凤凰城开发市场策划报告

凤凰城二期开发项目策划案第一部分：凤凰城二期项目开发介绍一、凤凰城二期项目概况二、凤凰城二期开发的现实意义三、凤凰城二期项目策划的工作重点四、二期开发前期工作的统筹安排第二部分：凤凰城二期开发的市场策划一、项目开发面临的市场环境（一）宏观市场环境1、城市化与国内郊区大楼盘的发展趋势2、济南新城区总体规划与东部产业带规划（二）微观市场：1、区域自身建设条件2、关于项目周边区域的建设情况3、凤凰城周边产业园区总体调查（1）济南高新区：（2）出口加工区：4、山东建筑工程学院专题调查（1）新校区规划和建设计划（2）现校区教职工住房情况（3）周边商业设施调查5、济南郊区楼盘、类似竞争楼盘的调查（1）济南国科：（2）加洲花园：（3）文昌山庄：（三）市场需求和产品调查1、济南居民住房需求概况2、国内房地产开发先进城市郊区楼盘与建筑创新调查（1）沪苏杭郊区：（2）珠江三角洲：（3）京津地区：二、凤凰城二期项目的市场定位（一）目标消费市场定位（二）建筑产品定位（三）本区项目在凤凰城综合开发项目中的角色与作用三、凤凰城二期项目的规划建议（一）景观建筑规划在本区应考虑的因素（二）本区规划可能的功能区设想（三）本区规划指标建议四、凤凰城二期项目的建筑策划构想（一）建筑类型及其组合比例（二）景观与建筑风格（三）建筑户型与面积设计五、凤凰城二期项目的规划设计与建筑设计要求（构想）（一）凤凰城二期项目的规划设计要求（二）凤凰城二期项目的规划设计要求六、凤凰城二期的市场推广策略（框架）第一部分：凤凰城二期项目开发策划工作说明一、凤凰城二期项目概况：位于凤凰山北坡，处在文教区（西区）与起步区之间，中心区之南。占地约40公顷左右，建筑面积约30~50万平米，是一个区域商业配套完善、环境自然优雅、建筑简约精致，以当前追求一定生活品质水准社会精英分子为消费主体的具有一定知识文化氛围、现代生活情趣构造的睿智性品味生活区。二、凤凰城二期开发的现实意义：二期可发的实际意义在于：1、更好的完善凤凰城南部区的社区生活功能，完成南部区（文教西区、二期、起步洋房区、文教东区）各片区开发的衔接，从而显现凤凰城整体开发的形象雏形；2、可以形成南部区与中部开发的过渡（二期近邻中心区），符合凤凰城目前从南至北滚动开发的需要。3、完成文教区的商业配套，形成公司商品住宅的持续开发，使凤凰城南部区形成一个满足一定经济效益规模的、生活配套较完善成熟的居住社区。三、凤凰城二期项目策划的工作重点：1、确定二期项目的功能性（角色）要求2、满足该功能的二期项目开发的建筑品类3、二期建筑各品类的特征提炼与描述4、各品类的量化组合设计5、各品类的建筑组合与已建成区的功能性衔接与融合6、各类建筑产品消费群体的定位7、建筑的开发计划初步筹措8、二期项目市场推广的框架性计划：四、二期开发前期工作的统筹安排：二期项目运作的工作计划简表：计划设计说明：充分考虑一期项目施工与销售进度安排。1、在一期项目完工交房后，按本计划工程施工主要工作可立即转入二期项目。2、一期销售进入尾期时，二期项目已具备销售条件。3、二期项目选择春末夏初开工，自然气候条件较佳，便于施工组织。4、项目整体开发计划可在前期工作确定的基础上按序合理安排。（一）二期开发的市场调研工作序号工作事项时间执行人协助1一期花园洋房参照时间1．1开盘02．12月底1．2交房03．3．11．3计划销售时间03．62二期项目开发工作安排2．1项目调研02．9-10．152．1．1周边调研2．1．2建工、市中心代表楼盘2．1．3相关部门走访（确定调查方向、区域）10．14-15办公室（车）2．1．4确定调查方案10．17办公室2．1．5济南郊区楼盘10．18-192．1．5高新区10．21-23办公室2．1．6周边产业园区10．24办公室2．2先进城市考察（根据各市具体情况确定）10．25-10．312．3资料信息整理，提交市场报告11．1-62．4市场策划研讨与报告编写11．7、8、11、122．5策划方案（讨论）11．132．6项目方案确定11．202．7项目报批手续11月底2．8规划设计委托12．13规划设计3．1规划设计方案12．1—03．2．13．1建筑方案03．34项目施工03．3月底---5项目销售03．5月----1、济南东部区域房地产市场总框调查（山大路以东、东西交通动脉沿线的街区）调查内容：1．1济南东部居民住房需求调查1．2济南东部房地产开发现状（供应）2、特定目标对象的调研（高新区专题、周边园区专题、建工学院与山东航空等代表单位等）本调研需解决的问题：1．1各特定园区的产业规划状况及现在建设情况1．2各园区的企业入驻大体情况和发展预期1．3现入驻低中高级各类员工的居住状况与收入、个人发展预期等1．4现入驻低中高级各类员工的居住需求调查1．5入驻低中高级各类员工对东部工作和生活的预期（建议采集有效样本300份）3、先进城市郊区楼盘、建筑创新等专题本调研需解决的问题：2．1先进城市郊区楼盘的操作手法（经营模式）2．2先进城市工业园区中住宅区开发可借鉴的经验或教训2．3郊区住宅的规划、建筑设计与创新（产品）2．4郊区住宅目标客户的选择与实际验证2．5郊区住宅交通问题的解决办法（二）项目策划：根据公司经营开发总体计划和市场调研分析，确定目标客户市场，并针对该细分市场进行二期项目的定位，策划建筑类型，提供规划建议。（三）项目立项报批：确定项目规划，进行土地征办（四）项目规划设计：提交规划设计任务书，开展规划设计（五）确定二期规划设计方案，进行二期建设准备第二部分：凤凰城二期开发项目市场策划一、项目开发面临的市场环境（一）宏观市场环境1、城市化与国内郊区大楼盘的发展趋势城市化是通向现代化的必经之路。经过20多年的改革开放，制约我国城市化的政策、制度障碍正在逐步消除，经济发展和城市建设也取得了巨大成就。2000年人均国民生产总值已超过800美元，城市化水平提高到36.09%。经济发展水平和城市化水平的指标都表明，我国城市化已驶入快车道，进入加速发展阶段。我省城镇发展的布局结构和发展远景城市化已成为我省经济社会发展的四大战略之一。城镇布局应当体现中心集聚、点轴拓展的原则，逐步形成以中心城市和沿海港口为依托、以交通干线为主轴的集约开发态势；形成“两大中心、四个层次、五条轴线”的总体格局，即济南、青岛两大中心城市，省域中心城市、区域性中心城市、中小城市、小城镇四个层次，济青聊、日菏、京沪、京九、沿海五条轴线，实现以点带线、以线促面，推动全省城镇体系网络发展。在强化济南、青岛两特大城市龙头带动作用的同时，到２０１０年，淄博、烟台、潍坊、济宁等城市要争取跨入特大城市行列；有３０个左右的县市城市人口达到２０万到５０万；有１００个左右的中心镇所在地人口达到５万人。随着城市化发展和人口、产业的进一步积聚，培育起中心城市地位突出、大中小城市等级规模有序的网络化城镇体系。城市化，不仅表现为城市人口比重的不断提高和城市数量的不断增加，更重要的表现为经济社会发展的集约化程度的提高，济南市正处于城市化加快发展的时期，作为全国经济大省的省会、国内重要的区域中心城市。毫无疑问，加快城市化进程是新世纪的一项工作战略重点。当前国内郊区楼盘的发展趋势：（待实地考察）2、济南新城区总体规划与东部产业带规划在《济南市城市空间战略及新区发展研究》中，专家们针对城市总体发展战略提出了“西进、东串、南控、北待、中疏”的十字方针，建议济南城市新区应选择在城区西部，二环路以西、京福高速公路以东地区，包括经十路南、北片区，其中北片为新区主要发展用地。在对城市总体规划完善补充的基础上，济南的城市空间结构将形成“一城（包括老城和城市新区）、一区（指长清片区）、一带（指东部产业带）”带状分布，有大型生态绿地隔离的“带状分片组团”式城市格局。城市空间结构形成“一城、一区、一带”、有大型生态绿地隔离的“带状分片组团”式城市格局。一城指主城区，包括原总体规划的主城和大金（新城区）、党家组团，人口规模控制在２１５万人，建设用地控制在２１５平方公里。一区指长清片区，以原长清县城为基础，向东南发展，人口规模为２０至２５万人，城市建设用地在２０平方公里左右。一带指东部产业带，主要包括王舍人、贤文、董家、郭店、孙村等，形成串珠式沿东西交通轴带状发展格局，人口发展规模控制在６０万至７０万人，城市建设用地７０平方公里左右。以发展高新技术、冶炼、化工、出口加工、国际信息、空港型工业为主。（从该规划图上看凤凰城区域为待规划建设用地，没明确土地开发性质）省城东部城区为东至绕城高速公路，西至大辛河城市生态隔离带，南至经十东路南部山体，北至工业北路、省道１０２线区域。为了促进城市发展，济南市决定抓紧完善东部城区详细规划，并力争今年年底前完成经十东路两侧重点区域的详细规划。（二）微观市场：1、区域自身建设条件（项目自身的自然状况、方园1.5KM的已建、规划、自然、生态等）该区可利用土地约30--40公顷。西临泉路，北接中心区环线，东邻起步区的洋房北区，中间有一河沟自东南向西北方向蜿蜒而过。地势总体南高北低，南部为近山坡地，山地地形地貌较丰富，规划时可以就势利用；内部主要为农耕用地，适于各类建筑工程建设。该区的周边已建条件：道路水电管道等2、关于项目周边区域的建设情况泉港路：花园洋房：南洋中学：山东建筑工程学院：该区周边土地征办与转让或联合开发等现状3、凤凰城周边产业园区总体调查3．1济南高新区调查印象高新区正在成为济南市经济发展的动力基地，尤其是彰显现代工业文化的高新技术产业。在各项经济因素促动和发展之中，在资本对技术由青睐到实际注入的变化趋势之下，在年轻智力的急速聚集和膨胀之中，济南高新区正在发生真正日新月异的变化，无疑这里将是最具活力和生命力的地方。根据高新区的规划来看，本区用地规划主要满足于其核心——高新科技，住宅用地规划的很少。并且目前高新区的建设重点集中在齐鲁软件园、浪潮、鲁能等大型企业科技园区的建设中。从规划和资金以及建设力量的投入等因素看，住宅开发商没有形成高新区的开发重点。这对我凤凰城以住宅开发为主的地产开发恰好形成城市区域功能上互补。在科技园区建设达到一定成熟度后，可以预见高新区或附件区域将会有一个住宅开发的小高潮，这个机会预计会出现在2年后。届时各园区工程建设基本完毕，可以形成本区域一定稳定存量的工作员工，他们的住房问题会随着对城市化发展的进一步认识（比如对新城市主义理念、卫星城——片区城市发展、城市住宅郊区化、东部产业城或现代科技城区等认同）切实的提上日程并很到可能在高新区周边选择生活居住地。根据上述人们对城市发展的中心人士以及高新区建设实际，可以预测高新区员工存在将生活居住地进一步东移的可能，所以看好高新区，可以坚定我凤凰城建设的信心，也更能看到我彩石花园的光明前景。同时我们应该看到东部产业带规划中不仅仅指高新区，整片区域产业园区用地的规划意向决定东部发展的建设期漫长，但从另一面也说明其发展后劲会更足（东部产业规划在经济发展链条上将更完善）。总之，东部发展会在实实在在的经济产业发展的驱动下会迅猛发展，将会成为济南市最具活力和发展动力的一区。所以，我们面临的未来是无比光明的，发展的空间是巨大的。3．2高新区工业园区调查资料：（详见附件）成立十年来，高新区累计完成固定资产投资额41亿元，开发利用土地面积4.3平方公里，进区建设项目302项，开工面积242万平方米，竣工面积191.2万平方米。累计实现技工贸总收人548.2亿元，工业增加值144.1亿元，利税总额77.5亿元。1、高新区科贸城高新区科贸城总占地2.36平方公里，为高新区的中心区、核心区、形象区，建成后将是高新区的经济、行政、文化中心。重点建设以金融、中介服务、行政办公、文化娱乐、IT行业为主的办公用房。其标志性建筑——国际会展中心以及科技文化广场、世纪财富中心等形象工程效果图样已经确定。2、齐鲁软件园位于高新区东区，现为核心区。占地面积650公顷。现有一个软件产业基地，三个软件园分园，一个软件学院和八个软件人才培训基地。齐鲁软件园产业基地，由产业