嘉实资本盛世美澜园专项资产管理计划

嘉实基金盛世美澜园专项资产管理计划1.基金公司：嘉实基金子公司嘉实资本2.项目名称：盛世美澜园专项资产管理计划3.资金规模：1.8-2.4亿（优先1.4亿，劣后0.6亿）4.项目期限：18个月-24个月5.项目推介期：2月18日-2月22日6.交易对手：镇江恒福房地产开发有限公司7.预期收益率：100—300万9%；300—1000万10%；1000万以上11%8.投资顾问：盛世神州房地产投资基金管理有限公司9.投资标的：“美澜园”项目土地面积17万平米，建筑面积23万平米，分三期开发（一期2.5万平米、二期4.5万平米），定位高端别墅群（1.02联排容积率0.6独栋容积率）。楼面地价5000元/平米左右，建安7000/平米，项目一期已取得四证，二期、三期四证不全（取得土地证）。周边同类楼盘销售价值15000元/平米，市场评估后本类产品物业销售定价13000/平米左右，压力测试单平价格约为7000元，且当地房产销售不限购。10.资金运用方式：嘉实资本管理有限公司与盛世神州成立有限合伙，嘉实资本发起“嘉实资本盛世美澜专项资产管理计划”募集优先级资金1.4亿，盛世神州认购劣后资金.6亿元。其中940万购买项目公司94%股权（股权已完成过户），剩余资金1.906亿元以银行委托贷款给项目公司。11.抵押担保措施：（1）土地抵押，第三方评估价值4.5亿的土地使用权，按优先级资金规模，抵押率约40.4%（2）5%的项目公司股权质押（3）上海联富在上海价值20亿的商铺做抵押（4）项目公司股东上海联富地产以及实际控制人董事长提供连带责任担保12.项目管理：委派董事、财务监管、工程监管人员，专人控制项目公司账户、印章13.还款来源：（1）18个月第一、第二期项目完成销售回款；（2）抵押物土地及附属房产拍卖、转让；（3）处置项目公司股权；（4）股权协商回购（未明确回购条款）。14.交易结构图：15.点评：（1）基金公司资管子公司开展的此类项目与信托公司几乎完全一样；（2）嘉实基金资管子公司嘉实资本2012年11月成立，两个月后资管产品即成立，说明学习复制能力很强，未来不排除其他基金资管子公司会快速复制该模式，但基本应该为信托模式；（3）嘉实基金大股东为中诚信托，且嘉实现任董事长安奎，原任中诚信托副总裁，分管房地产信托业务，也是该产品快速、成功成立的原因之一；银行委托贷款1.906亿有限合伙公司房地产项目公司投资管理人自然人、机构投资者次级6000万优先1.4亿2期3期4期1期公司以及实际控制人上海商铺资产20亿土地3.9亿上海联富抵押抵押销售回款偿还本息、支付返还受益人940万获得94%股权销售回款投向无限连带责任保证现金出资专项资产管理计划神州盛世（负责项目，后续监管）1%股权5%股权质押有限合伙人普通合伙人返还投资者支付股权回购价款、支付（4）嘉实基金一直拟打造中国版REITS业务，所以房地产团队储备较早，并于2012年与英国高富诺基金联手打造专注于大中华区的私募地产基金管理平台-嘉实地产，或将成为国内公募基金试水REITS首例，其未来资管产品值得关注；（5）目前此类子公司已经有12家，分别为：工银瑞信、嘉实基金、平安大华、兴业全球、鹏华、天弘、富安达、红塔红土、方正富邦、长安、华夏、民生加银。研究发展团队2013年1月31日