河南焦作山阳区地块商业价值初步判断

焦作山阳区地块商业价值初步判断一二城市宏观背景焦作市商业概况目录：三区域商业概况PART1.城市宏观背景GDP——焦作市GDP稳步增长，在经过2010-2012年3年10%以上的快速增长后，2013年GDP增速出现下滑。城市宏观背景2008年2009年2010年2011年2012年2013年GDP（亿元）1031.591115.91247.61469.391576.31707增长率20.70%8.20%11.80%13.30%11.30%8.29%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0200400600800100012001400160018002008-2013年焦作市GDP发展郑州洛阳南阳许昌新乡周口焦作安阳信阳平顶山商丘驻马店开封三门峡濮阳漯河鹤壁济源GDP（亿元）620231362500190317661753170716841581155715381498132712051131862622460人均GDP（元）68673475892463344304311551990948505331302471431586210082159728387539733142433679391766543401000020000300004000050000600007000080000010002000300040005000600070002013年河南省各地市GDP及人均GDP城市宏观背景人均GDP——焦作市经济发展水平在全省处于中上游，2013年人均GDP为48505元，在全省排名第四，反映出焦作人具备较强的消费能力。城市人口——2012年焦作市常住人口364万人，其中城区人口仅有92万人，人口基数小，房地产市场容量有限，商业消费力支撑有限。20082009201020112012人口(万)341342348352.7364增长率0.59%0.29%1.75%1.35%3.20%0%1%1%2%2%3%3%4%325330335340345350355360365370单位：万2008-2012焦作市人口变化情况2012年焦作市常住人口364万人，总体人口基数小；焦作市各大城区总人口为91.7万，其中山阳区、解放区人口最多，高新区人口最少，仅为5.1万；城市宏观背景公路晋城济源焦作新乡郑州温县晋新高速连霍高速长济高速二广高速焦温高速太行山脉公路交通：焦作市拥有晋新高速、焦温高速、长济高速、郑焦晋高速等，方便直达周边城市，并且与二广高速、连霍高速这两条贯穿南北、沟通东西的国家干线高速公路相连，外围公路交通相当便利铁路交通：境内有焦柳线、焦衮日线、太焦线，其中焦柳线是平行于京广铁路，联系华北、中南地区的另一条南北大干线；焦衮日线连接东部、太焦线是晋煤东南外运主要铁路干线。另河南省第一条城际铁路——郑焦城际轻轨建设中，即将开通。到时郑焦之间仅需25分钟，将极大的带动旅游、商务人群往来的次数和频率焦作日照郑州柳州焦衮日线焦柳线铁路太原焦太线城市交通——焦作境内拥有多条高速公路和铁道线路，对外交通便捷；郑焦城际轻轨将在2014年开通，通车后郑焦之间来往仅需25分钟，将极大的带动旅游、商务人群往来的次数和频率。城市宏观背景焦北商住组团：焦作市商贸、金融与都市旅游综合服务中心焦南行政组团：焦作市行政居住与现代休闲娱乐服务中心焦新科技组团：焦作市高科技工业中心和科技教育创新中心焦西综合组团：焦作市次级行政居住中心焦东综合组团：焦作市物流中心西部工业组团：焦作市先进制造业与生产性服务业中心东部工业组团：焦作市重型制造业中心老城区：将老城中心的部分职能向新区疏解，原有老城中心保留传统商业、文化娱乐、旅游服务等功能。焦北商住组团中心城区焦新科技组团焦南行政组团焦东综合组团东部工业组团焦西综合组团西部工业组团焦作市政府区域发展趋势——城市围绕中心城区已发展形成七大功能组团，我项目所在的焦南科技组团是未来焦作市的高科技工业中心和科技教育创新中心。城市宏观背景新区校园-理工大新区绿化风景新区道路新区产业-创业园新区公园-龙源湖新区公园-龙源湖新区建设成果——新区目前已建成理工大新校区、创业园区、龙源湖公园等众多项目，城市基础设施日趋完善，已经成为整个焦作市居住环境最好的区域。城市宏观背景产业空城人居新城新都市区区域发展初期，以行政单位迁入为主要发展支撑，启动城市基础设施建设，启动土地的一级开发。区域发展高速期，大量人口导入，产业服务功能和人居配套功能成为区域发展主题，配套与服务的升级不断推升着区域走向成熟。区域发展稳定期，产业升级与产业链扩展，配套主题由单一转向多元，配套能级不断跃升，都市意向成为区域发展关键词。焦作新区发展阶段新区趋势——得益于行政、产业等多方面发展，在新区由产业空城向人居新城转变的机遇下，产业服务功能和人居配套功能是区域下一步重点要解决的问题；项目应当顺应发展趋势，围绕区域所需功能构建价值体系。城市宏观背景PART2.焦作市商业概况焦作市商业体系结构为“两轴多中心”的格局。规划解放路、民主路为城市商业轴线。2个一级商业中心（1个一级商业主中心、1个一级商业副中心）、5个二级商业中心、12个三级商业中心，地块未在商业网点规划区域内。商业规划目前焦作市商业形成两大商圈，早期形成的解放路商圈和正在快速发展的人民路商圈，伴随着城市往南发展，焦作市商业中心也在逐步向南辐射。解放路商圈市级商圈人民路商圈市级商圈商圈商圈级别主要形态构成代表商业解放路商圈市级商圈百货超市商业街三维广场百货大楼香港城新亚商厦恒兴商厦焦作商业街大杨树商业街人民路商圈市级商圈百货超市商业街家居广场千盛百货丹尼斯欧凯龙摩登商业街王府井百货目前焦作市典型的两大商圈分别是解放路商圈和人民路商圈；解放路商圈是焦作市人流、客流量最大也是最成熟的商圈，由临街商铺、大型百货、生活超市和家电商场构成；人民路商圈处于整个焦作市的中心位置，且周边行政、商务、金融单位众多，发展迅速。焦作商业格局商圈名称商圈级别典型项目体量（万㎡）商业形态档次业种构成解放路商圈市级商圈三维商业广场9百货中高档百货、超市、美食广场、电器百货大楼1.26百货中档百货大杨树商业街3.5商业街中档餐饮、娱乐、休闲香港城购物广场3.45百货中档零售、餐饮、休闲、娱乐新亚商厦2百货中档零售、数码、学习、餐饮三维商业广场大杨树商业街百货大楼香港城购物广场新亚商厦解放路商圈——周边居住人口密集，商业氛围浓厚，主要以百货为主，商业辐射力可达全市，其中以三维商业广场影响力最大。焦作商业格局商圈名称商圈级别典型项目体量（万㎡）商业形态档次业种构成人民路商圈市级商圈千盛百货4百货中档百货、超市、休闲、娱乐丹尼斯3百货中档百货、超市摩登商业街1.04商业街中档餐饮、娱乐欧凯龙9专业商厦中高档家具王府井百货15百货、商业街中高档百货、超市、餐饮、休闲、娱乐千盛百货王府井百货摩登商业街丹尼斯欧凯龙人民路商圈——处于焦作市中心位置，未来规划人民路两侧为焦作市行政中心，周边行政、商务、金融单位众多，商圈得以迅速发展，呈现与解放路商圈分庭抗礼之势。焦作商业格局商业分析——焦作市商业基本实现了高中低档次全覆盖，传统商业逐步升级，现代化的购物中心逐渐形成，但主题商业尚未出现。高档中档低档商业街专业市场/商厦百货购物中心摩登商业街锦祥商业街新商城批发市场万鑫商城欧凯龙苏宁电器三维商业广场百货大楼丹尼斯千盛百货大杨树商业街王府井百货星凯国际（未开业）主题商业市场空白焦作商业格局1F租金：5-7元/㎡/天1F租金：1-1.5元/㎡/天1F：4-7元/㎡/天焦作商业格局租金分析——解放路商圈核心地段1F租金可达5-7元/㎡/天，人民路商圈核心地段1F租金4-7元/㎡/天，龙源湖公园周边1F租金1-1.5元/㎡/天，核心商圈租金优势明显。商业小结——焦作市商业形成两大商圈格局，并逐渐向南辐射。全市商业正逐步升级，现代化的购物中心逐渐形成，主题商业存在市场空白。焦作市商业形成两大商圈格局，并逐渐向南辐射焦作市典型的两大商圈分别是解放路商圈和人民路商圈。解放路商圈是焦作市人流、客流量最大也是最成熟的商圈；人民路商圈处于整个焦作市的中心位置，且周边行政、商务、金融单位众多，发展迅速；全市商业正逐步升级，现代化的购物中心逐渐形成，主题商业存在市场空白焦作市商业基本实现了高中低档次全覆盖，传统商业逐步升级，现代化的购物中心逐渐形成，主题商业尚未出现。焦作商业格局PART3.区域商业概况《焦作市2014年政府工作报告》提出“全面启动新河商务中心区项目，高标准、高水平规划建设，打造焦作CBD，打造三产发展新板块、新亮点。”区域未来将承载焦作市商务商业新中心的功能，CBD规划为区域房地产发展带来新的机遇。区域规划未来规划——除三维商业广场外，其他项目商业多以满足社区配套为主，三维规划建设集中商业和商业街，是区域未来唯一的规模性综合商业，区域尚未出现特色餐饮、休闲娱乐商业。商业项目体量定位业态入市时间三维国贸中心一座8万平方米的大型综合购物广场4万平方米的风情购物步行街区全开敞商业街区“一站式”服务的顶级商业购物中心高端百货时尚潮流休闲娱乐在建百大嘉苑预计2万㎡（三层集中商业3000㎡）街铺+集中商业小区配套型商业+超市预计2015年3月建业壹号城邦1.5万㎡街铺小区配套型商业预计2015年常绿林溪谷2万㎡街铺小区配套型商业只租不售理工帝湖湾2000-3000㎡街铺小区配套型商业已经入市理达文化广场4000㎡3层集中商业时尚潮流、休闲娱乐、百货超市自持商业市场区域商业规划项目属于城市半陌生区域，距离人民路商圈2km，以汽车产业和餐饮为主要业态。锦祥餐饮商业街汽车站商圈德盛汽配城丰收路汽车市场玉溪路餐饮街宏达汽车城餐饮市场汽车市场南海路汽车市场南海路汽车市场其他万鑫商城理工商业业态种类：汽车4S店汽车直营店汽车销售展厅汽车修理厂品牌服务中心汽配汽修市场业态种类：餐饮为主休闲、娱乐酒店、银行烟酒、干洗服饰、教育培训商业市场区域商业现状沃尔沃汽车市场——项目周边汽车市场发展较为成熟，业态从售前展示、销售专卖到售后服务，基本覆盖产业链，品牌以中低档为主，高端品牌市场正在逐步发展中。宏达汽车城案例展厅雷克萨斯二房四房70-901东风标致4S店2宝马奔驰斯巴鲁展厅长115米，宽13.5米面积1500平方米，高5.4米，柱距6米，全钢架结构外墙为双层真空保温玻璃幕墙，高档网格吊顶和优质地板砖，装修豪华中汽之星：800㎡三层建筑，市调参考租金35万/年（不算转让费）展厅品牌展厅品牌海马汽车江淮汽车中汽之星销售服务店：比亚迪销售服务、广汽传祺、东起达、荣力汽车销售服务店、上汽通用五菱汽车销售服务一汽马自达销售服务店、大众奥迪专业服务店北京现代特约销售服务店、泉达鑫源销售服务店江淮轿车销售服务有限公司、一汽轿车焦作销售服务中心销售专营店：福迪汽车专营店、长安汽车旗舰店、东风小康专营店东风本田锦田店、雷诺直营店、广汽丰田富达迎宾路店斯巴鲁汽车焦作专卖、宝马焦作专营店、东风小康焦作交运专营店力帆汽车焦作乾华店、焦作新纪元汽车展厅：中国一汽森雅城市展厅、英伦汽车高新区展示厅富达雷克萨斯展厅汽配汽修：德盛汽配城、宏达汽车城、新区汽配城、富源汽车城区域汽车行业业态商业市场区域商业现状餐饮市场——项目周边已存在万鑫商城和锦祥商业街两大餐饮市场，但档次普遍较低，且无餐饮上下游商业，无法满足区域高端人群需求。万鑫商城案例建筑面积36900㎡客户情况理工大学生和周边居民经营内容零售、餐饮、图书、住宿、娱乐档次中低档整体概述目前区域最大的综合商场，以中低端的零售和餐饮为主，餐饮街环境较差，缺乏特色，人均消费20-50元，经营状况良好万鑫商城案例锦祥商业街案例街铺600多米双层客户情况新区居民经营内容餐饮档次中档整体概述主要是以中低档的餐饮和零售店为主，整体业态以餐饮为主，是新区夜市人群吃饭主要休闲聚散地之一。理工商业案例整体概述主要服务于学生的40家餐馆和少量休闲娱乐场所，档次低端，无业态规划。商业市场区域商业现状人口结构