合富辉煌-安怡衡阳开发区项目策划提案-128PPT

安怡衡阳项目总体策划初案合富辉煌房地产（湖南）２００７年３月２２日目录Ⅰ.市场分析Ⅱ.项目理解Ⅲ.项目定位思考Ⅳ.物业发展计划Ⅴ.财务估算Ⅰ.市场分析注：此部分仅粗略介绍衡阳市场总体状况，详细分析请参看附件—《衡阳房地产市场调研分析》报告。一、宏观经济分析市区产业结构合理，第三产业活跃数据来源：衡阳市统计年鉴200501-05年三产结构变化一览表国内工业城市，多为“二、三、一”的产业结构市区“三、二、一”的产业结构，说明市区第三产业占主导地位，房地产等第三产业发展良好0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2001年2002年2003年2004年2005年第一产业第二产业第三产业0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%市区衡阳市第一产业第二产业第三产业04年全市和市区三产结构对比表宏观经济向好，为房地产开发提供较好的经济环境湖南省主要城市2005年GDP一览表(单位:亿元）010020030040050060070080090010002001年2002年2003年2004年2005年0%5%10%15%20%25%30%35%40%数据来源：衡阳统计年鉴2005数据来源：湖南主要城市统计公报200501-05年GDP变化一览表(单位:亿元）衡阳整体经济实力以及GDP年增长率在湖南省内处于前列2004年衡阳GDP增长迅猛，主要受当时煤价迅涨所致(属于衡阳的耒阳是煤矿产区，带动整个衡阳经济增长)城市长沙株洲湘潭岳阳衡阳常德GDP1519.90525.67367.03628.57590.14627.62GDP增长率14.9%11.9%10.3%11.7%11.5%11.8%房地产发展已跨入快速发展期，未来发展前景广阔0200400600800100012002001年2002年2003年2004年2005年2006年0%5%10%15%20%25%30%35%40%数据来源：衡阳统计年鉴200501-06年市人均GDP变化一览表(单位:美元）人均GDP与房地产发展关系800-4，000US$4000-8，000US$8000US$以上0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP保持较高的增长速度，人民生活水平迅速提高人均GDP从03年的757美元增长至06年的1242美元，房地产发展已经跨进快速发展期，未来发展前景广阔城市居民消费能力和储蓄能力不断增强，表明消费者购买房屋等大型消费品的能力不断加强，拉升房地产需求数据来源：衡阳统计年鉴200501-06年城市居民人均可支配收入和消费支出变化一览表（单位：元）城市居民人均可支配收入稳步上升，消费能力不断提升消费支出占可支配收入的比例不断下降，居民储蓄能力不断增强，保障购买大型消费品能力01500300045006000750090002001年2002年2003年2004年2005年2006年70%74%78%82%86%90%生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。恩格尔系数（％）39.63%住房支出10.25%城市居民人均住房使用面积（m2）26.96衡阳市2004年经济数据数据来源：衡阳市统计年鉴2005衡阳市的恩格尔系数为39.63%，住房支出仅占总支出的10.25%，两者不协调。发达国家经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40m2之前，住房需求会持续旺盛，说明衡阳房地产市场有广阔的发展空间市民住房面积和支出均较小，房地产市场有广阔的空间衡阳宏观经济特征小结城市经济总量不大，三产为首，消费型城市特征固定资产投资较低，但稳步增长，发展趋势良好房地产发展进入快速发展期居住开支比例较小，但居民消费能力不断增强，房地产消费力提升空间大二、城市规划分析城市规模：全市15303平方公里，市区建设用地规模控制在98平方公里以内人口规模：全市：总人口718.95万人，城镇人口227.04万人，占总人口31.6％市区：规划近期（2010年）为100万人左右，远期（2020年）为130万人左右市区规模较小，人口增长慢，城市尺度小808386899295人口89.5789.9891.9792.942001年2002年2003年2004年数据来源：衡阳市统计年鉴200502-04年衡阳市区人口变化（单位：万人）现阶段中心片区统领全市，对周边四区吸引力极强，本项目具有市区成熟配套和本身环境资源的优势中心片区高新片区城东片区城南片区城北片区本项目湘江城北片区：专业市场集中，区域形象差城东片区：批发市场聚集，火车站附近形成物流区，冶金厂和铁路宿舍区规模庞大城南片区：湘江上游区域，全市大型工矿企业集中区域中心片区：衡阳市区的商业、娱乐和服务中心，功能配套配套完善，对周边区域的吸引力极强，市民认同度高高新片区：行政中心，区域建设力度大，但整体配套未成熟，是房地产开发的热点区域规划上，城市向东向南发展，但目前东部和南部建设力度较小老城区进一步强化商业功能，对全市吸引力增强高新区为全市的行政中心，是近期（5年内）城市建设的重点区域中心片区高新片区在规划上，未来城市向东、南发展，但未来城市行政办公中心将聚集在华新开发区（西部），未来城市结构上，老城区仍是全市的核心区域本项目所在区域位于开发区内，邻近行政中心华新开发区，区位前景逐步向好中心区与华新区联系紧密：中心区成熟度高，行政中心华新开发区对中心区成熟配套依赖大本项目紧邻蒸水河风光带，环境优势突出中心片区本项目解放路市政府市委华新开发区本项目位于衡阳华新开发区，区域发展前景较好，交通逐渐转好华新区主要分为综合功能区和高新企业区综合功能区主要功能为商务办公，全市机关政要集中高新企业区聚集了众多生产企业，且后续开发面积大，发展潜力大华新区内配套不完善，对中心区依赖较强立新开发区华新开发区市政府市委综合功能区高新企业区国土局财政局电业局海关质监局市人大国税局民政局林业局交通局长丰黄花长丰二期北方光电后续开发区域中心片区本项目解放路华新开发区华新区政府部门和生产企业集中，但3-5年区内配套不完善，难以聚集人气本项目衡阳城市规划特征小结三线城市，市区的城市尺度不大，城市消费力有限市区对周边县市吸引力强，吸引周边县市消费者“进城”中心片区统领市区的发展，对城市居民吸引力强华新区成为行政中心，现阶段生活配套缺乏本项目处于高新区，城市地位将遭遇较大困难三、宏观房地产市场分析衡阳房地产市场发展历程衡阳房地产市场起步较晚，2003年后发展提速，但整体尚处于发展的初期阶段起步阶段2000年以前过渡发展阶段2000年-2002年单位分房、集资建房逐步减少，房地产投资有所增长商品房开发未形成规模开发水平低，产品以砖混结构多层为主快速发展阶段2003年至今单位分房、集资建房逐渐停止房地产投资快速增长，商品房价格稳步上涨规模大盘出现，产品素质逐步提升外来营销专业公司进入影响衡阳房地产市场房改房、集资房为主，少有商品房开发蒸湘奥运世纪城香江城市花园03060901201501802102402703002001年2002年2003年2004年2005年非市场化住宅对商品住宅冲击大，但住宅市场逐步规范，为项目开发带来契机数据来源：衡阳市统计年鉴200501－04年房屋施工、竣工面积变化表（单位：万平方米）衡阳多年来非市场化住宅供应量大，对商品住宅市场冲击力大近年，政府全面取消单位分房和集资建房，住宅供应走向市场化，商品住宅发展迎来新的契机地区全国湖南长沙株洲衡阳商品住宅均价342114792358142116162005年湖南省内主要城市商品住宅均价与可支配收入对比表（单位：元）03006009001200150018000%5%10%15%20%25%30%均价947111513881616增长率－17.7%24.5%16.4%2002年2003年2004年2005年02-05年商品住宅均价变化(单位:元）数据来源：湖南主要城市统计公报2005近年商品住宅均价保持16%以上的增幅，商品住宅价格增长明显衡阳商品住宅均价与长沙等地仍有较大差距，理论上衡阳商品住宅价格有较大的上升空间，有市场利好房地产市场开始升温，商品住宅价格有较大上升空间，利于房地产开发数据来源：衡阳市统计局城调队（在售重点楼盘抽查）数据来源：衡阳住宅与房地产信息网商品住宅销售量稳步增长，市民购房需求日益增大近年商品住宅供应保持平稳商品住宅市场总体上供需平衡，住宅市场健康发展商品住宅市场健康发展，总体上供需平衡010203040506070802001年2002年2003年2004年2005年01-05年商品住宅供应情况变化(单位:元）宏观房地产市场分析小结•对项目有利的因素房地产发展势头好：房地产投资逐年增长，房地产进入快速发展期房地产价格等提升快：近3年商品住宅均价年度涨幅达到16—25%住宅需求大：商品住宅的销售面积稳步攀升商品住宅市场日益规范：衡阳已逐渐取消集资分房•不利的因素房地产投资占固定投资总量的比例较小，房地产发展跟不上城市建设的水平，但未来发展空间大非市场化住宅供应量大，对中、低端商品住宅冲击较大，市场规范需时间衡阳——不断发展的房地产市场：市场总量不大，稳步攀升；房地产投资占比低，增长强势；初级市场阶段，市场日益规范；均价水平相对低，上升空间大。四、市场竞争格局衡阳市房地产市场格局本项目华新开发区中心片区江东片区雁城房地产市场的板块特征不明显，但由于城市各个区域发展的差异，衡阳房地产市场区域目前主要有华新开发区、中心城区和江东三大片区华新开发区香江·城市花园君悦名居新城国际钻石城沐林·美郡博达花园曲兰庭院桂花苑都市春天中信大厦雁城世家恒丰自由新干线电力新村中天星城区域特征城市新区城建设力度大，区域形象好政府机构集中，市政配套逐步完善（政府机关、学校、医院、高档酒店等），城市行政中心目前生活配套缺乏，人气不足市府大楼太阳广场本案香江·水岸新城项目名称规模容积率物业类型主力户型（m2）均价(元/m2)销售情况香江城市花园占地71亩，总建14.5万m2（668套）3.09小高层、高层三房二厅（140～150）四房二厅（170～200）260004年10月开始认购，12月开盘，截止06年8月，一期基本售磬领秀天地占地192亩，总建20万m2（共738套，三期224套）－多层、小高、高层三房二厅（127～149）四房二厅（165）2300一二期电力系统内部消化，三期3栋高层正在预售阶段钻石城占地500亩，一期总建11万m2（786套）1.77多层高层三房二厅（118～134）四房二厅（140～147）多层均价180006年5月开盘，销售情况一般新城国际占地41亩，总建7万m2（330套）2.39小高层三房二厅（124～142）四房二厅（154～165）1850～190005年10月开盘，现余70～80套单位香江城市花园新城国际电力新村区域在售楼盘简析项目名称规模容积率物业类型户型面积均价(元/m2)销售情况沐林美郡占地面积230亩，总建41.4万m2（1989套，首期420套）2.52多层小高层高层三房二厅（134～164）四房二厅（147～173）——内部认购，预计06年10月开售博达花园占地15亩，总建3.2万m22.8高层三房二厅150m2四房二厅186m21800销售情况一般雁城世家占地面积7000m2建面78800m2（378套）-高层三房二厅（140～180）180005年中开售，月均销售约20套，目前剩余近200套衡阳高档楼盘最密集区域，将与本项目形成直接竞争物业特征：现阶段衡阳规模楼盘主要聚集区域，商品房物业以小高层为主户型面积：三房二厅为主，多层以120－140m2为主，高层140－160m2为主；客