湖南省长沙市金井-“茶乡小镇”城镇建设及旅游开发一期项目——PPP项目典型案例(最新)

!#$,&+湖南省长沙市金井“茶乡小镇”城镇建设及旅游开发一期项目典型案例五十二湖南省长沙市金井“茶乡小镇”城镇建设及旅游开发一期项目一、项目概况（一）项目基本情况１01金井“茶乡小镇”城镇建设及旅游开发一期ＰＰＰ项目。２˜æ˝湖南省长沙县东北部的金井镇。３˜fifl建设内容主要为两类共计十项工程，分别是：（１）第一类市政基础设施，包括：①金龙路改扩建工程，投资估算１４００万元；②集镇污水主管道工程，投资估算１０００万元；③金脱河风光带，投资估算１８００万元；④两型产业园基础设施，投资估算８０００万元；⑤东环线扩建，投资估算７０００万元；⑥东八线快速连接线，投资估算１００００万元；⑦老金井景区基础设施，投资估算４０００万元。（２）第二类公共服务和旅游基础设施，包括：①石壁湖公园，投资估算５０００万元；②金井文体中心，投资估算１０００万元；③旅游专线公共设施，投资估算２７００万元。４D‘_项目总投资４１９００万元，其中市政基础设施投资３３２００万元；公共服务和旅游基础设施投资８７００万元。（二）项目背景中央城镇化工作会议明确指出，积极稳妥扎实有序推进城镇化，对全面建成小康社会、加速社会主义现代化进程、实现中华民族伟大复兴的中1国梦，具有重大现实意义和深远历史意义。为推进新型城镇化和产业发展，建设特色小镇，金井镇人民政府根据当地产业特点，提出“整合乡村旅游资源，重点突出茶生态、茶文化概念，打造独具特色的茶乡小镇”的整体思路，聘请规划单位在２０１３年研究和编制了《长沙县金井镇总体规划（２００６—２０２０年）（２０１３年修改）》，确定了“建设湖湘风情的乡村都市、打造独具魅力的茶乡小镇”的总体定位，并于２０１４年初启动金井“茶乡小镇”城镇建设及旅游开发一期ＰＰＰ项目，旨在通过ＰＰＰ模式进一步拓宽城镇化建设融资渠道，加大金井市政基础设施、公共服务和旅游基础设施以及旅游配套设施的建设力度，提高公共服务的质量，提升城镇建设品质和宜居水平。通过ＰＰＰ模式引入优秀的社会资本，推动金井镇以茶产业为特色的乡村休闲旅游产业的发展，进一步加快旅游引导的新型城镇化建设步伐，推动“特色鲜明、和谐宜居、充满活力”的特色小镇建设。该项目所在的金井镇，位于湖南省长沙县东北部，地处“长株潭都市圈”第二圈层的北部发展轴，是“长株潭都市圈”功能、产业、居住外溢的重要城镇，素有“小长沙”之称，以十里湖面、百年古井、千年古寺、万亩茶园闻名三湘，享有“世外长沙，绿茶天堂”的美誉，是全国重点镇、国家级生态镇、湖南省茶叶专业乡镇、湖南省首届新农村建设十大魅力乡镇、湖南省小城镇建设重点镇、“湖南乡村最佳自然生态休闲旅游目的地”、湖南省“两型”农业发展示范镇。（三）项目进展情况该项目自２０１４年１０月开始进行ＰＰＰ项目策划和推介。２０１５年２月，委托北京大岳咨询有限责任公司提供ＰＰＰ咨询服务。２０１５年５月中上旬，项目实施方案依次经长沙县ＰＰＰ领导小组联审会、长沙县政府常务会、长沙县委常委会审议通过后，发布社会资本资格预审结果。２０１５年６月发布公开招标采购公告，７月１０日完成项目评标工作。经澄清谈判后，７月１７日发布预中标公告，７月２４日发布中标公告。２０１５年９月项目公司———长沙茶乡小镇建设开发有限公司在长沙县成立并召开第一次股东大会。２０１５年１０月，金井镇人民政府与项目公司正式签订《ＰＰＰ项目合同》，２０１６年９月，ＰＰＰ项目合同进行公示。截至２０１７年２月底，经过近１６个月的施工建设，项目公司已按进度完成相应的建设任务，完成６０００万元的自有资2金投入和华融湘江银行８０００万元的贷款资金使用。（四）社会资本方概况该项目由金井镇政府通过公开招标方式引入社会资本。湖南湘丰茶业有限公司—长沙金龙铸造实业有限公司—湖南洪山建筑有限公司组成的联合体中标成为本项目的社会资本方。镇政府授权长沙县金诚建设投资有限公司与中标人共同出资组建项目公司，其中，金诚建设投资公司持股２０％，中标的社会资本持股８０％，项目公司在长沙县工商行政管理局注册成立。二、运作模式（一）ＰＰＰ项目具体模式　该项目采用ＢＯＴ模式。经长沙县人民政府授权，金井镇人民政府作为该项目实施机构，长沙县金诚建设投资有限公司作为政府出资代表与中标社会资本方共同出资组建项目公司。其中，项目总合作期２０年，其中建设期３年，市政基础设施自ＰＰＰ项目合同生效日起第１０年移交，公共服务和旅游基础设施于ＰＰＰ项目合同２０年期满时移交。金井镇政府与项目公司签订《ＰＰＰ项目合同》，由项目公司负责ＰＰＰ项目合作范围内的市政基础设施、公共服务和旅游基础设施，负责市政基础设施的维修养护、公共服务和旅游基础设施的运营维护、项目范围内附属可经营设施的授权经营，项目合作期满按《ＰＰＰ项目合同》约定的时间将项目公司拥有的该项目范围内的项目设施无偿、完好地移交给政府或其指定机构。金井镇人民政府按《ＰＰＰ项目合同》约定方式向项目公司支付可行性缺口补助。长沙县人民政府将该项目政府付费责任纳入长沙县财政预算及中长期财政规划，并取得长沙县人大常委会决议批复。（二）交易结构长沙茶乡小镇建设开发有限公司（项目公司）的股权结构为：政府方出资主体，即长沙县金诚建设投资有限公司持股２０％；社会资本方，即湖南湘丰茶业有限公司—长沙金龙铸造实业有限公司—湖南洪山建筑有限公司组成的联合体持股８０％。项目交易结构见图５２－１。3!５２－１˛ˇ—˜vf⁄bk01:‘_vOPR根据金井镇人民政府与中标的社会资本已签署的《合资经营合同》，社会资本方的持股情况为：湖南湘丰茶业有限公司持有项目公司４９％的股权，长沙金龙铸造实业有限公司持有项目公司２９％的股权，湖南洪山建筑有限公司持有项目公司２％的股权。项目公司的组织形式为有限责任公司，股东各方以各自认缴的出资额为限对项目公司的债务承担责任，按实缴出资比例分享项目公司收益。（三）投融资模式该项目建设总投资４１９００万元，其中，项目资本金占总投资的３０％，由项目公司股东各方按股权比例以现金方式筹集；其余７０％以项目公司为主体通过向金融机构融资的方式筹集。项目资本金和项目融资根据建设期的投资进度需求在建设期内按计划同比例到位。项目资本金由项目公司股东按股权比例以现金方式筹措，其中长沙县金诚建设投资公司出资２５１４万元，社会资本出资１００５６万元。项目公司可以项目融资为目的，将其在ＰＰＰ项目合同项下的预期收益权设置质押或以其他依法合规的方式设置担保权益。4（四）回报机制该项目建设内容属于公益性和准经营性项目，项目公司通过准经营性项目获得经营收益，即以使用者付费获得合作范围内乡村旅游资源的开发运营收入，使用者付费不足以满足项目公司投资及其合理回报的部分由政府给予可行性缺口补助。政府可行性缺口补助自运营期第１年末支付，每年等额支付，共支付９年。该项目回报机制创新主要体现在政府可行性缺口补助的计算与确认。１Ł»‚J70QR建立全投资现金流量财务模型，分别计算项目公司每年除政府可行性缺口补助外的现金流入和现金流出，设定项目全投资财务内部收益率为８％的条件下，计算出项目现金流入中政府可行性缺口补助的金额。项目现金流入包括项目公司银行贷款、经营收入、政府可行性缺口补助，现金流出包括建设投资、运营维护成本、经营成本、等额本息银行还款、税费支出等。项目招标时将全现金流量财务模型作为招标文件附件，由投标人进行实质性响应。２Ł»‚J7!5全部子项目完成工程决算审计后，政府方根据最终确认的总投资金额以及社会资本响应的财务模型和报价，代入财务模型确认政府可行性缺口补助金额，调整方式见图５２－２。!５２－２˛ˇ—˜vf⁄bk01Ł»‚J7!5QR5（五）项目主要风险的分配框架按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，该项目的风险分配机制中政府方主要承担：政策和法律变更风险，含规划调整、法律变更、土地取得、技术标准变更等；项目公司主要承担：建设风险（含设计质量、技术质量、工程质量、完工进度、安全生产、第三方责任、环境保护、专利侵权等）、融资风险（融资成本、融资担保、融资进度等）、运营风险；自然风险（包括：不可抗力风险、自然环境破坏风险、环境标准提高风险等）由双方共同承担。该项目风险分配具体措施主要有：（１）如因发生规划调整、项目审批、土地获取、法律、技术标准变更等应由政府方承担的风险导致项目公司延误履行其义务的，项目公司可以请求延长项目合作期限；（２）政府延迟支付或未按合同约定足额支付可行性缺口补助，应向项目公司支付逾期补偿费；（３）项目公司承担项目融资成本及相关风险，无法按照实际资金需求及时完成项目融资时，由社会资本股东负责按时筹措到位；（４）项目工期、质量、安全等风险由项目公司负责，政府方通过提取履约保函、绩效考核以及合同违约责任认定等方式降低政府风险；（５）工程总造价＝建筑安装工程费×（１－投标优惠率２３１％）＋风险包干费（风险包干费费率取４％），因工程变更累计增加工程造价在建安工程费１２％以内的风险由项目公司实行风险包干，超出１２％以外的部分按实调整，设计施工图红线范围外的工程量由政府承担；（６）项目合作期内银行基准利率变动，如上下浮动不超过１个百分点，变动风险由项目公司承担，如上下浮动超过１个百分点，由政府方和项目公司共同分担；（７）项目公司经营收益不足导致回报水平下降，经营风险由项目公司承担。项目公司应加强运营管理水平，充分发挥创新优势，节约成本，增加收入。6（六）项目合同体系该项目的合同体系主要包括两个层次。第一层次为实施机构、政府出资方、社会资本方之间围绕项目的实施签订的一系列主要合同，形成了《ＰＰＰ项目合同》，而《ＰＰＰ项目公司章程》和《合资合同》作为《ＰＰＰ项目合同》的附件。第二层次为项目公司与该项目执行过程中各相关方签署的各类合同，主要包括《施工总承包合同》及其他履约合同等。（七）主要权利义务１wxQ7:;=（１）政府方的主要权利是对项目公司投融资进度、工程建设进度、工程变更、建设质量、运营维护质量及旅游开发运营、财务状况等进行监管。（２）政府方的主要义务包括负责完成该项目规划选址、立项审批、环境影响评价、可行性研究等前期工作，提供土地征用、拆迁、用地协调、临时用水、用电和进场道路等必要的施工条件，根据合同规定予以必要的融资协助等；按《ＰＰＰ项目合同》约定按时足额向项目公司支付可行性缺口补助；维护项目公司权利的完整性和独占性，项目合作期内不以任何方式减少或妨碍项目公司行使建设开发、特许经营的权利。２01567:;=（１）项目公司的主要权利包括参与项目规划设计工作，提出合理化建议；具体选择项目建设、运营、维护管理及相关辅助性事务的具体实施单位，并监督实施；通过政府购买服务付费、专项财政补贴以及区域内可经营设施的经营回收基础设施部分的投资并获得合理利润。（２）项目公司的主要义务包括按照项目合同约定完成项目范围内的投融资、建设、运营维护等工作，将经营计划、年度工作报告、董事会决议和股东会决议及时报政府方备案，接受政府方绩效考核以及接受包括公众在内的各方监管。３UVDW7:;=（１）社会资本的主要权利包括以股东身份参与项目公司股东会表决、委派项目公司董事、按股权比例分享项目公司收益等。7（２）社会资本的主要义务包括向项目公司出资、遵守项目公司章程、协助项目公司融资等。（八）运营管理方案该项目运营内容包括两个方面，一是由项目公司进行日常管理维护，包括项目资产设施的运行管理、保养、维修、清扫保洁、安保、定期巡查检查及应急处理，运营服务费用由政府审计后在年终支付可行性缺口补助中据实结算；二是由项目公司进行日常管理维护、开展旅游运营，项目公司通过石壁湖公园游乐设施、金井文体中心场地租赁、文体设施经营和演艺活动、旅游专线运营（茶生态精品旅游线路）等方式获取经营收益，用经营收益平衡准经营性项目的维护成本及投资成本。政府对项目公司的运营监管措施包括：①审核批准项目公司编制的运营