名门国际策划提案

名门国际策划提案郑州盈四方房地产营销策划有限公司名门国际--------郑州1号作品为中原公寓式酒店正名今日关注2008，谁将寡占农业路的最后一桶金？我们着眼全球新经济我们塑造世界高品质我们不仅仅缔造地标我们更要创造新规则第一部分：市场篇第二部分：思想篇第三部分：推广篇第四部分:表现篇市场篇MARKET第一部分11月份郑州市与金水区市场情况对比表12月金水区新批准预售商品房面积40.55万平方米，占全市新增量的36.60％；销售面积39.62万平方米，占全市销售量的41.19％；销售均价为4110元/㎡，环比下跌3.29％。区域市场状况区域预售面积（万平方米）同比（%）环比（%）销售面积(万平方米)同比（%）环比（%）销售均价（元/平方米）同比（%）环比（%）郑州市110.7816.2110.3996.217.114.35429826.230.73金水区40.55－59.2739.62—18.134110－-3.29供应分析2007年4－12月金水区商品房供应走势图020406080100456789101112单位：万平方米12月金水区新批准预售商品房面积40.55万平方米，环比上涨59.27％，其中商品住宅新增38万平方米，占新增面积的93.71%，金水区供应在连续两个月的低迷之后，本月供应上升，一共有13个项目有新的供应。其中金印现代城推出10.29万平方米，占新推面积的25.38%，该项目位于经三路与徐寨路交叉口西南角，交通条件优越，规划有2栋15层的小高层;2栋22层的高层;2栋18层的高层，包括办公、酒店、住宅公寓等物业形态。成交分析2007年1－12月金水区商品房成交物业类别比较01020304050123456789101112单位：万平方米住宅非住宅12月金水区商品房成交39.62万平方米，环比上涨18.13％，其中商品住宅成交38万平方米，环比增长21.83%，占总成交量的95.91%；非住宅成交1.62万平方米，环比下跌31.36%，占总成交量的4.09%。价格分析2007年4－12月金水区商品房成交均价走势图010002000300040005000456789101112单位：元/平方米12月金水区商品房成交均价4110元/平方米，环比下跌3.29％。主要原因是本月有较大体量的政策性房成交，降低了整体的成交均价。供求分析2007年4-12月金水区商品房供求情况020406080100456789101112万平方米01122供求比预售销售供求比12月金水区商品房供求比为1：0.98，市场整体供求接近平衡。1、总体市场投放量大2、国际化标准高端写字楼成为主流，拥有商务空间的最高聚集度。3、拥有以经三路为核心的商业中心，云集大量实力企业。4、优越的地理位置。5、集聚区域内最高层次的产业群。6、国际化的窗口。项目区域情况分析第二部分思想篇THOUGHT一、项目概述与分析区位：郑州市农业路与东明路交汇产品：酒店式公寓、大型综合性商业、精品小户型公寓等功能为一体的大型综合性建筑。规模：项目总建筑面积约12万平方米，地上32层，地下2层，总建筑度约100米，地上1—4层为大型综合性商业用房，5层为转换层，6层以上北塔为酒店式公寓，东、西塔楼为层高2.9米的小户型公寓，面积区间从2704平米—61.89平米不等，户型分为单房、一房一厅、两房一厅三种1、项目基本情况2、项目SWOT分析地段+配套+稀缺产品农业路东段人气+企业品牌稀缺产品+商务酒店环境+郑州蓬勃的经济发展国家政策+竞争对手SWOT■地段位居农业路与东明路交汇处，毗邻CBD与经三路最近的公寓酒店，扼守进出CBD的关口，地段价值优势显露无遗。■酒店标准设施与服务真正的星级私人酒店，真正享受星级酒店的服务，有很广泛的潜在目标群体■稀缺的产品商务楼较多，纯粹的高品质公寓式酒店+星级酒店产品稀缺小户型公寓在本区块内有着广泛的市场。优势■市场：酒店式公寓在郑州已经有多年历史，但始终没有得到广泛的市场认可。在大多数消费者心里，酒店式公寓只是开发商一种概念性炒作的产物，以往大多数酒店式公寓或是产权式酒店都沦为商住两用房。■价格：对酒店式公寓来讲，出租率和租金回报难免受到质疑劣势■区域前景——政府支持、政策引导、高标准配套，未来中原最活跃的财富中心经济——经三路\CBD作为中原最具活力的经济核心地段，经济活动的活跃势必带来酒店业的繁荣稀缺产品——本区块内目前缺少酒店式公寓商务酒店环境——中原最具影响力的商务中心郑州蓬勃的经济发展——吸引大量企业投资、入住，投资潮此起彼伏，外来商务人士构筑本项目庞大的消费群体。■本区域属于CBD和经三路夹层地段，由于项目周边几个都市村庄的存在影响了本区块的整体形象，随着郑州都市村庄改造工程的推进，相信本区域也将很快面临改造。届时将大大改善项目地段形象。■本区域虽然存在大量的商业，但是存在一个很大的问题就是多数业态存在严重的重叠，没有形成差异化竞争。机会机会威胁■政策风险国家宏观调控所带来的影响逐渐释放出来，一、二线城市房产市场疲软给郑州房产市场带来冲击。■区域竞争区域范围内竞争对手较多。总述创造产品价值抢夺客户资源从市场和产品分析来看本项目机遇和挑战共存，项目成功的关键是：达到上述目的，必须解决以下问题：如何给项目一个差异化的定位和明晰的形象？在本区域租赁市场疲软的状况下，如何给投资客户100%的信心，实现高价快速销售？二、项目核心定位系统项目定位的方向思考名门国际公寓式酒店酒店式公寓产权式酒店酒店40年产权隶属于酒店内部客户无权转让、出租统一酒店运营系统精装修+全家电市场绝对差异化公寓一般70年产权公寓式办公+居住客户可自行转让和出租提供酒店式的管理和服务精装或者毛坯市场同质化严重，多伪概念酒店一般40年产权独立+阶段委托酒店统一经营合同期满，客户可自行转让和出租客户分红+一定时段的自住权简装或者精装市场不成熟，经营效果差私人酒店酒店私人住宅的奢侈品产权纯粹个人所有,获得高额回报必须由国际著名星级酒店管理顶级配套(私人飞机+私人游艇)超豪华精装修欧美盛行,中国起步项目定位的原则差异化原则——市场不缺乏酒店式公寓（市场混乱无序、客户分不清楚）风险最小化——市场不适合产权式酒店价值最大化——必须和星级酒店+经三路、CBD商务氛围相结合产品符合化——依托酒店设施、管理和服务品质高端化——对于开发商高价位、对于投资者是高品质、对于消费者是高品位生活如何找到最好的定位？能够将其中的优势放大最大，同时将劣势尽量规避？定位——崇尚原创，力求差异SOHO六维院落空中别墅MARK时代活体建筑LIVINGMALL……每一次创新都是对一个新领域的占领，每一次创新都是一种智慧的挑战每一次创新都是胆识的较量，每一次创新都是对市场的洗炼，房地产营销在创新中变得丰富多彩……跳出来，做领袖整合各种物业形态，细分市场，创造出一个崭新的物业概念私人酒店私人酒店——第五代公寓酒店第一代：小户型第二代：精装修小户型（SOHO）第三代：酒店式公寓第四代：产权式酒店第五代：私人酒店类别人群区域服务形式价格小户型小资阶层区域不限较少自住+投资较低SOHO系列SOHO族市中心、交通便利商务服务投资+自住较高酒店式公寓财富阶层商务中心+其他酒店式服务投资+自住+出租高产权式酒店财富精英风景区+商务中心酒店服务委托统一经营很高私人酒店政务+商务精英酒店标准配套+商业中心星级酒店服务投资+自住+委托经营+出租高酒店公寓居住方式进化论——私人酒店——第五代公寓酒店它集合了酒店式公寓和产权酒店的众多优势，并创新了传统意义上的公寓式酒店的物业范畴它超越目前市场上混沌不清的酒店公寓概念，定位高端，立意高远它具备完全五星级酒店的设施配套并完全纳入五星级酒店化管理系统，倡导国际星级酒店服务和体验它是一种投资品，是城市人居的物质升级和精神备份，它是容纳个性、品质、精神流向和成就感的温室，是一种差异化生存。自住、商务办公、商务招待、委托经营、投资均可，模式多样灵活、变现能力强揭开私人酒店的面纱私人酒店的宏观经济支撑1、中国、中部、中原经济蓬勃发展，世界500强企业落户，郑州龙头地位日益凸现，培育大量财富阶层2、中国之中，路网发达，中国著名的商贸城，经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务人士来往频繁（06.5至今郑州国际会展中心已先后举办不同规格的展览会35个，大型会展6个，接待国内外访客超过200万人次）3、位踞亚洲最大的CBD核心，未来商务中心，大量高级商务人士聚居，交通便捷、硬件、配套、景观国际一流，政府大力支持，中部会展之都，会展经济崛起中国（郑州国际会展中心洋管家――王礼仕荣任国际展览联盟总裁）4、较高的投资收益，靠山五星级酒店世界性的号召力美誉度，与世界大鳄共创财富巅峰■中国、中部、中原经济蓬勃发展，世界500强企业落户，郑州龙头地位日益凸现，培育大量财富阶层■郑州，中国之中，路网发达，中国著名的商贸城，经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务人士来往频繁（06.5至今郑州国际会展中心已先后举办不同规格的展览会35个，大型会展6个，接待国内外访客超过200万人次）■毗邻亚洲最大的CBD核心，经三路商务中心，大量高级商务人士聚居，交通便捷、硬件、配套、景观国际一流，政府大力支持。■较高的投资收益，靠山星级酒店世界性的号召力美誉度，与世界大鳄共创财富巅峰私人酒店的市场竞争力■中原首家私人酒店，超越酒店式公寓，稀缺性强■超豪华精装修，拥有居家的格局和良好的居住功能，每一个细节都能体现居住者的尊贵和品位■依托国际星级酒店360度管理，可以委托五星级酒店经营，以公寓价格购买获取五星级酒店客房的超值回报■对酒店设施、配套、服务享受星级酒店VIP客户待遇■招待客户、同事、朋友的私家星级酒店，档次高、形象好■户型设计合理，大部分方正实用，L型规划，采光通风观景效果好■投资回报远远大于普通酒店式公寓和小户型，出租期限自由项目定位诞生CBD、经三路中央地段/星级/私人酒店比肩世界级居住要求中原国际化的实质体现中原的另一张世界名片目标购买人群定位购买人群1、在郑州投资的高级商务人士(国内外企事业单位中高层领导)2、外企驻华员工、带家属来郑的外籍人士和外地人士、单身来华需较长时间停留的专家或经理、公司驻华首席代表之类的高级职员等等。3、政府官员（投资性客户）4、对郑州未来发展非常认可的投资客5、大型集团公司（商务招待）目标消费群体定位1、海外跨国公司总部派到设立在郑州的分公司和合资企业短期工作的中高级管理人员、技术人员。2、国外、港澳台来郑商务考察、谈判、会议、展览等活动，需逗留一段时间的旅游者。3、国内大中型企业、事业单位、各社会团体、协会等来郑短期工作，学习、培训、参加研讨会等需逗留一段时间的旅游者。4、经三路、CBD上班的高级商务人员和政府官员。5、国内外来郑一段时间的中高档自费旅游者。6、其它目的需逗留一段时间的旅游者。消费人群消费人群客户特征描述1.拥有非常可观的收入水平和商务消费能力，同时也具有较高的生活品位和快节奏的生活方式，出于维护公司和自身形象的需要，有时也为了显示或炫耀自己独特的身份，或者为了生活和工作的特殊要求（如带有孩子；与外国人接触较多）等等。2.具有三高、二多、一化特征，即学历高、素质高、地位高，事务多、需求多，国际化。他们对居住文化、办公或商业环境有着独特的理解与需求，对反映酒店档次的装修装饰、外部环境、配套设施、管理服务水平等要求也较高。3.在郑州停留时间较长，既想享受星级酒店的服务和配套，同时也能够享受到居家的氛围以及相对酒店较低的租金国际视野、高品位、高智商、高收入、注重形象和品位推广口号（SLOGAN）世界公民，国际芳邻对应目标群体彰显项目品质奠定推广基调备选：寡占农业路核心地段的最后一桶金三、补充建议星级越高、客房出租率越高，提高入客率和租金回报借助国际著名酒店的品牌和资源，以力打力，给客户强烈的信心，无论是物业的保值增值和转让均能够得到极大的保障，将公寓式酒店价值放到最大。1、引进世界著名的五星级酒店（如雅高、凯悦、香港海粤、希尔顿等）2、全部纳入五星级