基于新形势下房地产高周转模式探讨

龙源期刊网基于新形势下房地产高周转模式探讨作者：李蓬楷来源：《中国房地产业·中旬》2019年第02期摘要：在十九大会议之后，房地产行业迈入了一个崭新的阶段。房地产行业综合性比较强，在新形势下，国家不断出台各项政策，房地产行业面临着新的行业机遇，在这种情况下实施高周转模式是非常重要的。基于此，本文首先介绍了新形势下房地产高周转带来的收益与风险，并论述了高周转运营管理全流程体系的创建与实施，同时解析了标杆房地产项目高周转开发及运营模式。关键词：新形势;房地产;高周转模式房地产行业涉及到物业管理、销售、施工、法律、金融、建筑设计等诸多行业，成功开发房地产项目，需要有各项机构和大量的专业人才予以配合。房地产高周转主要是指资金快速周转，对于房企来说，实施高周转过程中，需要遵循两个原则，其一是占用资金时间少;其二是实施高周转模式，需要缩减拿地、动工以及预售的时间，现金回正的整体时间要少，同时销售去化速度要快。一、新形势下房地产高周转带来的收益与风险新形势下，各个房企都在实施高周转模式，是否成功运用高周转模式，直接关系到企业在行业中的地位。而高周转模式的实施为企业带来的收益主要体现在以下几方面：1）实施高周转模式过程中，开发商拿到经营许可证之后，会在6个月之内完成房屋销售任务。这使得开发商可以利用这些钱继续进行投资，最大限度的节省了时间成本和资金成本。2）在防风险、去杠杆的新环境下，各类民营房企融资非常难，很容易出现资金链断裂的现象。同时，近几年来，房地产企业融资结构逐渐发生变化，以往的融资渠道由于房地产调控而变得越来越窄。而且房企排名越靠前的，越容易进行融资，这些都严重影响着房企的发展。实施高周转模式，加快了企业资金回流速度，使得企业在经营过程中，实现良性循环，从而使企业收益最大化。而高周转模式在为企业带来收益的同时，也存在一定的风险。主要体现在：1）由于周转速度非常快，使得建筑的“身体”和“脑袋”不相协调，建筑物的安全根基出现了比较严重的问题2）在实施该模式过程中，高周转模式的实施还会对施工工期产生直接影响。过分的强调进度，而且由于项目过多，很容易出现质量问题，甚至威胁到人们的生命安全。此外，管理费用以及环境干扰等都会发生变化。二、新形势下高周转运营管理全流程体系的创建与实施在建设房企高周转管理全流程体系过程中，构建四个体系，其一是计划管理体系;其二是会议决策管理体系;其三是组织架构管理体系;其四是分层授权体系。其中，计划管理体系主要有三级计划;会议决策管理体系主要从项目决策成果、决策点会议以及项目启动会等方面论述;龙源期刊网而组织架构管理体系主要从职能式转向矩阵式。分层授权体系主要是制定流程制度和合理授权制度。高周转管理全流程体系的实施主要从以下几方面考虑：1）组织管控。房企在实施高周转流程过程中，需要将管理架构划分为三级，即总部、区域、城市公司等。其中总部要逐步的下放权利，以提升企业决策效率为基本原则，将一线团队的积极性和能动性充分调动起来，同时还要实施城市公司做强、区域做实以及总部做精等分级管理控制策略。企业总部要着重于战略中心和风险管理。主要管控内容为制定标准、管理重要资源、重大投资以及风险管控等。区域本部要着重于项目开发过程的管理和监控。城市公司主要负责项目全过程的操作和执行，且城市公司内部要构建一个科学的授权体系，逐级授权，并对决策链前段进行控制。2）计划运营。从集团层面来看，计划运营是企业总部管理的主要手段。企业总部需要构建一个管控体系，以这个体系为基础，对公司各项制度进行制定。从开发项目层面来看，需要实现项目快回款、快开盘、快开工等。3）产品策略。产品策略需要从技术标准化、产品选择以及产品标准化等方面考虑。根据客户、产品、土地等交圈原则，努力打造一个具有极强竞争力的房产产品线[1]。三、标杆房地产项目高周转开发及运营模式项目高周转开发过程中，首先，需要清楚政府的诉求，政府的的诉求是从城市出发，而不是从项目中去理解相应的产品，提前做好项目开发的规划，贯彻落实当地政府要求的规范，提前获取相关部门许可，防止出现反复修改浪费时间现象，从而增加时间成本。其次，在施工过程中，从拿地、动工、开盘销售以及资金回转等方面入手，在保证工程质量的同时，尽最大可能缩减时间，确保企业资金链持续供给。在分析高周转具体的运营模式过程中，首先，要明确高周准的共享机制和跟投机制。其次，将产品标准化、供方战略化，满足高周转运营的前置要求。最后，做好前期集采、介入前期工程、搞好政府关系[2]。四、结语：综上所述，房地产企业在实施高周转模式过程中，在带来可观收益的同时，也伴随着一些风险。经过上文分析可得，在创建和实施高周转管理全流程体系过程中，需要从计划制定、授权管理、产品选择等方面进行。此外，在开发高周转模式过程中，需要从其运营模式入手，缩短工期，确保资金链供应正常。参考文献：[1]贾国强.房地产大佬为何集体推崇“高周转”？[J].中国经济周刊，2018（32）：69-71.[2]姚清振，徐强，孙克阳，李娜.新形势下房地产高周转模式[J].建材与装饰，2018（26）：185.姓名（出生年、性别）：李蓬楷;1994年12月22日男龙源期刊网籍贯：广东汕头职称和学历：挪威科技大学本科研究方向或专业：土木工程