四川荣新江南半岛住宅项目一批次住宅定价分析(前期策划)

“荣新·江南半岛”一批次住宅定价分析谨呈：四川荣新房产有限公司通过我们最近对苍溪房产市场调研、入会客户心理价格摸底调查以及结合项目今年任务计划情况，对一批次价格制定做了真实及深入的分析，供集团公司研究决策。具体从以下几点进行剖析：前言一、项目一批次销售任务及目标二、项目一批次房源分析三、宏观房产市场趋势分析四、项目一批次定价策略五、项目一批次价格敏感性分析六、项目一批次销售均价建议七、项目一批次对位分析目录项目一批次销售任务及目标•按时完成集团公司签定的季度目标，尽快缩短销售周期，实现一批次资金快速回笼•树立项目良好形象，为后批次推广销售奠定坚实基础•在深入推广荣新高品质、超实力的品牌效应同时，消除客户一直认为“店大价高”不能接受的恐惧心理，一批次尽量以“开信心”的价格策略，逐步拉拢客户，细火慢烧，为后批次蓄势发力。完成公司任务、快速回笼资金、树立客户信心一、项目一批次销售任务及目标二、项目一批次房源分析三、宏观房产市场趋势分析四、项目一批次定价策略五、项目一批次价格敏感性分析六、项目一批次销售均价建议七、项目一批次对位分析目录项目一批次房源介绍一批次推出房源为11栋、13栋、14栋、15栋、16栋，高度为16层、18层电梯公寓及一栋6层多层，共454套，总面积约42876㎡。户型面积区间为76—109㎡的套二、套三户型。项目一批次房源分布D1D4D2D2D3D4D1D2D2D3B1B2B1B2B4B3B3B4EEEEFF14栋15栋16栋13栋C1C1C2C3C1C1C2C311栋推出楼栋总套数套型户型套数15#140套三室两厅二卫三室两厅一卫两室两厅一卫B1：约107.68B2：约107.68B3：约94.39B4：约75.07B1：36套B2：36套B3：34套B4：34套16#30套三室两厅一卫三室两厅二卫E：约109.89F：约96.33E：20套F：10套11#72套三室两厅二卫两室两厅一卫C1：约107.7C2：约94.6C3：约80.4C1：36套C2：18套C3：18套13#72套三室两厅二卫两室两厅一卫C1：约107.7C2：约94.6C3：约80.4C1：36套C2：18套C3：18套14#140套三室两厅一卫两室两厅一卫D1：约93.11D2：约76.87D3：约84.97D4：约87.68D1：28套D2：56套D3：28套D4：28套项目一批次房源分析共454套房源，总销售面积42876㎡一批次房源优劣势分析楼栋优势劣势等级评比15栋1、楼间距较大2、视野良好3、户型设计合理1、临江南干道、噪音、灰尘严重影响居住品质2、蝶式布局，单元间房源采光受影响16栋1、绝版多层房源2、户型设计合理3、房源较少仅30套1、临江南干道、噪音、灰尘严重影响居住品质14栋1、视野良好、无遮挡、楼间距较大2、户型设计较为合理3、部分房源可观嘉陵江1、两梯五户2、公摊较大，大部分房源超过20%3、受楼下大型商业噪音影响11栋1、两梯四户2、临中庭房源、可观嘉陵江3、楼间距较大，视野均好性较好4、户型设计合理、通风采光良好1、由于处于社区中心，加之该楼下无地下车库，因此，出行及停车较为不便13栋1、两梯四户2、临中庭房源、可观嘉陵江3、楼间距较大，视野均好性较好4、户型设计合理、通风采光良好1、临规划道路，有一定噪音影响2、由于处于社区中心，加之该楼下无地下车库，因此，出行及停车较为不便14栋立面效果图15栋、16栋立面效果图项目一批次户型展示约107.7㎡约94.6㎡约80.4㎡项目一批次户型展示约93.11㎡约76.87㎡约107㎡约94.39㎡约75.07㎡项目一批次户型展示约84.97㎡约109㎡约96.㎡一、项目一批次销售任务及目标二、项目一批次房源分析三、宏观房产市场趋势分析四、项目一批次定价策略五、项目一批次价格敏感性分析六、项目一批次销售均价建议七、项目一批次对位分析目录宏观房产市场趋势分析关键政策：1、当地居民购房不能超过两套，全面限制购买第三套房2、异地购房需提供一年纳税证明或社保缴纳证明，并限制购买第二套房3、收回一套贷款优惠，提高二套房首付比例达60%，二次贷款利率不低于1.1倍此次新国八条出台进一步抑制投资性和投机性购房，使得房地产市场销售形势进一步严峻，一线城市的销售价格及销售量有所回落，目前都处于市场的观望中；对于三线城市苍溪，对于改善性购房的按揭客户同样带来了较大的影响，首付比例提高和利率的提高遏制了购房需求。其他相对于三线县城来说暂时影响不大。2011年焦点：“国八条”国十条政策和国八条政策对比政策更加严厉，限制更加苛刻！！！苍溪历年成交量及价格走势分析苍溪市场成交量受08年大市场萎靡及地震影响回落后，09年开始爆发，2010年整体房屋成交量突破了12万平米；商品房成交价格从09年开始逐步攀升，2010年整体均价已突破3200元/平米。苍溪市场的年成交量不大，消化能力偏小，虽然商品房的整体成交价格上涨迅速，但大多商品房处于老城区较好地段位置上，使得价格整体有所提升。预计2011年苍溪年成交量将突破14万㎡左右，由于老城地块开发殆尽，新盘逐步向新城区域发展，价格有所制约，因此整体价格增长不会太大。0246810121405年06年07年08年09年10年苍溪05年-10年商品房成交走势5.27.18.68.810.812.2（万㎡）050010001500200025003000350005年06年07年08年09年10年苍溪05年-10年商品房房价走势210022002580275030203200（元/㎡）备注：数据来源于苍溪房管局项目名称预计推出预计套数备注玉锦凤都约3万㎡约250套持续在售嘉宇新城约1.5万㎡约120套持续在售山水名城约1万㎡约120套持续在售鑫苑名城约4.3万㎡约400套2011年推出江南新区砖厂项目约4.6万㎡（按照容积率3.5算）约500套2011年推出龙王沟项目约11万㎡约1100套2011年推出龙江国际总体量约20万㎡（11年推出约5万平米）约500套2011年推出江南半岛住宅14万㎡约1500套2011年推出总计约44.4万㎡约4490套2011年苍溪开发放量分析2011年预计苍溪市场整体开发量将达到39.4万㎡，是历年开发量之最。按目前苍溪的年消化量，未来市场竞争将十分激烈。2011年竞争项目分布示意砖厂项目鑫苑名城锦绣阳光龙王沟项目山水名城玉锦凤都嘉宇新城江南半岛旧城改造项目在售楼盘即将推出楼盘龙江世纪售罄楼盘龙江国际楼盘名称占地面积建筑面积容积率总户数梯户比户型区间主力户型楼层差销售进度优惠幅度均价（元/㎡）优惠后玉锦凤都二期约40亩约13.8万㎡约2.2390户2梯4户、2梯6户约60-130平米114㎡舒适性套三20元/㎡约70%议价方式优惠一次行3180按揭3480嘉宇新城约16384㎡约6.2万㎡约5416户2梯4户、2梯5户约81-130平米113-125㎡舒适性套三20元/㎡约80%一次性优惠3%3550鑫苑名城15亩左右约3.8万㎡约3.5400户90-120平米100-110㎡套三20元/㎡未开盘一次性优惠5%3500锦绣阳光约10亩约1.9万㎡约3200户/80-125㎡105-115㎡套三20元/㎡约90%根据付款额度不同50-150元/㎡3600山水名城约3600㎡约1.8万㎡约5180户2梯4户约76-96平米91㎡紧凑套三20元/㎡约30%一次性优惠2%分期1%（最低价）2900龙江世纪约10亩约5万㎡约5.5500户2梯4户、2梯5户约75-130㎡100㎡舒适套三/售罄一次性优惠3%3500-3740苍溪目前在售楼盘销售价格分析目前苍溪在售楼盘数量不多，且都在老城区域，位置及配套较好，认同度较高，相对价格也居高。新区新盘开发我们尚属于首个，暂无区域参照。（集资房、经济适用房等，价格2200元/㎡左右，没有作为参照分析，但对商品房项目销售也有一定冲击）玉锦凤都目前销售价格采取议价方式，均价降幅较大，吸引了部分本项目入会客户购买，根据回访客户得知，目前玉锦凤都价格最低价达到3180元，均价约为3400元/㎡。北门沟板块代表楼盘，山水名城目前价格较春节前有一定回落，降幅约100元/㎡。嘉宇新城目前价格依然较为坚挺，均价约为3550左右，一次性优惠3%，按揭无优惠。由苍溪本地开发商开发的龙江国际项目，目前已经启动前期形象推广，预计今年推出5万平米住宅，结合其项目体量，设计风格与本项目类似，将会是2011年江南半岛最大的竞争项目。苍溪房地产市场最新市调情况一、项目一批次销售任务及目标二、项目一批次房源分析三、宏观房产市场趋势分析四、项目一批次定价策略五、项目一批次价格敏感性分析六、项目一批次销售均价建议七、项目一批次对位分析目录项目一批次定价策略1、市场比较法江南半岛嘉宇新城玉锦凤都山水名城锦绣阳光鑫苑名城区域地段10%11.11.11.21.21.2周边配套7%11.11.11.21.21.2交通状况7%11.11.11.21.21.2自然景观4%111111公建配套5%11.11.11.21.21.2噪音程度4%110.90.90.90.9发展商品牌5%10.80.80.80.80.8建筑商品牌3%10.90.90.90.90.9物业品牌2%10.90.90.80.80.8小区规模3%10.80.90.80.80.8建筑外观6%10.90.90.90.90.9建筑设计8%10.90.80.90.90.9户型设计10%10.80.80.80.80.8园林环境4%10.90.80.80.80.8配套服务4%10.90.90.90.90.9物业管理3%10.90.90.80.90.9现场包装6%10.80.90.80.80.8售楼部5%10.80.90.80.80.8广告促销4%10.90.90.80.80.80.9370.9350.9490.9520.952355033503180360035003789358333513782367625%25%15%15%20%权重系数加权平均值3648营销15%综合评分市场均价（元/㎡）对应本案比较价价格影响因素权重系数楼盘名称产品外部因素37%品牌10%产品自身因素38%入会客户中主要以苍溪当地公务人员、企事业单位员工、私人企业经营者为主，打工回乡置业客户约占10%左右。入会客户职业分析其他2%回乡置业10%军人1%私营经营者32%公职人员25%企事业单位员工30%2、入会客户调查分析2011年2月13日开始截止到2011年2月25日荣域会入会客户为516组，为保证开盘有较好的转化率，对入会客户进行了细致的摸底调查分析。苍溪城区客户占总数的66%，是购买的主流群体；苍溪乡镇也有较多客户如东青镇、元坝镇、岐平镇等比例约为30%，说明乡镇客户拥有较强的购买力；外地客户主要为广元、重庆、广东、天津等地回乡置业的客户比例约为4%。入会客户居住地分析苍溪城区66%其他乡镇17%龙山镇2%月山乡1%岐平镇3%元坝镇3%东青镇2%白桥镇2%外地客户4%入会客户中，对B1、B2、C1舒适性套三户型意向最大，其次为C2C3中庭户型，D2由于为临中庭户型且面积较为紧凑也较为受客户青睐。90—110㎡区间户型是选择主流，一批次此区间户型占57.8%。客户意向户型分析F5%E5%D46%D35%D29%D17%C39%C29%C19%B47%B38%B211%B110%一批次中16栋的多层以及小区中庭的11栋、13栋最受客户欢迎，意向选择最大，而位于江南干道路边的15栋以及具有4层商业的14栋，客户意向选择较少。后期可以通过拉开价差增加性价比的方式吸引客户购买。客户意向楼栋分析16栋22%15栋14%14栋9%13栋29%11栋26%大部分客户的心理价格在3400—3600元/㎡，占到总数的71%；其中接受3400—3500元/㎡区间客户最多，占39.7%；3400元/㎡以上的低端客户，主要倾向14号、15号楼；接受3700元/㎡以上5.2%少数高端客户主要是选择