蓝山郡周边情况•配套信息商场：易初莲花超市、通程商业广场、新一佳、步步高超市•学校：维汉中学、松雅湖中学、星沙中学、湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等•医院：长沙市中医医院(长沙市第八医院)等卫生机构•公园：松雅湖公园、特立公园、星沙公园等•其他：长沙县政府、经济技术开发区管委会、星沙镇政府等政府机关•周边公共交通：乘坐808、501线路公交直达本项目，乘坐127、703、701、503、102、星沙2路在易初莲花站下往北300米即可到达项目目录目录蓝山郡楼盘定位情况•区域板块：星沙•建筑类型：板楼,塔楼,小高层,高层•物业类别：普通住宅•开发商：湖南鸿俊房地产开发有限公司•物业公司：长沙市永倡物业管理有限公司•容积率：5.00•绿化率：40•总户数：4200•建筑面积：490147平方米目录调研形势政策经验估计价值二蓝山郡定价评估的分析1国家政策2长沙政策。。。1居民购买率的调研2住房自有率。。。1平级城市n年住房价格数据2一二三线城市住房统计数据调研——定量分析•1调查问卷设计•2房价收入比计算•3住房百分比率目录调查问卷设计1.居民购买力的调查问卷设计关于长沙居民购买力的调查问卷女士/先生，您好！我是湖南信息科学职业学院的访问员，想耽误您一点时间，了解一下您是否愿意购买“蓝山郡”相关住房的情况，您是我们通过科学抽样方法抽中的受访对象，您的意见对我们的研究非常重要，希望您能配合我们的访问，谢谢！目录•访问员注意：本页以下资料在访问结束后填写，被访对象资料必须真实、有效。•项目代号：□□□□□□□□问卷编号：□□□□□□□□被访者的基本情况：姓名：•联系地址：市区路（小区）楼号•联系电话：邮政编码：□□□□□□•访问时间：年月日时分至时分•审核员姓名：•审核时间：年月日时分至时分•复核员姓名：•复核时间：年月日时分至时分调查问卷设计目录•第一部分甄别问卷访问说明：以下甄别问卷部分的六个方面，被访者全部合格才能继续访问正式问卷部分，只要被访者有一项不符合要求即终止访问。•A1.请问您是否是本市居民或在本市居住三年或以上？（单选）•□是…………1（继续访问）•□否…………2（终止访问）•A2.请问您本人或家人是否在房产或调查行业工作？（单选）•□否…………1（继续访问）•□是…………2（终止访问）•A3.请问您在过去的四个月是否接受过市场调查人员的访问？（单选）•□否…………1（继续访问）•□是…………2（终止访问）调查问卷设计目录调查问卷设计•A4.请问你是否有已经有房产或最近刚买房？（单选）•□否…………1（继续访问）•□是…………2（终止访问）•A5.请问您的年龄？（单选）•□20-30岁…………1（继续访问）•□31-40岁…………2•□41-50岁…………3•□其他年龄…………4（终止访问）目录调查问卷设计•A6.您的家庭月总收入？（单选）•□2000-3000元…………1（继续访问）•□3000-5000元…………2•□5000-10000元…………3•□10000元以上…………4•□其他…………5（终止访问）•注意事项：访员应根据年龄、学历等问卷的配额要求访问，对于已完成的配额，必须终止访问该类消费者。目录调查问卷设计•第二部分正式调查•B1.请问您最喜欢的颜色是什么？（单选）•□红………………1□黄………………2•□蓝………………3□其他……………4B2.请问您最喜欢的什么样的风景？（单选）•□山多点的………………1•□海多点的………………2•□建筑多点的……………3•□其他………………4目录调查问卷设计•B3.请问您心里能接受的最高房价是多少？（单选）•□3000/平………………1•□4000/平………………2•□5000/平………………3•□其他………………4•B4.请问您家庭现有几口人？（单选）•□三口………………1□四口………………2•□五口………………3□其他………………4目录调查问卷设计•B5.请问您对长沙现有的住房形式持什么态度？(最多选两项）•□乐观………………1□积极………………２•□悲观………………３□不看好……………４•□一般………………５□随便………………６•B6.请问你是否满意自己现在的收入情况？你想要买怎么样的房子？•B7.请问你是否了解房地产？是否经常有逛房地产营销大厅？对房地产市场前景的看法？目录调研结果目录住房收入比•房价收入比=住宅平均价格/居民平均年收入目录住房自有比率目录国家政策与形式——定性分析•1国际整体气候•2国家几年内的政策环境•3长沙市政府的相关规定目录国际整体气候国家和地区CountryorArea国内生产总值人均国内生产总值国民总收入人均国民总收入世界World7627761115175799511081高收入国家HighIncome4187593715741754337049中等收入国家MiddleIncome3348753767738932537694中等偏下收入国家LowerMiddleIncome896983424211333234170中等偏上收入国家UpperMiddleIncome24511299962425439891中低收入国家LowandMiddleIncome34486460363434776012低收入国家LowIncome99321247101831279最不发达地区LeastDevelopedCountries123311477122281464中国China10084875361013237570美国UnitedStates1458244718414561747120日本Japan43325339944432134780印度India419863586417093560按购买力平价法计算的国民经济核算主要指标(2010年)目录国际整体气候•通过购买力平价法计算的国民经济核算主要指标来看美国日本印度中国四个国家的比较情况看出我国的国内生产总值仅次于美国，排在第二。而我国的人均国内生产总值却只比印度要高，并且离美国和日本相差甚远。又通过我国的国民总收入来看，我国也是仅次于美国，排在第二位。而人均国民总收入也只是比印度略高。目录项目Item1978198019902000200820092010粗钢CrudeSteel5542111水泥Cement4411111中国工业主要产品产量居世界的位次资料来源：联合国统计月报数据库、联合国FAO数据库。Source:UnitedNationsMBSDatabase;FAODatabase.国际整体气候目录国际整体气候•通过中国工业主要产品产量居世界的位次数据来看：我国的粗钢产量080910年连续三年居世界首位，而7880年我国还只是居世界第五位；我国的水泥产量在9000080910年也是居世界首位，而7880年我国还只是居世界第四位。目录国家和地区CountryorArea日均生活费不足1.25美元的贫困人口比重Povertyheadcountratioat$1.25aday(PPP)(%ofpopulation)日均生活费不足2美元的贫困人口比重Povertyheadcountratioat$2aday(PPP)(%ofpopulation)2005200920052009中国China15.936.3印度India41.675.6俄罗斯联邦RussianFed.0.2…①1.50.1①菲律宾Philippines22.6③45.0③蒙古Mongolia22.449.1中非CentralAfricanRep.62.8①80.1①国际整体气候国际贫困率资料来源：世界银行WDI数据库。Source:WorldBankWDIDatabase.单位：%(%)目录国际整体气候•通过国际贫困率的相关数据：中国印度俄罗斯联邦菲律宾蒙古中非六国的比较，中国在2005年的“日均生活费不足1.25美元的贫困人口比重”仅高于俄罗斯联邦；“而日均生活费不足2美元的贫困人口比重”也仅高于俄罗斯联邦，蒙古则与之相近分别是49.1%和39.3%。目录国内几年内的情况国家统计局发布的70个大中城市房价统计数据国家统计局发布的70个大中城市6月份房价统计数据：目录国内几年内的情况•6月份，70个大中城市房价同比下降城市个数虽然继续有所增加，但环比上涨的城市个数也增加较多。•从同比数据看，大部分城市房价仍然低于去年同期水平。•70个大中城市中，新建商品住宅销售价格下降的城市有57个，比5月份增加2个•一线城市中，北京、上海、广州和深圳的新建商品住宅销售价格分别下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%•表明，经过艰苦不懈的努力，房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制，房地产市场调控取得了明显成效。目录国内几年内的情况环比数据：目录指标名称年初计划上年1-12月上年增长（%）本年1-12月本年增长（%）占年初计划（%）工业总产值176000001562702830.2165003415.693.8其中：规模以上企业163500001427088131.6149990865.191.7财政总收入1502328120597960.7150380124.7100.1其中：上划税收67373857090445.265711415.197.5财政支出11047858536826