万科城商业街租售策略方案

万科城商业街项目整体租售策略方案万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行18项目综合调研分析－－项目启示项目启示－－可覆盖消费群体参考：1.鉴于项目所在位置较为偏僻，周边较少商业配套，商业气氛不浓厚；2.项目可覆盖范围参考，除自身规划户数约900户、保利林语山庄项目规划户数约1500户、及周边零散居住人群；3.粗略合计该项目，主要目标消费人群约超过2万人，并可辐射科学城区域约超过11万人口；项目启示－－业态定位参考建议：1.鉴于项目位置及周边商业气氛之缺欠，该项目之整体业态定位应以社区配套为主，主要针对项目自身与周边项目之消费群体、及周边零散消费群体等；2.为扩大项目的可辐射范围、提高项目整体经营效益，可考虑增加餐饮功能，吸引更多目标消费；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行19三．项目商业定位及总体规划优化建议万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行20项目定位与规划优化－－整体商业形象与功能定位建议通过以上我司对项目周边主要竞争商业街之调研分析，结合对万科城商业街项目的综合理解，建议万科城商业街之整体商业形象定位为：案名：万科城柏拉图商业街尊显万科城项目整体之尊贵、和谐、时尚、贵气之中、高档商业形象！通过以上之整体商业形象定位，并在业态规划与组合方面加以优化，以满足主要目标消费群体之实际需求，将商业街之功能定位为：具有异国浪漫情调之生活、休闲、享受之社区配套型风情商业街！万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行21项目定位与规划优化－－商业功能分区建议根据以上项目整体形象定位与功能定位建议，该项目之商业功能分区建议如下：1.中央主题活动广场（待定）通过一定主题形象包装与装饰，可适合进行不同形式、不同主题、不同性质之商业性推广活动，以达到提高商业街整体商业气氛之效果；2.异国浪漫风情走廊（A区）以法国浪漫情调为背景，通过绿化、灯光效果、情景设施等手段，配合异国特色之休闲业态组合，打造一条异国浪漫风情之休闲走廊；3.时尚走廊商业区（B区）通过许多体现时尚、潮流气息之业态组合，为业主提供追逐时尚、体验尊贵之消费享受；4.异国特色餐饮区/配套商业区（C区）C区C区A区B区万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行22项目定位与规划优化－－商业业态规划与组合建议根据以上对万科城商业街商业功能分区之设想，各功能分区之业态规划与组合建议如下：异国浪漫风情走廊（A区）•业态规划描述：1.具有异国特色之休闲业态；2.配合走廊之形象特色，适当增加个别露天固定特色摊位；•业态组合：包括：特色情调咖啡厅、休闲书吧、花店、便利店、时尚精品等等；时尚走廊商业区（B区）•业态规划描述：1.满足追求时尚潮流之消费需求；2.满足追求生活享受之消费需求；3.满足追求质量与品味之生活需求；•业态组合：包括：名品服饰、时尚饰品、宠物医院/宠物精品、美容美发、SPA会所、家居饰品、装潢设计、卫浴用品、橱柜系列等等；异国特色餐饮区（C区建议1）•业态规划描述：1.以异国特色餐饮为主要业态；2.以配套商业业态为辅；•业态组合：包括：咖啡厅、西餐厅、特色快餐、其它特色餐厅、数码冲印、洗衣店、银行（24H）、药店、邮政快递、小型超市等等；配套商业区（C区建议2）•业态规划描述：1.主要以社区配套商业业态为主；•业态组合：包括：数码冲印、洗衣店、银行（24H）、药店、邮政快递、小型超市、家居饰品、装潢设计、卫浴用品、橱柜系列等等；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行23项目定位与规划优化－－意向引进商家名录根据以上业态规划与组合建议，建议引进之业态商家名录如下：业态组合建议引进商家名录情调咖啡厅星巴克、百怡咖啡、避风阁咖啡厅、引力休闲天地咖啡、柏鹂现磨咖啡、…….休闲书吧书巢连锁书业、美诗文化机构、书之影、汉德书店、学而优书店、三联书店、……花店七彩鲜花、八零零花店、春天花店、英姿花店、花花世界鲜花店、……便利店7－11便利店、OK便利店、喜之多便利店、……时尚精品/饰品唐山骨瓷、茗雅工业品、海雨天风、红泥庄、绿宜雅、时代饰品、顶好饰品、凯特斯饰品、典藏饰品、劲怡饰品、……..名品服饰美伊意、艾格、COOCAN（酷肯）牛仔系列、喜善服饰、柏盈、天兰、……孕婴用品知婴国、迪妙多纳、巴拉巴拉、新福婴儿用品、丽婴房、柯琪童装、……宠物医院/宠物精品国锋动物医生、全派特宠物医生、全穗宠物医生、欣欣宠物医生、宝宝宠物店、来福宠物店、梵妮宠物天地、好运宠物服务店、……美容美发IOU、苏豪、八佰伴、积奇、AC发型设计中心、达芬尼斯发型设计、名流、……SPA会所淑雅SPA、生活馆、水玲珑、莱丽国际连锁、……家居饰品（布艺）睡得好床上用品、富之岛、雅兰、雅芳婷、美居布艺、匠心坊、名宅轩、伊莎丽尔家饰、……装潢设计春满人间、丽晶装饰、万业装饰、柯思柏装潢设计、宏海装饰、……万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行24项目定位与规划优化－－意向引进商家名录根据以上业态规划与组合建议，建议引进之业态商家名录如下：业态组合建议引进商家名录卫浴用品美标、科勒、箭牌、乐家洁具、汉斯格雅、TOTO、和诚卫浴、……橱柜系列澳柯玛、欧派、海尔橱柜、好家档橱柜、金牌橱柜、方太橱柜、……西餐厅VABENE意大利餐厅、SOHO英式酒吧餐厅、自由空间、名仕阁、萨提西餐酒廊、……特色快餐永盈茶餐厅、表哥来餐厅、多丽美餐厅、德克士炸鸡、麦当劳、华辉快餐、味然点、……其它特色餐厅仙踪林、水果捞、哈根达斯、纽西兰雪糕、许留山、YBOX奶茶、……雪茄红酒雪茄在线、雪茄客、雪茄红酒吧、V.BAR、骏德酒业、品味轩、……数码冲印富士冲印连锁、柯达冲印、彩图美冲印、美亿数码冲印、全茗数码冲印、……洗衣店福奈特连锁、索拉娜、布兰奇、连锁洗衣、……银行（24H）招商、广发、建行、工行、中银、农行、……药店老百姓、博济、百源堂、采之林、健民、一致药店、同仁堂、国大药房、……邮政快递EMS快递、中国邮政、…….小型超市宏城、百事佳、胜佳、实惠多、信和超市、1＋1超市、胜意超市、……万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行25四．项目产品亮点优化建议（备注：以下图片均为示范图片）万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行26项目产品亮点优化建议项目之特色亮点部分－异国浪漫风情走廊该区域之整体形象为：异国（如法国）情景/情调之景观场景设计，并通过绿化与灯光效果，更添许多浪漫气氛；配合个别精致之休闲、活动设施布置，提供一个抒发情感、缓解压力、浪漫别致之消费场所；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行27灯光效果设计配合各商业功能区域之形象特点，设计形象各异之灯光效果，可增加商业街夜晚之经营气氛、与景观视觉效果；加强商业街主入口处、外立面、沿街面等灯光效果，提高商业街夜晚之整体经营气氛与形象；项目产品亮点优化建议万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行28项目产品亮点优化建议外立面灯光效果示范图片：万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行29商铺形象包装统一商铺外观形象与风格，提高各经营商家整体档次与形象；设计富有特色与吸引力之招牌形象；项目产品亮点优化建议万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行30商铺招牌示范图片：项目产品亮点优化建议万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行31广告灯箱形象富有强烈的时尚感及视觉效果；整体风格应统一，并与相应之商铺形象相呼应；项目产品亮点优化建议万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行32五．项目整体营销策略建议万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行33策略原则：项目整体营销策略建议－－整体租售策略1.根据以上项目综合调研结论、结合项目自身特点，解决项目目前存在地理位置较偏、周边商业气氛不浓厚、主要目标消费群体数量不高等经营缺点；2.项目之整体商业功能定位，仅限于有特色之社区型配套商业；3.提高项目整体形象与档次、满足万科城业主日常消费需求；4.产品最终销售、利润最大化之经营目的；5.万科城商业街整体租售策略建议如下：万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行34策略一：连租带售策略（建议采用）项目整体营销策略建议－－整体租售策略优点：最大程度保证万科城项目的整体经营形象与档次；最大限度提高项目最终整体销售利润；具体操作：首先对项目进行整体包装；通过适当的宣传与推广手段，按合理的价格定位，同时进行租赁与销售方式，个别已出租商铺可带租销售；缺点：项目前期需要投入一定的包装与宣传、推广成本；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行35策略二：返租销售策略项目整体营销策略建议－－整体租售策略优点：可于项目经营前期回笼部分资金；保留项目整体经营权利，保证项目整体经营形象与档次；可回笼部分经营利润；具体操作：首先对项目进行整体包装；通过适当的宣传与推广手段，按5－6％之年回报率，以五年返租形式进行销售；缺点：项目前期需要投入一定的包装与宣传、推广成本；存在一定经营风险；操作较为复杂；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行36策略三：整体打包销售策略项目整体营销策略建议－－整体租售策略优点：减少项目前期包装与经营成本；减少项目经营人手配置；操作简单；具体操作：就万科城商业街施工工程完成后，以现状整体打包出售；缺点：项目销售后，失去经营权，对项目将来经营业态、档次、形象等较难控制；对于寻找目标客户存在一定难度；由于以现状整体打包形式出售，销售价格不高，将降低整体销售利润；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行37项目整体营销策略建议－－租售价格建议根据以上项目综合调研－－周边主要竞争商业街之价格参考为：整体平均租价水平约为：65元/m2/月整体平均售价水平约为：9750元/m2整体平均投资回报率为：8％如根据项目及周边商业现状，就以上周边市场整体平均价格水品，按上下浮动10％粗略计算：整体平均租金水平范围约为：58-72元/m2/月整体平均售价水平范围约为：8800－11000元/m2整体平均投资回报率范围约为：6.3－9.8％较符合目前项目所在区域商业市场之整体租售价格水平！万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行38项目整体营销策略建议－－租售价格建议根据以上租售价格分析，万科城商业街之整体平均租售价格，保守建议为：保守平均租金建议约为：58-72元/m2/月保守平均售价建议约为：8800－11000元/m2综合项目目前人流少、周边缺乏商业气氛、及项目仍处于施工阶段等现状缺点，故以上平均租售价格之保守建议范围，仍可适当下降50%之弹性空间；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行39项目整体营销策略建议－－宣传推广建议项目现场招商、销售气氛营造：1.设立项目招商/销售中心，以便开展招商/销售工作；2.准备项目宣传推广物料，包括：宣传手册、商业街整体与局部效果图、商业街平面图、招商/销售指示牌、形象海报等；媒体宣传：1.主要媒体投放阶段：项目招商/销售准备期、及正式招商/销售阶段；2.主要投放策略与媒体选择：（准备期）以大幅彩色报纸广告为主、（正式招商/销售阶段）以1/8版或专栏分类报纸广告为主；主题性推广活动：1.活动目的：提高商业街整体商业气氛、及吸引消费人流；2.活动内容：由于商业街经营规划不大，不必特意针对商业街举办相关商业性推广活动，可根据万科城（住宅部分）整体营销策略及阶段推广计划，配合相关主题性推广活动之特点与形式而配套进行；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行谢谢阅读！