北京蓝光海悦城大地块商业项目总体策划报告45页

北京蓝光海悦城大地块商业项目总体策划报告©CopyrightBRC2014Page1项目基本指标商业大地块总建面140402㎡，包括返迁6000㎡，集中商业（1~5F）26000㎡及56662㎡公寓（2~7F）和13000㎡底商。地块红线地铁（高架线）N经济技术指标用地面积49,363平方米总建筑面积140,402平方米计容地上建筑面积103,662平方米1层底商面积（层高4.3）13000平方米2层底商面积（层高4.2）850平方米3层底商面积（层高4.2）850平方米1层集中商业面积（层高5.3）6200平方米2层集中商业面积（层高4.5）5,600平方米3层集中商业面积（层高4.5）5600平方米4层集中商业面积（局部9.0）5,600平方米5层集中商业面积（层高4.5）3,000平方米1层返还商业面积（层高4.5）2,000平方米2层返还商业面积（层高3.9）2,000平方米3层返还商业面积（层高3.9）2,000平方米2-7层公寓面积56,662平方米坡顶LOFT（层高3.6）8,000平方米公寓（层高3.2）48,662平方米物管面积300平方米地下建筑面积36,740平方米设备用房800平方米地下车库（层高3.9）30,540平方米地下非机动车库（层高2.5）5,400平方米©CopyrightBRC2014Page2项目定位及整体运作策略项目整体定位——蓝光海悦城·蓝光中心——以年轻家庭为主要客群的互动体验式社区商业中心+满足社区需求的主题底商社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)主题及业态定位阶段自持主力业态：亲子主题馆、超市、一站式生活服务中心、社区影院、美食天地规划商业主力店：特色美食、特色轻餐、休闲购物、教育培训、生活服务©CopyrightBRC2014Page3大地块商业整体运作策略1、整体开发策略：分批次销售，滚动开发，实现现金流平衡；2、推盘策略：控总价、精装小户入市，快速销售，打造商业示范区，底商跟进；3、财务策略：用大地块住宅+公寓的高周转获取现金流，以保证北京项目2016年所需支出的现金流的平衡，包含平安资金的退出；4、收入实现：在2016—2017年期间利用大地块商业的打造实现溢价销售5、公寓产品策略：差异化、精装、多功能、控总价；6、商业打造策略：招商先行，引入乐天超市或华冠超市的购买或运营，同期实现主力店签约为公寓销售提供有力支撑；商业和公寓同期交付，实现人气有效带动，实现社区商业的整体造活，社区购物中心在阶段自持后实现整售；项目定位及整体运作策略以现金流安全为先导，分批开发，降低封顶销售和资金池限制对现金流的影响，优先考虑能带来现金流的公寓和底商，并结合规划指标，打造社区邻里型购物中心实现商业造活，提升底商的信心。在购物中心造活后，通过金融手段实现资产回现。©CopyrightBRC2014Page4项目产品系选型及户型配比大地块商业产品系选型项目总体运作模式□高周转×中利润，□超高周转×中低利润，■中周转×中高利润，□中低周转×超高利润(或超高资产收益)，□低投入、高杠杆、高收益合作开发大地块商业总体定位主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)客群定位公寓客群北京刚需挤压外溢客群，周边区域企业上班族，不具备购房资格的刚需购房客群,投资客；商业客群区域投资客群，专业商铺投资客群，金融机构产品细分定位公寓定位精英公寓(精装)；打造低总价，自住兼投资住房，充分满足80、90后上班族和希望在北京买房又无资格的年轻人的需求街区商业定位社区型配套商业（社区底商）+体验式社区邻里购物中心，打造辐射周边3公里范围的主题社区商业，成为区域集餐饮休闲娱乐一体的亲子主题体验式社区商业集合体，为公寓销售提供高品质配套支撑。建筑风格定位公寓立面公寓：现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净）商业立面商业：现代风格或后现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净）产品竞争力分析公寓竞争力控总价是王道，但必须满足相同的功能配置才具备可必性；底商竞争力打造区域低总价商业投资产品，蓝光城市社区购物中心模式，最稳定保值的商铺投资产品。蓝光中心商业必须统一招商和经营，配置八大标配业态，满足邻里型生活需要。©CopyrightBRC2014Page5项目产品系选型及户型配比公寓户型配比套型套型套数比户型建面实得面积建面单价实得单价总价（万元）赠送面积灰空间率套数套数占比SOHO-35-45-22000-77-99----LOFT-40-6052-802800021538112-16812-1830%-40%--备注：不改造的飘窗和阳台，不计入灰空间率LOFT对应的28000元/平米的单价仅针对顶跃3层产品©CopyrightBRC2014Page6商铺面积配比街区商业销售商业类别体量（㎡）层数商铺面积建面单价总价（万元）公允价值备注纯底商130001F40—804500058500————盒子商业阶段自持后整售商业类别体量（㎡）层数商铺面积建面单价总价（万元）公允价值备注盒子商业260001F—5F——1813847158————说明：底商因方案并未最终确定，故暂按均价考虑项目产品系选型及户型配比©CopyrightBRC2013Page7第一部分项目运作目标及开发思路©CopyrightBRC2013Page8一、项目开发目标项目开发目标购物中心定位理由：从周边的商业环境及消费客群及大地块条件来看，以辐射本区域为主的购物中心产品是符合本区域市场空白点和机会点的，而集中化、大型化、档次化是区域商业主要发展方向。公寓（soho/loft)定位理由：基于本地块商业性质，结合周边区域发展及居住客群消费能力，紧凑总价公寓产品不限购限贷，更容易快速销售，实现现金流快速回笼，风险更低，所以在保证做满容积率的情况下，商业产品优先考虑公寓产品做满。项目整体定位思路：快速现金回流，加快资金周转，降低项目整体开发运营风险。商业整体定位：邻里中心：低周转、中利润项目销售商业：中周转、高利润项目社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)公寓：高周转、中利润项目©CopyrightBRC2013Page9二、项目基本指标商业大地块总建面140402㎡，包括返迁6000㎡，集中商业（1~5F）26000㎡及56662㎡公寓（2~7F）和13000㎡底商。商业大地块（总建面14.04万㎡）购物中心+公寓地块红线地铁（高架线）N经济技术指标用地面积49,363平方米总建筑面积140,402平方米计容地上建筑面积103,662平方米1层底商面积（层高4.3）13000平方米2层底商面积（层高4.2）850平方米3层底商面积（层高4.2）850平方米1层集中商业面积（层高5.3）6200平方米2层集中商业面积（层高4.5）5,600平方米3层集中商业面积（层高4.5）5600平方米4层集中商业面积（局部9.0）5,600平方米5层集中商业面积（层高4.5）3,000平方米1层返还商业面积（层高4.5）2,000平方米2层返还商业面积（层高3.9）2,000平方米3层返还商业面积（层高3.9）2,000平方米2-7层公寓面积56,662平方米坡顶LOFT（层高3.6）8,000平方米公寓（层高3.2）48,662平方米物管面积300平方米地下建筑面积36,740平方米设备用房800平方米地下车库（层高3.9）30,540平方米地下非机动车库（层高2.5）5,400平方米©CopyrightBRC2013Page10项目地块及四至三、商业发展环境地块东北侧为苏庄一里、三里社区南侧为荒地东南侧为佳世苑小区，东为苏庄地铁京周路西侧为ABC幼儿园、蝶翠苑及苏庄西区小区项目西侧为小地块地块西侧紧贴京周路©CopyrightBRC2013Page11大地块商业整体运作策略1、整体开发策略：分2批次销售，滚动开发，实现现金流平衡；2、推盘策略：控总价、精装小户入市，快速销售，打造商业示范区，底商跟进；3、财务策略：用大地块住宅+公寓的高周转获取现金流，以保证北京项目2016年所需支出的现金流的平衡，包含平安资金的退出；4、利润实现：在2016—2017年期间利用大地块商业的打造实现溢价销售；5、公寓产品策略：差异化、精装、多功能、控总价；6、商业打造策略：招商先行，引入乐天超市或华冠超市的购买或运营，同期实现主力店签约为公寓销售提供有力支撑；商业和公寓同期交付，实现人气有效带动，实现社区商业的整体造活，社区购物中心在阶段自持后实现整售；四、项目整体运作策略以现金流安全为先导，分批开发，降低封顶销售和资金池限制对现金流的影响，优先考虑能带来现金流的公寓和底商，并结合规划指标，打造社区邻里型购物中心实现商业造活，提升底商的信心。在购物中心造活后，通过金融手段实现资产回现。©CopyrightBRC2013第二部分项目商业发展环境分析Page12©CopyrightBRC2013Page13一、项目区位▋项目区位项目位于北京市房山区良乡镇苏庄组团，距长阳7公里，距北京市区15公里；良乡属房山老城区，区域主导发展方向为居住，产业，物流，高教。长阳镇—长阳镇为房山新区，属开发热点板块，定位城市CSD（中央休闲购物区），首创，万科，中粮，绿地等大型开发商已进驻。良乡镇—良乡镇为房山老区，配套设施相对成熟，但随着长阳新城组团未来的发展，区域发展将逐渐北移，其房地产及商业发展将相对受到阻碍。区域定位居住区，汽车零部件产业区、物流产业区、高教区。N房山老城区—城关街道3.5KM房山老城区—星城街道2.5KM©CopyrightBRC2013本案位于房山核心商业组团—良乡商圈外沿，非商圈核心区，地块相对具备一定独立性，吸客能力弱于商圈核心。▋周边商圈情况分析二、商业商圈情况N华冠购物中心长阳店美廉美良乡店家乐福国泰百货良辰百货华冠购物中心中心店客赛思服装市场美廉美房山店华冠生活超市美廉美超市10店华冠超市29号店华冠百合店美廉美星城店集中商业超市城关商圈星城商圈良乡商圈长阳商圈华冠超市星城北店首创奥特莱斯项目周边地域共四大商圈：良乡商圈、长阳商圈、城关商圈、星城商圈。其中，本案位于良乡商圈边缘地带良乡商圈目前房山城市核心，形成了以华冠中心店、国泰百货等非常成熟的商业，商业业态丰富，汇聚良乡客群长阳商圈区域快速发展，未来将有较多商业项目入市，体量将达到50万方，预计2015年陆续面市，目前有华冠购物中心及首创奥特莱斯进驻星城商圈受区域社区带动，形成美廉美超市、华冠百合店超市两个核心商业，服务周边社区居民；预计乐活城有8万商业在明年计划入市城关商圈为房山“城关”老核心区，以商业街为主要商业轴线两侧形成各类商业业态，整体档次较低，主要辐射城关区域内及周边居民Page14©CopyrightBRC2013Page15Page15三、项目交通▋项目周边交通情况项目周边交通网络密集，交通通达性高，有效连接长阳、城关等地。但距离较远导致区域商业辐射面聚集于良乡老城区及地铁沿线。项目交通发展程度层级：中原因：1、项目临地铁及高速路入口，通达性较高。2、周边道路为双向六车道，公交线路多为房山区域内运营，且停运时间多在晚七点左右3、但距主城较远导致出行时间很长，一般以自驾为主。N辐射面©CopyrightBRC2013Page16•项目周边商业发展不成熟，业态低端，老旧，且租金较低区域，大型商业集中在项目东边良乡拱辰商圈、长阳商圈，分别距离项目大约3公里和8公里。项目周边基础设施，医疗、教育、休闲、商业配套、交通等一应俱全，但是都很老旧，且档次较低。四、商业发展环境医院教育交通商业配套蓝光海悦城周边1.5公里内公共资源：医院：妇幼保健医院、北京妇产医院良乡分院、金康中医院、汇海中医院教育：良乡中心小学、良乡三中、四中、北京市博文学校、良乡中学、ABC英语幼儿园等交通：项目距离地铁600米，紧邻京周路，项目附近多条公交公交833路、房14路、房15路、房27路、房46路等公交车到苏庄东街南口，出行方便。配套商业：华冠超市、好又