北京理想集团苏州天平水泥厂前期策划报告

北京理想集团苏州天平水泥厂前期策划报告苏州商业市场分析——面临的现状和目标专业市场分析——个案竞争和借鉴项目定位——业态配比、运营策略一房地产发展空间行业发展环境•新政分析苏州城市背景•城市经济•城市规划城市房地产•年度市场回顾•商业市场表现•重点商圈发展服务公益卓越二专业市场分析三项目发展专业市场调研•汽配类•家居建材类•小商品类•五金机电类各类专业发展空间项目立地条件分析•板块规划•外部环境•区域房地产各类市场发展空间类型配比/经济测算服务公益卓越Part1.1行业发展环境服务公益卓越一二三紧缩政策下的市场回暖经济不稳不改调控决心新政下的市场走势2010年对中国房地产而言，是一个政策年，调控政策持续高压贯穿全年。但同时通过细化调控政策发现，2010年可以称为承前启后的过渡之年。一方面对“旧规则”进行结构性纠偏，使得通过慢周转、高毛利的盈利模式难以为继；另一方面，通过加大保障房建设、增加供给等手段，逐步建立房地产“新模式”。服务公益卓越调控的方向和内容保障房›首次将保障房写入政府工作计划并以问责制形式展开工作；›中央主要领导人不间断视察地方市场保障房建设成果；›8月份，住房城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会联合确定了北京、天津、重庆、唐山等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，贷款额度约493亿元。土地出让›要求有条件的地方政府积极探索新的土地出让模式，“限房价、限套型”等土地出让模式开始在深圳、广州等地推广执行；›国土部严查开发企业囤地情况：8月19日，国土资源部披露了全国房地产违法违规用地情况。截止5月底，全国限制土地总计2815宗，闲臵面积达16.95万亩，占到了违规用地面积的90%。限购/限贷›首次将行政命令工具作为房地产调控的最主要手段；›北京成为本轮房地产调控的“龙头”和“试验田”，昭示着本轮调控的政治目的重于经济目的；›将投资、投机类需求作为调控的主要对象，首次将改善类需求纳入调控范围；›首次臵业类客户也被纳入调控范围，首付比例提至三成，优惠利率取消。紧资金›收紧开发企业贷款；›清算土地增值税；›加强融资监管；›商品房预售资金监管；›严格征收房地产企业税收2010年4月和9月房地产调控政策对比9月新政策4月新“国十条”主要内容特点主要内容特点个人房贷首套房首付款比例调整到30%及以上无户型差别套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%有户型差别二套房严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定要求严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍抑制投机、投资三套房及以上暂停发放第三套及以上住房贷款用于全国范围贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款不同地区可灵活执行保障性住房加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。强化落实确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。具体目标限购房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。对一些城市提出要求地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。执行灵活服务公益卓越“9.29”新政出台是楼市失控的无奈之举，严厉程度空前，政府希望能及时控制濒临失控的楼市。服务公益卓越4月、9月两次政策的效用时间不断减弱，行业对政策的消化期逐渐缩短，市场对调控政策逐渐失去信心。服务公益卓越部分城市三、四季度房价逆市大幅度上行，供应量不足、存量压力小使得房企缺少降价的动力。涨幅最快的城市：深圳、上海、北京，8月份均价均低于新政出台当月，价格出现抬头态势涨幅最大的城市：杭州各大城市存量消化周期：3-5个月北京房屋销售价格指数当月环比上海房屋销售价格指数当月环比当月同比杭州商品房成交情况当月同比深圳商品住宅成交情况土地市场：土地出让面积较2009年增长105%，土地成交价格未见回落，房企对未来大势看好。全国土地单价月度变动情况主要城市近六个月住宅用地土地成交面积走势图（平方米）2010年全国土地出让统计›2010年，全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%；›实际土地出让面积42.8万公顷，同比增加105%。2010年全国住宅地王统计›北京：中信集团63亿元摘得CBD地块，打破了2010年1月21日由中海创造的59.7亿元的总价地王纪录；单价地王由中国兵器装备集团竞得，成交楼面单价30197元/M2；›广州：“一日三地王”，保利、中海先后创造出17276元/M2、19632元/M2、20605元/M2的成交单价，广州地价进入“两万时代”；›天津：融创集团以10410元/M2竞得兴业里地块；›南京：中冶臵业以121.41亿元竞得下关滨江1号地块，成为总价地王；招商地产以12789元/M2竞得河西地块，成为单价地王。服务公益卓越政策没有任何松动下的回暖自住型需求的爆发性入市成交物业类型以中小户型为主12政策执行效力差购房者对调控政策失去信心345开发商看好后市顺势而为婚房需求入市城市更新、旧城改造市场回暖原因服务公益卓越市场回暖的原因：政策效力边际递减，市场力量主导行业走势新鸿嘉对苏州/天津/常州/嘉兴四城市回暖实地调研服务公益卓越一二三紧缩政策下的市场回暖经济不稳不改调控决心新政下的市场走势2007年宽松货币政策带来第一波汇率上涨人民币汇率上行加速2008年以来过度放贷带来第二波汇率上涨服务公益卓越物价压力加大工业生产尚未回暖，经济增长仍然有下滑的可能；在物价上涨的压力下，2011年政府工作的主要目标为稳定物价、改善民生，同时保障国内金融市场稳定，防范国际短期资本集中进入扰乱国内资本、资产市场。工业生产增速仍在低水平运行服务公益卓越市场在政策并未放松情况下出现反弹，政府起初的宏观调控目标并未完全达到，政府面临非常大的压力。目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何解决百姓的住房问题对社会的平稳具有举足轻重的作用；目标2：打击投资投机，保证国内金融稳定运行2008年以来宽松的货币环境，使得市场流动性过于充裕，社会资金大量流向房地产，加剧了银行的风险度；人民币汇率加速上行，国际套利资金不断威胁着国内资本、资产市场；目标3：政治挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民众成为政府调控楼市的当务之急，可以说本轮楼市调控很大程度上也是一个政治问题。首套房首付要求对购买首套住房建筑面积在不分住房大小，一律要求首套比例贷款首付要30%及以上。服务公益卓越2010.4.17国十条表述2010.9.29调控措施表述2011.1.26调控措施表述90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。---在商品住房价格过高、上涨过快、律暂停发放居民家庭第三套及付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。非本地居民非本地居民住房贷款未做明确限购房制。拥有1套及以上住房的非当地户籍对不能提供一年以上当地纳税居民家庭、无法提供一定年限当地证明或社会保险缴纳证明的非纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。限购只有后来北京版调控细则中采取对于房价过高、上涨过快、供限购措施，要求同一家庭在北京应紧张的城市，要在一定时间只能购买一套住房。内限定居民家庭购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。问责停留于空泛问责。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。三次调控对比：调控政策日趋严厉，对地方政府实行地方责任制，扩大限购令范围，收紧限购数量。城市政策摘要青岛已有两套住房的市民暂停向其售房，买房的市民需要先开具住房情况证明。上海2月1日起，在上海已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。济南在2011年12月31日前，市内五区及长清区、高新区以家庭为单位只能新购一套新建商品房。对违反该规定的购房者，相关部门将不予办理房产证。北京对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。服务公益卓越重点城市限购细则迅速出台贯彻细则，一线城市“深化限购令”出台，预计其他房价上涨压力较大城市将在近期跟进。“新国八条”之后各地限购细则摘要服务公益卓越商品房预售资金专款专用可这一政策，可以说是二次调控来的再一个重磅政策。相比之前的金融政策、交易环节政策，预售资金监管将非常直接的沉重打击开发商，这也可以说是从4月份调控来对开发商影响最直接的一个政策。2010.4.21完善商品房预售制度的通知政策要点1、今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2、预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。3、房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。部分城市已经推行的商品房预售资金监管制度是对房企又一直接打击，影响到房企资金周转速度。服务公益卓越收紧货币政策：2010年四季度以来的三次加息打破市场对央行迫于外部环境难以加息的预期，准备金率调整直接压缩了房地产资金来源量。紧缩平稳的货币政策将贯穿至2011上半年。央行将综合运用利率、存款准备金率、公开市场操作等价格和数量工具,提高货币政策的有效性。加息主要影响是：第一，明确政策意图，削弱通胀预期；第二，降低信贷杠杆，抑制楼市投机；第三，提升资金成本，凸显“十二五”规划的主线——转变经济发展方式。央行从2010年四季度开始连续进行了三次加息、五次上调存款准备金率。至此，2011年货币政策转向稳健与常态化的序幕已经完全打开，“温水煮青蛙式的收紧流动性，在逐渐接近临界点”。4月23日证监会国土部共同严控房地产企业融资中国证监相关部门负责人表示：有两类企业纳入此次国土资源部监管审核范围：一是：募集资金投向房地产项目的股权类投资企业；二是：募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金，或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业，因此类企业有可能将募集资金间接用于房地产项目。服务公益卓越融资限制：叫停增发、上市流产、房企融资面临困境，土地增值税清算加速开发商现金流失。短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给、压需求，逼迫房价下降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时间。调控目标——要求各地合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。限购范围——1月27日前约30个城市发布了限购令，住建部目前已拟定了第三批限购城市名单，限购城市数量将扩大至70个。问责制——扩大问责认定范围，明确地方政府责任，要求地方政府严格执行差别化购房信贷、房地产相关税收征收等方面。“禁3禁2禁1”——本市户籍居民家庭已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房（禁3）；外地户籍居民家庭在本市无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明（须满足一定年限）购买1套