济南市房地产行业调查报告

山东经贸职业学院毕业论文济南市房地产行业调查报告年级:级学号：姓名:专业：指导老师:二零一一年十二月摘要中国房地产产业经过二十多年的蓬勃发展，现已成为国民经济的重要支柱产业，不仅对国民经济的持续高速增长起到了重要作用，而且极大的改善了人们的居住条件和生活质量。同时中国房地产行业的发展也促进了我国金融系统的发展和完善。由于我国房地产市场发展相对不成熟，引起的政府干预房地产行业、供求不平衡、房价涨幅过快、房价收入比过高、房屋空置率过高、开发商融资渠道窄且商业银行监管机制不完善等问题逐渐暴露出来。从一方面来说，城市经济发展水平的提高加速了房地产行业的发展；但是，从另一方面，房地产行业的快速发展会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。房地产行业的发展与经济协调发展的问题已经成为一个引起广泛关注的重要的经济问题和社会问题。很明显，理论上，房地产行业与城市经济发展水平两者之间是相互影响的。实证上，分别选取衡量房地产行业及城市经济发展水平的指标，以济南市的房地产行业和城市经济统计数据为基础，结合MicrosoftExcel软件和SPSS统计软件，对城市经济发展水平与房地产行业两者之间的关系进行分析。实证结果显示，济南市人均GDP、济南市居民人均可支配收入、济南城市化水平、济南第三产业比重、恩格尔系数及居民消费水平指数等因素均会对房价水平产生影响，城市经济发展水平对房价的影响效果显著。关键字：济南市房地产行业国民经济发展数据分析目录摘要....................................................................................................................................21．绪论............................................................................................................................................41．1本论文的意义和背景..............................................................................................................41．2本论文的研究进展..........................................................................................................42.济南市房地产行业的现状............................................................................................................42．1济南市房地产投资的现状..............................................................................................52．2济南市房地产供求的现状..............................................................................................82．3济南市房地产价格的现状............................................................................................112．4济南市房地产企业资产重组的现状............................................................................112．5济南市房地产目标市场的现状....................................................................................123．济南市房地产行业存在的问题...............................................................................................143．1政府出台的一系列政策会影响房地产业。................................................................143．2需求远远大于供给导致房价过高。............................................................................153．3我国的收入分配不均而租赁市场又不完善。............................................................153．4经济适用房实施有困难而价格昂贵的房地产空置率高。........................................153．5开发商融资渠道窄且商业银行监管机制不完善。....................................................154．济南市房地产行业对存在问题的解决对策...........................................................................164．1政府应出台有效政策促进房地产业的发展。............................................................164．2政府应采取措施力争房地产市场的供求平衡。........................................................174．3干预收入分配及进一步完善房屋租赁市场。............................................................184．4完善经济适用住房制度且减少房地产空置率。........................................................184．5房地产业融资渠道多元化及加强商业银行监管力度。............................................195.我国房地产行业的发展趋势...................................................................................................195．1房地产业投资与发展的空间较大。............................................................................195．2建设正确住宅消费的政策向导。................................................................................205．3房地产投资资金不难解决。........................................................................................205．4消费者对住宅需求多样化。........................................................................................206．结论..........................................................................................................................................21参考文献........................................................................................................................................21致谢........................................................................................................................................211．绪论1．1本论文的意义和背景1、中国的房地产业是整个国民经济的重要组成部分，是整个国民经济的支柱产业，它的发展既受到国民经济的制约，有能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。2、房地产市场的存在和发展是整个房地产业健康发展的必要前提，也是房地产开发企业赖以生存的主要基础。3、房地产市场的发育程度与房地产市场的调节份额和调节力度已对中国的市场化改革进程产生直接的钳制或推动作用。4、中国市场经济体制的构造不能不以房地产产权市场化和房地产市场发展作为基础条件。5、近年来，随着经济社会的发展和城市化进程的加快，房地产已经成为我国经济增长的引擎和重要支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。6、有利于调节和促进房地产业的发展。7、房地产产业对中国经济的影响也有着现实的指导意义。8、房地产产业为推动中国经济和社会的发展发挥了重大作用。9、中国房地产产业促进了金融系统的发展和完善。1．2本论文的研究进展2011年12周到14周写开题报告2011年寒假之前第一次修改2012年3月30日之前第二次修改2012年4月20日之前上交打印2.济南市房地产行业的现状房地产行业是国民经济的重要支柱行业，房地产行业的健康发展是国民经济发展的重要保障。近几年来，房地产行业在促进济南经济GDP增长方面做了突出贡献。然而，我们不可否认的是济南的房地产行业发展出现了一系列问题。国家调控房价的措施层出不穷，可是，我们却无奈的发现，房价不降反升。济南作为一个很有代表性的二线城市，研究济南房地产市场也能够揭示其他城市的房地产行业在发展中的问题，具有研究价值。济南的房地产行业到底是一种什么样的现状？在楼市泡沫言论甚嚣尘上的情况下，对济南房地产市场进行一定的研究和探讨。2．1济南市房地产投资的现状以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30％甚至更少，就可以运作起来。但是随着政府和银行出台的相关政策，项目的资本金比例提高到35％，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，将中国的房地产由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式逐步转化。改革开放以来，山东省济南市房地产市场变化显著。期间经历了由住房分配到个人买房的市场化进程，特别是我国推行住房市场化改革以来，济南市和全国、全省一样房地产市场价格体系开始形成，并逐步成熟。2008年济南房地产业稳中趋缓。房地产业增加值达到114.9亿元，增长9.6%。房地产开发投资274.1亿元，占全社会固定资产投资的比重为19.4%，提高2.6个百分点。新开工房屋面积482.8万平方米，竣工面积172.2万平方米。房屋销售价格上涨7.2%，其中新建房屋销售价格上涨7.0%。随着济南城市经济的发展，未来市场前景的吸引，2008年，进入济南的知名外地房地产企