世联住宅产品实用率研究

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2012/7/29Sunday2012/7/29Sunday住宅实用率研究本报告是严格保密的。2住宅实用率研究背景及目的研究背景：需求方面的关注：消费者购房决策越来越趋于理性，在对住宅品质、配套、园林等要求提升的同时，对一些实实在在指标的关注也在提升。(本质是关注空间感）供给市场中的关注：越来越多的楼盘营销中，把实用率高作为营销亮点。开发商也越来越关注成本与实用率的平衡。探寻不同建筑形式产品的实用率特征；挖掘市场中高实用率，高品质的典形案例，并研究其设计特征；基于物业排布、建筑特征、采光通风、户型实用性等因素，综合考虑如何提高住宅的实用率，达到集约化。研究目的：本报告是严格保密的。3研究思路影响住宅实用率的因素案例分析针对性研究解决方案规律整合本报告是严格保密的。4实用率影响因素分析实用率的大小取决于公摊面积。公摊面积由两部分组成：（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房、垃圾道、通风井、配电间、屋顶水箱间、地下室、技术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房等。（2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）墙体水平投影。幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分摊通廊面积。不计入共有建筑面积的范围1、独立使用的地下室、车棚、车库。2、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房。3、作为人防工程的地下室。4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积使用率＝套内使用面积÷商品房销售面积×１００％实用率＝套内建筑面积÷商品房销售面积×１００％定义回顾国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。本报告是严格保密的。5建筑形式对比建筑物南北方向比较薄,东西方向比较宽,外形类似一块巨大的板。通风,采光较好，南北通透天际线设计难以创新管理维护成本低建筑密度低户型格局不宜改造居住舒适度较高板楼板楼节约土地资源，房价较低空间结构灵活，宜于改造，结构强度高，抗震性好塔楼从外形上看，有点像古建筑的塔，一梯多户，住户较密集，多为高层结构。按楼的横切面分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、椭圆形等。居住舒适度相对较低均好性差，居住密度高，通风采光不好冬季保暖性好分为长走廊式、单元拼合式本报告是严格保密的。6板楼分类拼合板楼（2单元以上）短板楼（2单元以下）短板楼（2单元以下）长板楼本报告是严格保密的。7创新形塔楼T形塔楼蝶形塔楼(平面图）十字形塔楼蝶形塔楼创新形塔楼塔楼分类本报告是严格保密的。8圆形塔楼创新型塔楼平面图品字形塔楼平面图塔楼分类本报告是严格保密的。9各类形塔楼特点蝶形塔楼朝向、采光、通风上有突破，避免遮挡；户型不方正，存在斜角；建筑结构的复杂性，使得结构层较多，外墙面积较大，共摊面积相对较大。方形塔楼多数户型朝向、采光较差，多有无采光室，通风不好，各房间存在遮挡。用地节约，容积率高；共摊面积在塔楼中最大，由于通风结构，消防楼梯，电梯间等相对占用面积较大。T形塔楼户数相对方形、圆形、蝶形较少；避免北向房，朝向、通风、采光较好，部分户型和实现南北通透，遮挡较少；户型方正；共摊面积在塔楼中相对较小，外墙面相对蝶形较少。本报告是严格保密的。10各类形塔楼特点十字形户数较T形多，无遮挡，通风性，通透性好；部分户型朝向、采光较差；品形分为单体式和2-3单元拼合式；多为1梯3户，采光、通风性较好；因外墙墙体面积较碟形少，较T形多。圆形多为单体结构，近年来也出现与版式楼相结合的创新型建筑形式；由于平面户型不利于分隔的特点，多为大户型，1梯2-4户；同体量相比，在塔楼中基地面积最小，即可达到最高的容积率，最大化节约用地。视野宽扩，无遮挡，部分户型采光、通风较差；因结构特征，消防楼梯等公摊面积较多。本报告是严格保密的。11板楼实用率调研建筑形式总层数电梯数户数实用率设计特征泰然广场拼合板楼6无94%香域中央花园短板楼111282.55%2单元拼接，有架空层慢城拼合板楼111284.28%（2、3单元）错位平行排布金地·梅陇镇短板楼111283.83%澳城花园短板楼181284.67%澳城花园拼合板楼181485.25%香蜜湖·唯珍府拼合板楼182480.77%18层以上，随层数增加，实用率下降。航天晴山月拼合板楼232473.75%航天晴山月短板楼302472.5%赠送比例27.34%花样年花港短板楼331478.54%实用率变化影响因素分析增加电梯增加层数减少电梯增加层数形式变化本报告是严格保密的。12建筑形式总层数电梯数户数实用率设计特征城市山林拼合板楼221482.38%香山美树苑拼合板楼241478%西城品阁长板楼736086%旭飞花园长板楼1834077%旭飞花天苑长板楼3133276.9%3333275%增加层数增加层数结论：拼合板楼的实用率高于短板楼层数：11-18层，随层数增高实用率提升，但幅度不大；18层以上，随层数增高实用率下降，幅度较大；电梯数量对实用率的影响较大。本报告是严格保密的。13各类塔楼公摊面积对比外墙面积结构层电梯间消防楼梯方形圆形蝶形T形品形十字形该面积在可比的各类形塔楼中的相对大小较小中较大大对公摊面积中占比较高的外墙面积、结构层、电梯间、消防楼梯在体量相同的各类塔楼中的面积进行比较，为下一步分析各类塔楼的实用率差异至关重要。本报告是严格保密的。14塔楼实用率调研建筑形式总层数电梯数户数实用率城市天地方形3531578%锦绣花园十字形241479.32%幸福海岸十字形182481.7%东方盛世花园T形181487%幸福海岸T形182485%金地·梅陇镇T形242479.3%蝶形181483%锦明花园蝶形111482.91%蝶形231482.74%蝶形232481.15%增加层数实用率较高的塔楼产品实用率变化影响因素分析增加层数电梯增加增加电梯本报告是严格保密的。15建筑形式总层数电梯数户数实用率信义锦绣花园蝶形181282%蝶形262481%天鹅湾蝶形282480.6%蝶形302480.7%荔和馆拼合蝶形281483.13%澳城花园品字形181383%-84.56%花和小城品字形181384.86%慢城品形181384.18%圆形111282.4%圆形181280%增加层数实用率降低相对蝶形实用率较低本报告是严格保密的。16创新形塔楼建筑形式总层数电梯数户数实用率中熙香缇湾变化品形242378.59%信义锦绣花园不规则111382.82%不规则111584.10%不规则111684.42%平层建筑面积增加，实用率增加结论各种形式的塔楼实用率不同，从大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圆形、方形本报告是严格保密的。17典形案例研究（同楼盘板楼、塔楼实用率对比）航天晴山月BC板楼（2房拼合成4房）T形塔楼（2单元拼合）本报告是严格保密的。18总层高套内面积（㎡）建筑面积（㎡）实用率赠送面积（㎡）合并后板楼3065.9589.3773.79%约50平米减少墙体面积，增加了分摊基数，实用率大大提高T形塔楼3064.6889.7175.74%约53平米减少墙体面积，实用率大大提高航天晴山月板楼与塔楼对比建筑朝向为南偏东10°，增加采光，确保人居建筑朝向为最佳；采用错位平行方式排布，景观资源最优化；采用大面宽小进深的户型设计，增加采光和通透性。总层高为30层的板楼相比T形塔楼的实用率低。原因：板楼18层以上交通面积要大于塔楼，如消防楼梯，走廊等。本楼盘建筑设计和户型设计方面的可借鉴点二房变四房的拼合灵活式设计，应对70/90政策，提升实用率。本报告是严格保密的。19澳城花园序号建筑形式总层数电梯户数比实用率1板楼（2单元）181：284.67%2板楼（4单元）181：285.25%3品字形塔楼与板楼拼合181：387.79%4品字形塔楼（1单元）181：383%5品字形塔楼（2单元拼合）181：384.56%12345板楼：拼合单元数越多实用率越高品字形塔楼：多单元拼合的形式实用率偏高。板楼与品字形塔楼相比：除去电梯分摊面积的因素，总层高18层，板楼相对塔楼实用率高本报告是严格保密的。20实用率规律探寻（板楼）多层板楼的实用率最高，一般可达到90%以上；小高层板楼（11-18层）的实用率一般可达到80%-84%，高层板楼的实用率一般在75%-78%；板楼实用率最主要的影响因素有：走廊面积、平层面积（长板楼、短板楼）、电梯间面积、楼梯面积、消防设施面积、墙体面积；长板楼受走廊面积影响最大，因此，多层的长板楼实用率最高，随着层数的增加，实用率下降，超过18层的长板楼，由于需要抗震等结构层的增加，分摊面积更多，一般在75%以下；短板楼11-18层，随层数的增加，实用率上升，但上升幅度较小；层数差异在2-5层左右实用率变化幅度不大；18层以上的短板楼，实用率随层数增加而下降，下降幅度较大；拼合板楼受电梯间的影响较大，以18层，4户为例，每增加一部电梯，实用率下降4%左右；11-18层，随楼层的增加，实用率上升，但幅度较小；22层以上，随楼层的增加，实用率下降幅度较大，平均每增加1层，实用率下降1%-2%左右；18层以上板楼由于消防要求更高，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面积；各类型的8层以上板楼实用率由大到小排序为：拼合板楼、短板楼、长板楼；拼合单元数越多，实用率越高；目前市场上需求较大的产品是1梯2户，11-18层，2-3单元拼合板楼。本报告是严格保密的。21实用率规律探寻（塔楼）塔楼实用率一般规律：塔楼11-18层，实用率为81-83%，随层数的增高实用率上升，但上升幅度较小；18-30层，实用率为76%-87%，随层数的增加，实用率下降；18层以上塔楼由于有消防要求，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面积；电梯数增加，对塔楼的实用率影响较板楼大，以1平层4户为例，每增加1部电梯，实用率下降1.5%左右；各种形式的塔楼实用率不同，从大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圆形、方形；其中，十字形塔楼相对T形塔楼的实用率低，18层2梯4户为例，低3%；其中，拼合碟形塔楼的实用率相对比独单元的塔楼实用率高；板楼塔楼对比：11-18层，板楼（短板楼和拼合半楼）相对塔楼实用率高；18层以上，塔楼的实用率高于板楼；由于塔楼的消防实施面积较小，走廊等公摊面积相对较小。本报告是严格保密的。22提高实用率的途径………适当层数建筑形式选取户型设计本报告是严格保密的。23提高实用率的途径建筑形式选取：11-18层的拼合式小高层板楼；18层以上T形塔楼可适当考虑：高层建筑的电梯外挂式多联廊结构：用电梯外挂式多联廊结构包括联系廊，电梯塔，联系廊沿建筑主体的外侧分布，联系廊的外侧外挂电梯塔，电梯塔内设电梯，使得建筑主体各单元房的朝向、通风、采光良好。可精心设计户型，以达到提高客户的实际实用面积。具体建筑形式和公共面积设计时，首先要考虑与定位相匹配，消费者偏好，开发商经济效益等因素，不能单纯的考虑实用率因素。需要在舒适性、实用性、经济效益三方面找到平衡。本报告是严格保密的。24户型实用性提升途径途径一：赠送面积1、凸窗（一般在大户型中采用上凸窗，小户型中采用下凸窗）2、露台3、地下室4、入户花园5、空中庭院6、夹层7、复式本报告是严格保密的。25凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。凸窗方式：赠送全部面积本报告是严格保密的。26梁凸窗窗台凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积凸窗剖面1700说明：赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常用倒凸窗。现在也出现有同时方法作赠送衣柜的做法。利用同样原理做赠送