换房事宜

原则上已经房子已经在房管局备案就不能退换了。如果遇到特殊情况时可以的。但需要的手续非常复杂。你现在要想换房，存在几个很重要的问题：1、首先，在开发商那边，你要和开发商协商一致，要开发商愿意给你换才行，一般来说开发商不会看中你新要想买的那套是否价格更高，就算可以多卖点钱，也没有本质区别，且不是另外增加一套销售，只是换而已，反倒是对比起他同意给你换房而需要做的复杂的手续，开发商一般都是不愿意的。如果他们同意给你换了，那你必须和开发商签订换房协议，这种协议没有房管局的标准格式，一般都是由开发商的律师拟定的。2、不管是换房还是退房都需要撤销备案。而现在各地房管局均对撤销备案有非常严格的要求和审核。这个政策的初衷是防止有人恶性炒房。要撤销备案必须准备以下资料：a、购房合同原件及备案表原件；b、房款收据（发票）原件及复印件。如果是按揭需要出具首付款收据（发票）原件和复印件及银行的按揭结清证明。c、开发商和银行加盖鲜章同意你撤销备案的《商品房备案撤销申请表》此表的格式可向房管局索要。d、购房者夫妻双方的身份证原件及复印件；e、你与开发商签订的《换房协议》f、你撤销备案（为什么要退房\换房的原因）的证明文件。（像搂主你的情况，可能会要求你准备采光不达标准或开发商销售时不实承诺的文件等，具体需要什么，可以向房管局直接咨询）所有东西备齐后，你夫妻双方及开发商工作人员持本人身份证原件及开发商开具的介绍信，亲自前往办理。有些地方的房管局还会要求开发商先将原来那套房子的房款退给你，才能撤销备案，如果是那样的话，就还要出具开发商退款给你的支票复印件以及该张支票已经支取兑现的银行对帐单（银行需盖章），开发商如果退现金给你，就要开发商提供支取该笔款项的证明了。(所以退款还是建议用支票的好)。还有，你说你是按揭付款，那你要撤销备案就必须结清按揭。换到了新的房屋里，再按照新房屋的价格等重新办理按揭。银行结清按揭后，会给你出具盖章的结清证明，这个就是上面提到的撤销备案的必须资料之一。因为撤销备案的资料需要的非常多和复杂，所以一般都需要很长的时间才能办理完毕备案撤销。少则半个多月，多则三四个月不定。比如银行对帐单往往就需要很长时间才能拿到。因为银行只有月底才出对帐单，就算你月初支取这笔，也要月底才能打印出对帐单来。等上诉所有东西齐备了，就去房管局办理撤销备案手续，房管局受理后，一般是七个工作日撤销成功。那时你就可以重新选房，重新签约备案以及重新办理按揭了。不过，如果你办理撤销和重购，我估计你的产权办理时间可能会相应推后一小段时间哈，因为产权办理是要看备案信息的，所以不到你备案信息最终确定的那天，是不会给你办理产权的。不过如果备案撤销比较顺利，耗时不太长，应该是不影响的。先说这些，如果有遗漏，我想到了再给你补充。在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。关于商品房交付使用的法律指引受香港房地产的影响，公司在交付商品房时长期沿用了“入伙”或“入住”的概念，这既无法律依据，也容易令客户发生误解，从而混淆买卖双方的法律责任。“入伙/入住”是从买受人的行为出发来表述的，如果买受人不领钥匙，不签收有关文件，他就认为自己没有“入伙/入住”。不但他这样认为，一些行政、司法机关也会这样认为，由此产生的延迟交付商品房的责任也就落在了出卖人的身上。这是一个很大的误区。商品房交付使用，法律规定出卖人的义务为：1、经竣工验收合格；2、按约定的时间交付；3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在买卖合同中，一般还会有交付时由出卖人书面通知买受人的约定。有些城市,规定了新建住宅应取得《商品房准许使用证》（天津）或《住宅交付使用许可证》（上海），方可交付使用。这些，就是出卖人交付商品房时所应当履行的全部义务。也就是说，出卖人履行了这些义务，就完成了自己的交付行为。而买受人接到交付通知后，有依照合同约定及时受领的义务，否则，依法应当承担房屋损毁、灭失的风险；给出卖人造成损失的，还应当赔偿。常见的情况是，买受人以质量上的瑕疵，拒绝收房，以此作为谈判的筹码。这无论是依照法律还是依照合同，都不能够成立。即使买受人认为房屋质量存在严重瑕疵，法律上也不允许拒绝受领。《合同法》第一百四十八条虽然有“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，但商品房作为一种特殊的标的物，是否“不符合质量要求”，在已经验收合格的情况下，显然不能凭买受人主观判断。因此，国务院的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条对此作了特别规定。根据特别法优于普通法的原则，在商品房交付中的质量异议问题上，应当适用《条例》的原则，即：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”可见，对质量的异议，只能“在交付使用后”依法处理，而不能成为交付使用的障碍。实践中买受人还有以周边环境、配套设施与约定不符等各种理由拒绝受领的，这些理由在法律上都没有依据，如果双方在合同中没有特别约定，应视为无正当理由的拒绝受领。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：